表面利回りと実質利回りの違いとは？不動産投資で失敗しない利回りの見方
- MIRAIU
- 7月22日
- 読了時間: 3分
表面利回りと実質利回りの違いとは？不動産投資で失敗しない利回りの見方
不動産投資の物件情報を見ると、「利回り10％」「利回り12％」といった数字が目に入ります。
しかし、この数字だけで物件を判断してしまうと、購入後に「思っていたより利益が残らない」と後悔する可能性があります。
不動産投資で本当に大切なのは、表面利回りだけではなく実質利回りを理解することです。
今回は、初心者が知っておきたい利回りの基本について解説します。
▪️まずはこちらの記事をご覧ください
不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識については、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶ 不動産投資を始める前に知っておきたい10の基礎知識｜初心者が失敗しないためのポイント
基礎知識を理解してから本記事を読むことで、利回りの考え方がより分かりやすくなります。
▪️表面利回りとは
表面利回りとは、
年間家賃収入 ÷ 物件価格
で計算される最も基本的な利回りです。
例えば、
・物件価格 1,000万円
・年間家賃収入 100万円
なら、
表面利回りは10％になります。
物件を比較するときには便利な指標ですが、この数字だけでは本当の収益性は分かりません。
▪️実質利回りとは
実質利回りは、
家賃収入から必要な経費を差し引いた利益をもとに計算します。
考慮する代表的な費用には、
・管理費
・修繕費
・固定資産税
・火災保険
・共用部維持費
などがあります。
つまり、実際にオーナーの手元へ残る収益に近い利回りです。
▪️利回りだけで物件を選ぶのは危険
「利回り15％」
という物件があったとしても、
・空室が多い
・修繕費が高い
・入居需要が少ない
というケースもあります。
逆に利回りが低くても、
・人気エリア
・空室リスクが低い
・資産価値が高い
物件なら、長期的には安定した経営につながることもあります。
数字だけでは判断できないことを理解しておきましょう。
▪️キャッシュフローも確認する
利回りと同じくらい重要なのがキャッシュフローです。
毎月、
・家賃収入
・ローン返済
・管理費
・修繕積立
などを差し引いた後に、どれだけ現金が残るのかを確認する必要があります。
黒字経営を続けるためには、キャッシュフローを重視することが重要です。
▪️税金まで考えて判断しよう
実際の収益は、
・所得税
・住民税
・固定資産税
などの税金によっても変わります。
さらに減価償却が終了すると、税負担が増える場合もあります。
詳しくはこちらの記事をご覧ください。
▶ 減価償却が終わるとどうなる？アパート経営で知っておきたい長期リスク
▪️長期目線で物件を見る
不動産投資は短期売買ではありません。
10年、20年と保有することを考えるなら、
・利回り
・キャッシュフロー
・修繕費
・税金
・出口戦略
まで含めて総合的に判断することが重要です。
表面利回りだけでは、本当の収益性は見えてきません。
▪️まとめ
表面利回りは物件を比較するための目安として便利ですが、それだけで投資判断をするのは危険です。
実際には、
・実質利回り
・キャッシュフロー
・修繕費
・税金
・将来の資産価値
まで考えることが、不動産投資で成功するポイントになります。
数字だけに惑わされず、長期的な視点で物件を選ぶことを意識しましょう。
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