第20回 不動産投資のハイレベル用語15選｜初心者が“次のステージ”へ進むための実務ガイド
- MIRAIU
- 2025年12月6日
- 読了時間: 3分
更新日：5月6日
① DSCR（ディーエスシーアール）
Debt Service Coverage Ratio（元利返済余裕率）
→ 物件がどれだけ返済に耐えられるかを見る指標。
計算式：NOI ÷ 元利返済額
1.0＝ギリギリ
1.2以上＝銀行が安心
1.5以上＝強い
② DCR（デットカバレッジレシオ）
DSCRと似てるが、より銀行寄りの考え。
年間返済額 ÷ 年間家賃収入
→ 返済負担率。
目安：30〜40%以下だと優秀
③ NOI（営業純利益）
物件が生む“本当の利益”。
家賃 −（管理費・修繕積立・固定資産税など）
→ 融資審査・物件比較の基準。
④ キャップレート（資本還元率）
物件の価値を収益力から見る指標。
NOI ÷ 物件価格＝キャップレート
地域の相場を知ると「割安物件」がわかる。
⑤ イールドギャップ
キャップレート − 金利
→ プラスが大きいほど“借金で勝てる物件”。
例：
利回り15% − 金利2% ＝ 13%
⑥ PML（予想最大損失率）
災害時の建物ダメージの予測値。
→ 銀行が耐震性や災害リスクを見るときに使う。
古い鉄骨・RCはここが弱いと融資が出にくい。
⑦ アンダーライティング
銀行が物件の価値を独自に査定すること。
→ 売主の資料がどうであれ、銀行は自分の基準で見る。
⑧ ストレステスト
金利上昇や空室悪化を想定して「返済できるか」試す計算。
⑨ OPEX（運営費）
物件を運営するための年間支出。
（管理・雑費・広告費・修繕など）
→ これを読み違えると失敗する。
⑩ Exit Strategy（出口戦略）
売却・建替え・保有継続のどれで行くかの設計。
⑪ リキャップ（資金再構築）
借り換え・リファイナンスでの資金再調達。
→ 2棟目・3棟目以降の拡大で重要。
⑫ LTV（ローン・トゥ・バリュー）
物件価格のうち、融資が占める割合。
借入額 ÷ 購入価格
LTV80% → かなり攻め
LTV60% → 守備的で優秀
⑬ フリーキャッシュフロー（FCF）
返済が終わったあとに残る“自由に使える利益”。
物件の本当の強さがわかる。
⑭ IRR（内部収益率）
投資全体を通しての利回り。
売却まで含めた“本当の利回り”。
→ 新築アパートや民泊では必須の指標。
⑮ セカンダリーマーケット
中古市場のこと。
→ 値段が崩れにくい物件かどうかの判断に使う。
🔥まとめ
このハイレベル編は、
銀行・プロ投資家・再販業者が当たり前に使う言葉ばかり。
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