未登記の建物がある空き家は売れる？名義・建物資料・登記・査定の確認順
更新日：1 日前
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相続した実家を売るために登記事項証明書を取ったら、家の横にある大きな倉庫が載っていなかった。親は「後から建てた」と言っていたけれど、工事の書類は見当たらない。
固定資産税の通知には似た建物が記載されているのに、登記では確認できない。「税金を払っとるんやから、ちゃんと名義も分かるはずやろ？」と家族は言う。
未登記の建物がある空き家では、課税されていることと登記済みであること、誰の所有物かという問題を分ける必要があります。まず建物の実態・資料・権利を整理してから売却方法を決めましょう。
▪️① 未登記なのは母屋？物置？増築部分？
「未登記の建物がある」と言われても、独立した倉庫なのか、母屋へつながる増築部分なのかで確認すべき内容が変わります。
現地の写真と建物の配置、登記事項証明書、古い建築図面を並べ、登記されている建物と現況を照合しましょう。
外観だけで独立した登記対象の建物かどうかを確定することはできません。構造・用途・独立性などを踏まえ、必要なら土地家屋調査士へ確認してください。
▪️② 固定資産税を払っていても登記とは別
固定資産税の明細に倉庫や物置が記載されている場合でも、それだけで法務局の建物登記が完了しているとは限りません。
税務上の家屋評価と登記記録は目的や手続きが異なるため、課税されている事実から所有権の名義や売買条件を決めつけないようにしましょう。
市区町村の課税台帳で確認できる資料があれば整理し、登記や所有関係の資料と分けて不動産会社へ伝えてください。
▪️③ 誰が建てて、今は誰の所有か確かめる
亡くなった父が倉庫を建てたのか、以前の所有者が残した建物なのか、家族が増築したものなのかで権利関係が異なる場合があります。
請負契約書、建築費を払った資料、固定資産税の情報、相続の書類などを探し、分かっている事実と不明な点を整理しましょう。
土地の所有者だから敷地内の建物は全て自分のものと一律には決められません。売却へ必要な同意や手続きは司法書士など専門家へ確認したいところです。
▪️④ 表題登記や相続登記は何から行う？
建物の形態や登記の状況によっては、建物表題登記などの手続きが必要になる場合があります。土地家屋調査士へ現況の建物を示して確認しましょう。
所有権に関する登記や相続による名義の整理が必要なら、司法書士などへ手続きと必要書類、所要期間を相談します。
「未登記だから必ず同じ手順で処理できる」とは限りません。買主へ引き渡す時期から逆算して、どの建物に何の手続きが必要か確認することが大切です。
▪️⑤ 未登記の倉庫を残して売ることは可能？
古い倉庫を作業場として使いたい買主がいる一方、建て替えのために撤去したい買主もいます。建物の状態と買主の利用計画で評価が変わる場合があります。
不動産会社へは、登記が未確認の建物の用途・規模・傷み・所有関係を伝え、現況での査定と引渡し条件を聞いてみましょう。
未登記のまま取引を進められるか、登記や撤去が必要かは買主・契約・権利関係によります。説明が不要になるわけではありません。
所有関係を整理したうえで、難しい条件のある物件の買取価格も相談できます。
通常の仲介での査定と、登記や撤去の必要な範囲も比較しましょう。
▪️⑥ 登記費用・撤去費と売却手残りを比べる
仮に倉庫を残した現況売却で600万円、登記等の調査・手続きに20万円を要して仲介で650万円を目指す案があっても、査定は成約保証ではありません。数字は比較用の仮例です。
さらに撤去する案なら、建物の解体費、残した家財、廃材処分などが必要になる場合があります。先に全部壊すべきとは限りません。
直接買取で引き取る条件も含め、売主が負担する登記・片付け・解体・管理費を確認し、最終的な手残りで判断しましょう。
▪️⑦ 未登記の建物がある実家の四つの確認
まず母屋・増築・倉庫の現況と、法務局の登記記録、固定資産税の明細を照らし合わせます。
次に古い建築資料や相続書類を探し、誰が建てた建物なのか所有関係を確認しましょう。
三つ目に土地家屋調査士と司法書士へ必要な登記・権利確認の手順、費用と期間を聞きます。
最後に未登記建物を残す現況売却、必要な手続き後の仲介、直接買取や撤去案を比べて決めましょう。
▪️⑧ Q&A
Q1. 未登記の物置があると実家は売れない？
未登記という事実だけで一律に売却できないとは限りません。
建物の実態・所有関係と買主の引渡し条件を確認しましょう。
Q2. 固定資産税を払っているなら登記は済んでいる？
固定資産税の課税資料と登記記録は別の仕組みです。
登記事項と建物の現況を照合し、必要なら専門家へ相談してください。
Q3. 未登記の倉庫は先に解体した方がいい？
利用したい買主がいる可能性や撤去費などによって判断が変わります。
現況査定と必要な登記・解体費を比べましょう。
▪️⑨ まとめ
未登記の倉庫や増築部分がある空き家は、建物の現況・固定資産税の資料・登記・所有関係を分けて整理することが重要です。
登記や解体を急いで先払いする前に、専門家へ手続きを確認し、現況仲介・必要な手続き後の売却・買取を比べて判断しましょう。
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