中古不動産の減価償却は何年？簡便法と改修費・売却時の注意点
更新日：10月13日
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「築30年の木造アパートを買ったら、減価償却は何年なんかな」。古い不動産では、税務上の耐用年数が気になりますよね。
中古の建物は条件によって新築とは異なる年数で減価償却する場合があります。ただし、築古なら何でも短期間で経費になるわけではありません。購入時の工事と最後に売る場合まで考えましょう。
① 最初に建物の構造と用途を確認する
建物の法定耐用年数は、構造や用途により異なります。木造の住宅と鉄筋コンクリート造の共同住宅を同じ年数で計算することはできません。
耐用年数は税務上の費用を配分する期間であり、その年数を過ぎた日に建物が使えなくなるという意味ではありません。安全性は現地調査と維持管理によって確認します。
中古物件を買う前には売買契約書と登記、建築年月、建物の構造を確かめましょう。広告の築年数だけでは、税務上の計算に必要な情報が足りない場合があります。
② 中古資産には使用可能期間の見積もりがある
中古で取得した建物などは、取得後に使用できる期間を合理的に見積もり、その年数を耐用年数として用いることが認められる場合があります。
合理的な見積もりが困難なときに、条件を満たせば簡便法で年数を計算する方法もあります。買った建物が古いからと、自動的に短い年数を使えるわけではありません。
初めから工事する範囲が大きい場合は、見積もりと資本的支出の扱いも確認しておきましょう。税理士へ資料を示して相談する方法が安心です。
③ 木造22年の簡便法はどう計算する？
例えば木造住宅の法定耐用年数が22年で、全部を経過した中古資産なら、条件を満たす場合は22年の20％で考える簡便法があります。
この例では22年×20％＝4.4年で、所定の端数処理後は4年となります。ただし、この計算がその物件で使えるかは別に確認する必要があります。
法定耐用年数を一部だけ経過した建物は違う計算です。4年という数字だけをどんな築古物件にも当てはめないことが大切です。
④ 大きな改修費があると簡便法を使えない場合
中古資産を事業用にするため大きな資本的支出を行う場合、簡便法による耐用年数の計算が認められないことがあります。
国税庁は中古資産の取得価額の50％を超える資本的支出など、簡便法へ制限が生じる条件を説明しています。中古物件は必ず短期償却ができると考えるのは避けましょう。
購入費だけでなく、屋根や設備など買った直後の工事を含めて見積もりを確認します。修繕費か資本的支出かも、工事の中身によって判断しましょう。
中古の耐用年数の簡便法と、大規模な改修時に使えない条件は国税庁の案内で確認できます。
大きな工事を含め、取得後に必要な修繕費を見積もりで確認しておくと、投資する総額が分かります。
⑤ 減価償却費とローン返済の現金は別
減価償却費は建物などの取得費を期間へ配分する会計上の費用です。その年に同じ額を現金で支払うとは限りません。
一方、ローンの元金返済は通帳の現金が減りますが、通常そのまま必要経費にはなりません。帳簿上の所得が少なくても、修理代が払える預金が足りないことがあります。
毎月の家賃から税金・保険・管理費・返済を引き、空室がある年にも現金が足りるか考えましょう。減価償却費が多いことだけで購入を決めないようにします。
⑥ 売るときの建物の取得費にも関係する
建物を売却する場合、保有中の減価償却費相当額が建物の取得費の計算に影響することがあります。購入代金をそのまま取得費として差し引けるわけではありません。
例えば購入時の建物取得費から一定の減価償却費相当額を控除した額を使い、譲渡所得を計算する場合があります。『保有中に節税できれば最後まで得』とは限りません。
将来の売却価格からローン残高と売却費用を引いた現金も別に確認しましょう。税金と現金の両方が分かる資料を残すことが役立ちます。
保有する物件の売却を考える場合、現況査定とローン残高・費用も比較しましょう。
⑦ 中古物件の減価償却を確認する四つの順番
第一に土地と建物の取得費、建築年月と構造を確認します。
第二に使用可能期間の見積もりや簡便法の条件を確かめましょう。
第三に購入後すぐの工事費が資本的支出に当たるか、見積書と写真で整理します。
第四に毎年の税務上の利益と通帳の現金、最後に売る場合を比べます。今日できることは購入時の契約書と工事見積もりを同じファイルへまとめることです。
⑧ よくある質問
Q1. 築22年以上の木造なら必ず4年で償却できますか？
中古資産の簡便法には適用条件があり、大きな資本的支出がある場合は使えないことがあります。
取得資料と工事の内容を確認してください。
Q2. 耐用年数が短い物件は必ず節税になりますか？
税負担は所得や損益通算の条件などで異なり、利益が出る保証はありません。
空室と修繕後の手元の現金も比べましょう。
Q3. 売却の際にも減価償却は関係しますか？
建物の譲渡所得を計算する際に減価償却費相当額などが取得費に影響する場合があります。
売る前に取得資料と税額を確認しましょう。
⑨ まとめ
中古不動産の減価償却は築年数だけで年数を決める仕組みではありません。使用可能期間と簡便法の条件、購入直後の工事内容などを確認しましょう。
帳簿上の経費だけでなく、銀行返済と修理を引いた現金や、最後に売るときの取得費も考えることが大切です。
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