地方で築古アパートを購入するときの利回り目安とは？
- MIRAIU
- 7月21日
- 読了時間: 3分
地方で築古アパートを購入するときの利回り目安とは？
「利回り20％なので、お買い得ですよ。」
不動産投資では、このような話を耳にすることがあります。
確かに利回りは重要な判断材料ですが、数字だけで購入を決めるのは危険です。
地方の築古アパートでは、高利回りだからこそ注意すべきポイントがあります。
今回は、地方で築古アパートを購入する際の利回りの考え方について解説します。
まず、地方で満室経営を続ける大家さんの考え方については、こちらの記事をご覧ください。
▶ 地方で満室経営を続ける大家に共通する7つの考え方
また、家賃を安く設定しても利益を残せる物件選びについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
▶ 地方で家賃を安くしても利益が残る物件の選び方
▪️利回りだけで判断してはいけない
利回りは物件選びの目安にはなりますが、それだけで良い物件とは言えません。
同じ利回りでも、
・空室率
・修繕費
・建物の状態
・地域の需要
によって、実際の利益は大きく変わります。
▪️地方では高利回り物件が多い理由
地方では築年数の古い物件が比較的安い価格で売りに出ることがあります。
そのため、都市部より高い利回りになるケースも珍しくありません。
しかし、高利回りには理由があります。
・空室が多い
・大規模修繕が必要
・入居需要が少ない
など、購入前に確認すべき点が隠れている場合もあります。
▪️購入価格を重視する
地方で成功している大家さんは、
「高く貸す」
よりも、
「安く買う」
ことを重視しています。
購入価格を抑えられれば、適正な家賃でも利益を残しやすくなります。
空室対策にも余裕が生まれ、長期的な経営が安定します。
▪️実際に残る利益で考える
表面利回りだけでは、本当の収益は分かりません。
実際には、
・固定資産税
・火災保険
・修繕費
・空室期間
なども考慮する必要があります。
購入前には、年間収支をシミュレーションすることが重要です。
▪️建物の状態を確認する
築古物件では、
・屋根
・外壁
・給排水設備
・雨漏り
・シロアリ
なども必ず確認しましょう。
購入後すぐに多額の修繕費が必要になれば、高利回りでも利益は大きく減ってしまいます。
▪️地域の需要を見る
地方では駅から近いことだけが評価されるとは限りません。
地域によっては、
・勤務先への距離
・駐車場の有無
・生活のしやすさ
などが重要視されます。
その地域で求められている条件を理解することが、空室リスクを減らすポイントです。
▪️数字よりも理由を見る
「利回り25％」
という数字だけを見ると魅力的に感じます。
しかし、
「なぜその利回りなのか」
という理由まで確認することが大切です。
数字だけではなく、物件全体を見て判断しましょう。
▪️まとめ
地方の築古アパートは、高利回り物件が見つかる魅力があります。
しかし、
・購入価格
・建物の状態
・修繕費
・地域需要
・空室リスク
まで含めて総合的に判断することが重要です。
数字だけに惑わされず、長く利益を残せる物件を選ぶことが、地方不動産投資成功への近道になります。
地方の空き家活用、築古物件、訳あり物件、不動産投資についてさらに知りたい方は、こちらの特集ページもぜひご覧ください。
▶ 地方の空き家創造・訳あり不動産活用ハブ
