農振除外と農地転用はどっちが先？地域計画を含む手続きの確認順
更新日：9月30日
農地へ住宅、駐車場、資材置場などを計画すると、『地域計画』『農振除外』『農地転用』という言葉が出てきます。これらは同じ手続きではありません。
2026年の農林水産省の地域計画変更マニュアルでは、農業外利用のための転用では、地域計画の変更を農振除外・転用許可手続きの前に行う扱いが示されています。ただし一時転用など例外もあるため、地番ごとに自治体へ確認します。
▪️1 最初に地域計画の区域か確認する
地域計画は地域の農業の将来像と目標地図を定める仕組みです。
転用予定農地が地域計画内にある場合、農業外利用の前に計画変更が必要になることがあります。
所在地の市町村で地域計画と目標地図を確認します。
▪️2 青地なら農振除外を確認する
農業振興地域の農用地区域、いわゆる青地では原則として農業利用を確保するため厳しい条件があります。
農振除外には代替地がないこと、地域計画の達成へ支障を及ぼさないことなど複数要件があります。
要件を一つ満たせば自動的に除外できる制度ではありません。
▪️3 農振除外と農地転用は目的が違う
農振除外は農用地区域から外すための手続きです。
農地転用は農地を農地以外へ利用するための許可・届出等です。
農振除外が終わっても、それだけで住宅や駐車場へ使えるとは限りません。
▪️4 転用許可は農地区分・事業計画を確認する
農地転用では農地区分、立地、代替性、事業実現性などを確認します。
資金計画、配置図、排水、周辺農地への影響などが必要になる場合があります。
『除外できたから転用も必ず許可』とは考えません。
▪️5 手続き期間は自治体・案件で変わる
地域計画変更、農振除外、転用審査にはそれぞれ募集・公告・審査の時期があります。
半年、1年など固定期間で断定せず、所在地の担当課へ締切と見込みを確認します。
売買・建築工程は行政手続きから逆算します。
▪️6 費用をかける前に実現可能性を確認する
測量、設計、造成費を先に使っても、除外・転用が認められなければ計画を変更することがあります。
行政への事前相談で区域と大枠の可能性を確認してから専門家費用をかけます。
売却目的なら転用前の農地売却も比較します。
農振除外要件には土地改良施設への影響や基盤整備事業完了後の期間なども関係します。
地域計画変更と農振除外の受付時期が異なる自治体もあるため年間スケジュールを確認します。
住宅建築なら都市計画・接道・建築基準も別に確認します。
事業用地なら必要面積を事業計画から出し、過大転用にならないようにします。
地域計画の変更は、市町村による協議・公告等が関係するため、個人申請だけで即日変更できる手続きではありません。
農振除外は代替地がないことだけでなく、地域計画の達成や農地集積、土地改良施設への支障など複数要件を確認します。
農業基盤整備事業完了後8年を経過していることが除外要件の一つとされる場合があります。
農振白地でも農地転用許可が自動的に不要になるわけではありません。農地区分を確認します。
市街化区域内農地では届出扱いとなるケースがありますが、地域計画・農振との関係を土地ごとに確認します。
転用後に建物を建てるなら都市計画法・建築基準法の確認も必要です。農地転用許可だけで建築可否は決まりません。
売却を伴う5条転用では、買主・事業計画・資金計画を早い段階で固めます。
最終的には、地域計画変更から転用許可までの各受付時期を一本の工程表へ入れて判断します。
地域計画変更が必要な案件では、市町村の受付・協議時期を確認し、農振除外の申出時期とずれないようにします。
除外要件を満たしても都道府県同意等が関係するため、所有者だけで結果を確約できません。
転用後の排水・周辺農地への影響が弱い計画は、農地転用審査でも問題になることがあります。
最終的には、行政手続き・建築・売買の三つの工程を一枚にして進めます。
農振除外の申出受付が年数回だけの自治体もあるため、受付時期を逃すと事業全体が大きく遅れることがあります。
地域計画変更には地域内の調整が必要になる場合があり、所有者の希望だけで即時に外せるとは限りません。
転用目的が変わった場合は、当初の申請内容で進められるか再確認します。
最終的には、地域計画・農振・転用・建築の各担当窓口を早い段階で確認します。
▪️7 確認する順番
確認は、①地番、②地域計画・目標地図、③農振農用地区域か、④農振除外要件、⑤農地区分、⑥農地転用許可・届出、⑦売買・建築・造成の工程、の順で進めます。地域計画・農振除外・農地転用を一つの手続きとして扱わないことが重要です。
まず自治体で区域を確認します。地域計画に含まれるなら変更の要否を先に見ます。
次に青地なら農振除外を確認します。除外後に農地転用の審査があります。
最後に工程と費用を決めます。許可前に高額工事を先行させません。
▪️⑧ Q&A
Q. 農振除外と農地転用はどちらが先ですか？
青地の転用では通常、必要な地域計画変更を確認し、農振除外、その後に農地転用を進めます。個別例外は自治体へ確認します。
Q. 農振除外できれば転用もできますか？
保証されません。農地転用には別の許可基準があります。
Q. 地域計画はすべての転用で変更が必要ですか？
農業外利用では事前変更が必要になるケースがありますが、一時転用等の扱いもあるため個別確認します。
▪️⑨ まとめ
2026年の農地転用では、地域計画、農振除外、農地転用を順番に確認します。
区域確認を先に行い、実現可能性を見てから測量・造成等へ費用をかけます。
