土地活用でトランクルームはあり？設置前に確認したい7つの判断ポイント
- MIRAIU
- 3月29日
- 読了時間: 13分
更新日：8月18日
使っていない土地があると、
「アパートを建てるほどではない」
「駐車場では収入が少なそう」
「トランクルームならコンテナを置くだけで始められるのでは？」
と考えることがあります。
トランクルームは、土地条件と周辺需要が合えば土地活用の選択肢になります。
しかし、
空いている土地にコンテナを置けば、そのまま収益化できるわけではありません。
確認したいのは、
法的に設置できるか。
どの運営方式にするか。
周辺に収納需要があるか。
車が安全に出入りできるか。
初期投資はいくらになるか。
稼働率が下がっても収支が合うか。
やめるときに土地を戻せるか。
です。
この記事では、トランクルーム投資そのものの細かいノウハウではなく、
「自分の土地をトランクルームへ使うべきか」
を判断する順番に絞って解説します。
※本記事には広告・PRを含みます。
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▪️旧記事の「低リスク・ほぼ放置で儲かる」は修正します
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以前の記事では、
「売れない土地を低リスクで収益化できる」
「管理はほぼ放置可能」
「50〜150坪程度の狭小地でも成立する」
「全体投資300万〜800万円程度」
などと説明していました。
しかし、これらをトランクルーム全般へ一律に当てはめることはできません。
必要な初期費用は、
土地状態。
造成。
排水。
コンテナや建物の仕様。
搬入方法。
電気・照明。
防犯設備。
設計や申請。
設置室数。
などによって変わります。
土地面積についても、単純な坪数だけでは判断できません。
同じ100坪でも、
間口が広く車が入りやすい土地。
細長く車が転回できない土地。
では使い勝手が大きく違います。
そして運営開始後も、
募集。
契約管理。
清掃。
敷地管理。
設備確認。
修繕。
料金回収。
などがあります。
そこで今回は、
「トランクルームは儲かる」から始めるのではなく、土地条件を確認してから収支を計算する
という内容へ修正します。
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▪️判断①｜最初に「何を運営するのか」を決める
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「トランクルーム」という言葉は広く使われていますが、運営方式が同じとは限りません。
大きく考えると、
利用者から荷物を預かって保管する方式。
利用者へ収納スペースそのものを貸す方式。
があります。
他人の物品を預かって保管料を受け取る倉庫業は、倉庫業法上の登録が必要です。一方、「トランクルーム」と呼ばれていても、物品を預かるのではなく収納スペースを貸す不動産賃貸型のサービスもあります。(国土交通省)
つまり、
「トランクルームをやりたい」だけでは事業方式が決まっていません。
誰が荷物を管理するのか。
契約はどのような形か。
利用者が自由に出し入れするのか。
運営会社へ一括で貸すのか。
自分で利用者を募集するのか。
を先に整理します。
コンテナ型トランクルーム投資全体はこちら。
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▪️判断②｜コンテナを買う前に法規制を確認する
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ここは特に重要です。
「コンテナだから建物ではない」
とは限りません。
国土交通省は、コンテナを倉庫として設置して継続的に使用し、随時かつ任意に移動できないものは建築基準法上の建築物に該当し、一般に確認申請が必要と説明しています。(国土交通省)
そのため、
土地を購入する。
コンテナを発注する。
造成工事を始める。
より前に、
自治体の建築・都市計画担当部署などへ確認します。
少なくとも、
用途地域。
計画している施設用途。
建築確認の要否。
敷地条件。
必要となる他の手続き。
を確認してから計画を進めます。
用途地域では、地域ごとに建築できる建物の用途が制限されています。(国土交通省)
「住宅が多い場所だからトランクルーム需要がありそう」
と、
「その土地で計画できる」
は別の話です。
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▪️市街化調整区域や特殊な土地条件は先に確認する
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安く取得できる土地の中には、
市街化調整区域。
接道条件に注意が必要な土地。
造成が必要な土地。
農地。
などもあります。
こうした土地では、
「住宅が建てにくいならコンテナを置けばいい」
と単純に考えないようにします。
土地利用や建築について別の手続き・制限が関係する可能性があるため、
安い土地ほど、購入前の法的確認を先に行う
ことが重要です。
すでに所有している土地でも同じです。
「昔から持っているから使える」
ではなく、今回計画する用途で確認します。
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▪️判断③｜「住宅地が近い」ではなく収納需要を見る
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法的に計画できる可能性を確認したら、次は需要です。
旧記事では、
「住宅地の近く」
「駅から遠すぎない」
などを向いている土地として挙げていました。
しかし、それだけでは不足しています。
確認したいのは、
近隣に集合住宅が多いか。
戸建住宅が多いか。
収納スペースが不足しやすい住宅があるか。
近くに既存のトランクルームがあるか。
競合施設に空室が多いか。
どのサイズ・料金帯が募集されているか。
などです。
競合があること自体も悪いとは限りません。
すでに利用者がいる地域なら、収納需要が存在する可能性もあります。
一方で、
競合施設に長期間大量の空室があるなら注意が必要です。
競合の有無ではなく、需要と供給のバランスを見る。
これがポイントです。
トランクルームに向いている土地の詳しい条件はこちら。
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▪️土地の広さより「使える面積」を見る
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土地活用では登記面積だけ見てしまいがちです。
しかしトランクルームでは、
コンテナや収納庫そのものだけでなく、
利用者が歩く場所。
車が進入する場所。
荷物を積み下ろす場所。
必要に応じた転回スペース。
設備や看板を設置する場所。
なども必要になります。
そのため、
100坪あるから○室置ける。
50坪だから小規模施設しかできない。
と単純には計算できません。
重要なのは、
土地面積ではなく、実際の配置計画を入れた後に何室確保できるか
です。
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▪️判断④｜車で使いやすい土地かを見る
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屋外型の収納施設では、車で荷物を運ぶ利用者も想定します。
そのため、
道路から入りやすいか。
出るときに危なくないか。
敷地内で荷物を積み下ろしできるか。
入口が狭すぎないか。
段差が大きくないか。
雨の日に水がたまりやすくないか。
などを確認します。
土地が安くても、
車が入りにくい。
出庫時に何度も切り返す。
前面道路が狭い。
敷地入口が見えにくい。
という状態なら、使い勝手に影響します。
坪単価の安さより、利用者が実際に使えるか。
土地活用ではこの視点が重要です。
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▪️駅近である必要は必ずしもない
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トランクルームというと、
「駅に近い方が有利」
と思うかもしれません。
しかし屋外型で車利用が中心なら、駅距離だけで決めることはできません。
反対に、屋内型で徒歩利用者を狙うなら駅や住宅密集地との関係が重要になることもあります。
つまり、
立地評価は運営するトランクルームの型によって変わる
ということです。
土地を先に見て、
「ここなら何でもいける」
と考えるのではなく、
想定利用者。
利用方法。
施設形式。
を合わせます。
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▪️判断⑤｜初期費用は「コンテナ代」だけで計算しない
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旧記事では、
コンテナ1基30万〜80万円。
全体300万〜800万円。
という金額を掲載していました。
しかし固定的な相場として扱うのは危険です。
実際の計画では、
・土地の整地・造成
・基礎や設置工事
・コンテナや収納設備
・輸送・搬入
・電気・照明・防犯設備
・看板
・設計・申請関係
・募集開始時の広告費
・必要に応じた排水整備
などを確認します。
土地をすでに持っている場合でも、
土地代が0円だから低コスト
とは限りません。
逆に土地状態が良く、大きな造成が不要なら初期投資を抑えられる可能性もあります。
金額は土地ごとに見積もって判断します。
トランクルーム投資の初期費用はこちら。
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▪️判断⑥｜満室前提ではなく稼働率を変えて計算する
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トランクルームの収支で特に避けたいのが、
最初から満室で計算すること
です。
たとえば、これは市場相場ではなく単純な計算例ですが、
10室。
1室月8,000円。
と仮定します。
満室なら月売上は8万円です。
しかし、
・稼働率50％なら月4万円
・稼働率70％なら月5万6,000円
・稼働率90％なら月7万2,000円
です。
そこから、
募集費。
決済・運営費。
保険。
修繕。
敷地管理。
税金。
など、その事業で実際に発生する費用を確認します。
つまり見るべきなのは、
満室時の月収ではなく、稼働率が低い期間でも維持できるか
です。
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▪️「月収」より年間キャッシュフローで比較する
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土地活用では、
「月8万円入る」
という数字だけを見ると魅力的に感じます。
しかし判断したいのは、
年間売上。
年間運営費。
初期投資。
将来修繕。
空室期間。
資金調達費用。
を含めた全体です。
たとえば初期投資500万円、年間の手残りが60万円だったと仮定すると、単純回収期間は約8.3年です。
ただしこれは税金・借入条件・設備更新・撤去費などを単純化した仮定例であり、実際の投資判断ではありません。
大切なのは、
「何年で元が取れる」と先に決めるのではなく、自分の土地の数字を入れて計算すること
です。
トランクルーム投資のメリット・デメリットはこちら。
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▪️土地を持っている人ほど「土地代ゼロ」で計算しすぎない
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相続した土地や昔から所有している土地では、
「土地代はかかっていない」
と考えます。
確かに新たな土地購入費はありません。
しかし、
その土地を売れば得られる可能性のある金額。
他の用途なら得られる収入。
固定資産税などの保有負担。
もあります。
つまりトランクルームを選ぶことには、
その土地を別の方法へ使わないという選択
も含まれます。
そのため、
「土地を持っているからトランクルーム」
ではなく、
トランクルーム。
駐車場。
そのまま保有。
売却。
その他の土地活用。
を比較します。
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▪️駐車場との比較は「売上」だけで決めない
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遊休地では、トランクルームと駐車場が比較候補になることがあります。
トランクルームは収納室を設置する分、駐車場より設備投資が大きくなるケースがあります。
一方、土地条件や需要によっては、一つの区画から得られる収入構造が異なります。
比較するときは、
初期投資。
月売上。
稼働率。
管理負担。
設備更新。
撤去費用。
出口。
を同じ条件で並べます。
初期投資が小さい方が必ず有利でも、月額単価が高い方が必ず有利でもありません。
駐車場活用も比較したい場合はこちら。
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▪️判断⑦｜始める前に「やめ方」を決める
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トランクルームを始めるとき、
満室にすることばかり考えがちです。
しかし土地活用では、
終了するときにどうするか
も重要です。
将来、
土地を売る。
住宅用地へ戻す。
別の事業へ転用する。
コンテナを撤去する。
設備を売却する。
という可能性があります。
そこで、
撤去にどの程度の作業が必要になるか。
造成した土地をどう戻すか。
設備に再利用価値があるか。
契約中の利用者へどう対応するか。
土地を売却するとき施設が残っていてよいか。
まで考えておきます。
投資開始時に出口が見えていれば、
「もう需要が弱いのにやめられない」
という状態を避けやすくなります。
トランクルーム投資の出口戦略はこちら。
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▪️売れない土地だからトランクルーム、とは考えない
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旧記事では、
売れない土地をトランクルームで収益化する
という流れが中心でした。
しかし、
売れない理由によってはトランクルームにも向かない可能性があります。
たとえば、
接道。
土地形状。
法規制。
周辺需要。
車の進入。
造成負担。
などが原因なら、トランクルーム計画でも同じ問題が残ることがあります。
一方、
住宅用地として需要が弱くても、
収納需要。
車でのアクセス。
必要な法的条件。
がそろえば、別の使い方を検討できる土地もあります。
重要なのは、
売れない→トランクルーム
ではなく、
売れない理由→その理由はトランクルームでも問題になるか
という順番です。
売れない土地全体の整理はこちら。
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▪️土地活用せず売却した方がいいケースもある
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トランクルームを始めるために、
大きな造成費。
設備費。
申請・設計費。
借入。
が必要になることがあります。
その一方で、
将来その土地を使う予定がない。
相続人も引き継ぎたくない。
売却できる価格がある程度見込める。
という場合なら、追加投資せず売却する考え方もあります。
土地活用は、
持ち続ける前提で利益を出す方法
です。
売却は、
土地そのものを現金化する方法
です。
どちらが正しいかではなく、
自分が何年保有するのか。
追加資金を入れられるのか。
管理を続けたいのか。
で比較します。
現在価値を確認したい場合はこちら。
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▪️トランクルームを検討する順番は「収益計算が最後」
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トランクルームを検討すると、
最初に、
何室置ける？
月いくら取れる？
利回り何％？
と計算したくなります。
しかしおすすめする順番は逆です。
・法的に計画できるか
・運営方式は何か
・周辺需要はあるか
・利用しやすい土地か
・実際の配置で何室取れるか
・総投資額はいくらか
・稼働率別に収支が合うか
・終了するときどうするか
ここまで確認した後に、最終的な収益性を判断します。
「月収○万円になりそう」から土地活用を始めない。
これが失敗を減らす基本です。
使っていない土地をトランクルームへ活用する流れはこちら。
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▪️よくある質問
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Q. 空いている土地ならコンテナを置いてトランクルームにできますか？
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一律にはできません。用途地域、施設の扱い、建築確認などを確認してから計画する必要があります。
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Q. コンテナは建物ではないので建築確認はいらないですか？
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継続的に倉庫として使用し、容易に移動できないコンテナは建築物として扱われるため、最初から「確認不要」と考えないようにしましょう。(国土交通省)
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Q. トランクルームは何坪あればできますか？
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一律の坪数では判断できません。土地形状、入口、車路、荷物の積み下ろし場所などを含めた配置計画で判断します。
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Q. トランクルームは管理が楽ですか？
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住宅賃貸とは管理内容が異なりますが、募集、契約、敷地管理、設備確認、修繕などは必要です。「ほぼ放置」と考えず運営費を見込んでおきます。
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Q. 売れない土地ならトランクルームにした方が得ですか？
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売れない理由によります。トランクルームでも同じ土地条件が問題になる場合があるため、需要・初期投資・売却価格を比較して判断します。
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▪️まとめ｜コンテナを置く前に「土地活用として成立するか」を確認する
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トランクルームは、使っていない土地を収益化する一つの方法です。
しかし、
コンテナだから安い。
小さな土地でも必ずできる。
管理はほぼ不要。
毎月安定した賃料が入る。
という前提では判断できません。
最初に確認するのは、
①どの運営方式にするのか。
②その土地で法的に計画できるのか。
③周辺に収納需要があるのか。
④利用者が使いやすい土地なのか。
⑤初期投資はいくら必要なのか。
⑥稼働率が下がっても収支が合うのか。
⑦終了するとき土地をどうするのか。
です。
ここまで確認したうえで、
トランクルーム。
駐車場。
別の土地活用。
そのまま保有。
売却。
を比較します。
特に重要なのは、
コンテナを買ってから需要を調べないこと。
そして、
土地が売れないからという理由だけでトランクルームを選ばないこと。
です。
収益計算は最初ではなく最後です。
法律。
土地。
需要。
配置。
投資額。
出口。
まで確認し、
その土地だからトランクルームが合う
という状態になって初めて、具体的な計画へ進みます。
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