農地転用してから売るべき？農地のまま売る場合と売却後の手残りを比較
更新日：9月29日
農地を売るとき、先に転用して宅地にした方が高く売れるのではと考えることがあります。しかし、農地転用は単に登記地目を田・畑から宅地へ変える手続きではありません。
農地のまま売る、買主が決まってから転用を進める、売主が転用・造成してから売る方法を、費用と手残りで比較します。
▪️1 農地転用と地目変更を分ける
農地転用は農地を農業以外へ使う手続きです。許可を取っただけで登記地目が自動変更されるわけではありません。
▪️2 農地のまま売る方法を確認する
農地として取得できる買主がいれば、売主が転用・造成費を負担せず売る方法があります。
▪️3 買主が決まってから5条転用を検討する
買主が住宅や事業用途を予定している場合、売買と転用を組み合わせる方法があります。
▪️4 売主が先に転用する費用を見る
造成、測量、排水、接道、農振除外などが必要になる場合があります。先に費用を使う前に需要を確認します。
▪️5 転用後の売却価格を現実的に見る
宅地用途へ変えられても、地域需要が弱ければ高く売れるとは限りません。周辺相場を確認します。
▪️6 手残りで3つの方法を比較する
農地売却価格、転用費、造成費、転用後価格、売却期間を同じ表で比較します。
▪️7 確認する順番
①現況農地、②農地売却、③買主条件、④5条転用、⑤造成・転用費、⑥転用後査定、⑦農地売却・買主転用・売主転用、この順で確認します。
①〜③では、転用しなければ売れないと決めず農地のままの需要を確認します。買主の利用目的も確認します。
④〜⑥では、転用・造成費と転用後価格を整理します。許可を取れば必ず宅地価格になるとは考えません。
最後に⑦で、3つの売り方を手残りで比較します。先に費用を使いすぎないことが大切です。
▪️⑧ Q&A
Q. 農地は転用してからでないと売れませんか？
A. 農地として売る方法があります。買主条件と農地法手続きを確認します。
Q. 転用許可を取れば登記地目は自動で宅地になりますか？
A. 自動ではありません。実際の利用変更後に地目変更登記を確認します。
Q. 先に造成した方が高く売れますか？
A. 需要と造成費、転用後査定を比較して判断します。
▪️⑨ まとめ
農地売却は、農地のまま売る方法と転用して売る方法を分けて考えます。転用と地目変更も同じ手続きではありません。
買主需要と転用・造成費、売却価格を比較し、最も手残りが大きい方法を選びましょう。
