地方の築古アパートは利回り何％なら買える？表面利回りより見る5つの数字
更新日：9月24日
地方の築古アパートで『利回り15％なら買い』『20％なら安全』という一律の基準はありません。同じ利回りでも、空室、修繕、融資、土地値で手残りは大きく変わります。
購入判断では、表面利回りを入口にしつつ、現況家賃・稼働率・5年修繕・返済後CF・出口価格の5つを並べます。
▪️表面利回りより現況家賃と稼働率を先に見る
満室想定家賃で20％でも、半分空室なら購入直後の収入は大きく下がります。売主の満室想定ではなく、現在入居している部屋の家賃と契約状況を確認します。
長期入居者の家賃が相場より高い場合は、退去後に同額で決まるとは限りません。逆に相場より安い場合も、すぐ値上げできる前提では計算しません。
空室を埋めるまでの期間とAD、フリーレント、リフォーム費用も初年度収支に入れます。
▪️5年間の修繕費を先に置いて利回りを見る
築古物件では、屋根・外壁・給湯器・エアコン・給排水・共用灯など複数の修繕が重なる可能性があります。購入後5年間で何が来るかを一覧にします。
修繕履歴がない設備は、故障してから考えるのではなく交換時期を想定します。高利回りでも初年度に数百万円規模の工事が必要なら、実際の自己資金利回りは大きく下がります。
購入前に工事業者へ概算を取れる項目は見積もりを取り、物件価格と一緒に総投資額へ入れます。
▪️融資後の月間CFで買えるかを判断する
利回りが高くても、融資期間が短いと月々の返済額が大きくなります。金利だけでなく借入期間を含めて返済後CFを計算します。
固定資産税、保険、管理費、共用部費、募集費、修繕積立を差し引いてから返済を引きます。満室時だけでなく1戸・2戸空室時も計算します。
返済後CFが薄い物件は、少しの空室や修繕で赤字になります。利回りの高さより、悪化時にも持ち続けられる余白を重視します。
▪️土地値と売却先まで見て出口を作る
地方の築古アパートでは、建物価値が下がった後に土地として売れるか、別の投資家へ収益物件として売れるかを確認します。接道、駐車場、地形、用途地域も出口に影響します。
不動産情報ライブラリで周辺取引などを確認し、今の購入価格が将来の売却に耐えられるかを見ます。
空室改善にリフォームが必要な場合は、家賃上昇幅と工事費を比べます。工事費を回収できない過剰改修は、利回りを下げる原因になります。
制度・税務・相場は個別条件で変わるため、一次情報も確認して判断します。
数字を自分だけで決めにくい場合は、修繕範囲や費用を自分だけで判断しにくい場合は、複数案を比較してから購入判断する方法もあります。
細かな条件は、最後に5つの数字へ戻して整理します。駐車場や未収家賃は現況家賃・稼働率、受水槽や消防設備などは5年修繕、融資条件は返済後CF、土地値や売却条件は出口価格へ反映して比較します。
地方の築古アパートでは、表面利回りの高さよりも、5つの数字を同じ前提でそろえて比較できるかが重要です。
▪️まとめ
地方の築古アパートは、高い表面利回りだけで買わないことが重要です。現況家賃、空室、5年修繕、返済後CF、出口の5つを並べます。
『何％なら買えるか』ではなく、『悪化ケースでも現金が残り、出口を作れるか』で判断すると物件比較が現実的になります。
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