利回りだけで物件を選ぶと危険？購入前に確認すべき収支と家賃設定
- MIRAIU
- 7月21日
- 読了時間: 3分
利回りだけで物件を選ぶと危険？購入前に確認すべき収支と家賃設定
不動産投資では、物件情報を見ると最初に「利回り」が目に入る方も多いでしょう。
しかし、高利回りだからといって、必ずしも収益性の高い物件とは限りません。
購入後に家賃が下がったり、空室が続いたりすれば、当初の収支計画が大きく崩れることもあります。
今回は、利回りだけでは判断できない収支や家賃設定のチェックポイントについて解説します。
▪️まずは失敗しやすい物件の特徴を知ろう
高利回りに見える物件でも、立地や設備、資金計画などに問題があるケースがあります。
購入前に確認すべきポイントについては、こちらの記事をご覧ください。
▶ 不動産投資で買ってはいけない物件とは？失敗しやすい特徴を解説
▪️空室リスクも収支に大きく影響する
どれだけ利回りが高くても、空室が続けば家賃収入は減少します。
立地や人口動向、周辺環境など、空室リスクを事前に確認することが重要です。
▶ 空室リスクが高いアパートの特徴とは？立地・人口・周辺環境の見極め方
▪️修繕費も忘れてはいけない
購入価格だけを見ていると、将来的な修繕費を見落としがちです。
修繕履歴や設備の状態を確認することで、想定外の出費を防ぎやすくなります。
▶ 中古アパート購入前に確認したい修繕・設備のチェックポイント
▪️表面利回りだけでは判断できない
表面利回りは、
「年間家賃収入 ÷ 購入価格」
で計算されることが一般的です。
しかし、この数字には修繕費や管理費、固定資産税、空室などの費用は含まれていません。
そのため、表面利回りだけでは実際の収益性を判断することは難しいでしょう。
▪️返済比率に余裕はあるか
ローン返済額が家賃収入に対して大きすぎると、数部屋空室になっただけで赤字になる可能性があります。
将来的な家賃下落や修繕費も考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
▪️家賃設定は適正か確認する
現在の家賃が相場より高い場合、退去後に家賃を維持できないケースがあります。
周辺の募集家賃や類似物件と比較し、無理のない家賃設定なのか確認しましょう。
▪️サブリース契約も内容を確認する
サブリース契約がある物件では、家賃保証だけを見るのではなく、
・契約期間
・家賃改定条件
・解約条件
なども確認することが大切です。
契約内容によっては、想定していた収益を確保できない可能性もあります。
▪️長期的な収支をシミュレーションする
購入前には、
・家賃下落
・空室率
・修繕費
・設備交換
なども想定したシミュレーションを行いましょう。
余裕を持った計画を立てることで、安定した賃貸経営につながります。
▪️まとめ
不動産投資では、高利回りという数字だけで物件を判断するのは危険です。
返済比率や家賃設定、修繕費、空室リスクなども含めて総合的に判断することが、長く安定した賃貸経営につながります。
購入前には、「本当にこの収支で長く運営できるか」という視点を持つことが大切です。
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