不動産賃貸とは？仕組み・家賃収入・オーナーの仕事を初心者向けに解説
更新日：6 日前
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「不動産を貸せば毎月家賃が入るって聞くけど、大家は何をすればいいんやろ」。不動産賃貸は家や部屋を人に貸して、その対価として家賃を受け取る仕組みです。難しく考える必要はありません。
ただし、契約して入居者が決まれば何もしなくてよいわけではありません。人が住めるよう建物を管理し、家賃の入金や設備の故障、退去後の次の募集まで考えます。まず、借りる人と持ち主の役割から順番に確認しましょう。
① 不動産賃貸は「貸して終わり」ではない
家やマンションの一室を持つ人が、入居する人と賃貸借契約を結んで貸し出します。入居者は契約で決めた家賃を払い、持ち主は約束した状態で住まいを使えるようにします。
毎月入る家賃は不動産賃貸の売上です。でも、建物を安全に使えるように保つための修理や、税金・保険などの費用が必要になることがあります。
例えばキッチンから水漏れが起きたり給湯器が壊れたりしたら、契約や故障の原因に応じて修理の手配が必要です。入居者にすべて任せてよいというものではありません。
賃貸経営は『家を買う』『入居者を探す』『住まいを管理する』『退去後に次の人を探す』まで続きます。家賃を受け取るのは、その仕事の一部分だと思うと分かりやすくなります。
② 家賃が月6万円でも6万円全部は利益ではない
家賃が月6万円の戸建てでも、管理会社への手数料、固定資産税、保険、設備の修理などの支払いがあります。銀行から借りて購入したなら返済もあります。
例えば家賃6万円から毎月平均の管理・税金など1万円、銀行返済3万円を引けば、通常の月に残るのは2万円です。これは空室や大きな修理を含まない、分かりやすくするための仮の計算です。
屋根の修理に100万円必要になった年は、月2万円が残っていても家賃だけでは工事代が足りないかもしれません。家賃収入と、自由に使えるお金は別だと覚えておきましょう。
銀行のローン返済額は、税金の計算でそのまま全額経費にできるわけではありません。税務上の利益と通帳に残る現金が違う場合もあるため、二つを分けて記録することが大切です。
③ 入居者を見つけるまでにも仕事がある
物件を買ったら、すぐに入居者が見つかるとは限りません。部屋の掃除や必要な設備修理を行い、周辺の家賃を調べて募集する価格を決めます。
地方では車通勤の人が多い地域もあります。駅からの距離だけでなく、駐車場の台数、道路の使いやすさ、スーパーや勤務先への移動を確かめましょう。
募集する写真や間取りの情報をそろえ、入居希望者が見つかったら契約内容や設備の状態を説明します。入居審査・保証会社の利用などは契約や募集方法によって異なります。
大家がすべて自分で募集する方法もあれば、不動産会社へ依頼する方法もあります。仲介や広告で必要なお金がどれくらいか、募集前に確認しましょう。
④ 入居中の修理と家賃の確認が必要
入居者が住んでいる間は、契約どおり家賃が振り込まれているか確認します。支払いが遅れた場合の連絡や相談も、感情的にならず契約に沿って対応することが大切です。
水漏れや設備の故障が起きたとき、誰が費用を負担するかは、契約内容や不具合の原因などで変わります。『借りている人が全部払う』とも『大家が必ず全部払う』ともいえません。
設備の不具合を放置すると、建物の傷みが広がったり入居者の暮らしに支障が出たりします。連絡先、修理業者、緊急時の対応をあらかじめ決めておきましょう。
工事した場所や日付、代金を記録しておくと、次の修理を頼むときにも役立ちます。毎月の家賃だけではなく、修繕費の見込みまで含めて建物を管理していきます。
⑤ 退去したら次の募集まで準備する
入居者が引っ越すと、家賃の入金が止まる場合があります。部屋の状態を確認し、清掃や必要な修理を行ってから次の人を募集します。
退去後の傷や汚れの費用を誰が負担するかは、通常の使い方による傷みか、入居者に原因がある損傷かなどで変わります。敷金を何でも修理代へ使えるわけではありません。
例えば家賃5万円の部屋が四か月空くと、受け取れない家賃は20万円です。そこへ清掃や設備交換が加わる場合もあります。空室を小さく見積もらないことが大切です。
キッチンや壁紙を全部新品にする前に、故障している場所と入居希望者が困る場所を分けましょう。管理会社へ問い合わせや内見の反応を聞くと、無駄な工事を減らしやすくなります。
入居者の退去後に傷や汚れを直す費用の負担は、国土交通省の原状回復ガイドラインも参考にしましょう。
次の入居者が安心して住めるよう、修理が必要な場所を整理して見積もりを比べる方法があります。
⑥ 管理会社に任せる場合と将来の売却
入居者の募集や家賃の集金、修理業者への連絡などを管理会社へ依頼する方法があります。遠くにある家を貸すときは、近くで対応してくれる人がいると助かる場合があります。
ただし管理を任せる仕事の範囲は契約で決まります。修理を発注する前に持ち主の了承が必要か、入居者からの連絡に何時間以内で対応するかなどを確認しましょう。
戸建て一軒なら退去すると家賃がゼロになることがあります。一棟アパートなら複数の部屋から家賃が入る場合がありますが、建物全体の大きな工事も考えなければなりません。
いつか売るときには、土地の道路や境界、建物の状態、銀行への残りの返済が関係します。貸し続ける方法だけでなく、売ったらいくら残るかを一度考えておきたいところです。
修理費が大きく、貸し続けるか迷う場合には、現在の状態で売る価格を調べる方法もあります。
⑦ 賃貸を始める前の四つの確認順
第一に、どんな人が住む家か考え、周辺の家賃と空室期間を確認します。駐車場や買い物の便利さも調べましょう。
第二に、購入費用と屋根・水道・設備の修理代を見積もり、安全に貸せる状態へ整えるための総額を出します。
第三に、家賃から管理費・税金・保険・銀行返済を引き、空室や修理があっても持ち続けられるか計算します。
第四に、管理会社へ任せる仕事と、将来売るときの条件を確認します。今日できることは『入る家賃』『毎月の支払い』『急な修理用の預金』を一枚にまとめることです。
⑧ よくある質問
Q1. 不動産賃貸は家を貸したらほったらかしでよいですか？
家賃の入金確認や修理、退去後の募集などが必要です。管理会社へ任せても持ち主の判断が残ります。
任せる仕事の範囲を確認しましょう。
Q2. 家賃が月6万円なら6万円の利益ですか？
税金や管理費、保険、修理と銀行返済などがあるため全部は残りません。
家賃から支出を引いて考えましょう。
Q3. 最初は戸建てとアパートどちらがよいですか？
必要な自己資金や管理する部屋の数、空室の影響と修理規模で判断は変わります。
自分の貯金と管理できる範囲を比べてください。
⑨ まとめ
不動産賃貸とは、家や部屋を貸して家賃を受け取る仕組みです。でも、大家の仕事は家賃を受け取るだけではありません。募集・契約・修理・退去後の対応まで含めて考える必要があります。
家賃から税金や管理費・返済を引き、空室や大きな工事のための現金を残しましょう。難しい数字を全部覚えるより、毎月何が入り何を払うかを一つずつ確認することが大切です。
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