売れない土地シリーズ48｜囲繞地通行権（袋地）｜隣人の土地を通らないと出られない土地を売却する方法
- MIRAIU
- 3月11日
- 読了時間: 4分
更新日：8月7日
「道路に接していないから売れない」と言われた土地でも、法律上、他人の土地を通って公道に出る権利（囲繞地通行権）が認められています。ただし、無償で通れるわけではなく、隣人への通行料の支払いや、建て替えができない「再建築不可」の壁が立件します。
結論から言えば、袋地を売るには「隣地に買い取ってもらう」か「通路部分を買い足して接道を確保する」、それが無理なら「訳あり物件の専門業者に現状で売る」の3択しかありません。
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■囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）とは何か
民法で定められた「袋地の所有者が、公道に出るために周りの土地を通行できる権利」のことです。
隣人が「通るな」と言っても、法的には通る権利がありますが、以下のルールがあります。
・通路の場所や方法は、隣人の損害が最も少ないものにする
・原則として、通行料（償金）を支払う必要がある
・勝手にアスファルトを敷いたり、車を通したりできるわけではない
この「通行料」や「通路の幅」を巡る交渉が、三重や奈良の古い集落では数十年続く親族間の争いに発展しているケースが多々あります。
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■なぜ袋地は「売れない土地」の代表なのか
最大の理由は、建築基準法で定められた「接道義務」を果たせないからです。
1. 再建築不可：
今の家を壊したら、二度と新しい家は建てられません。
2. 融資が通らない：
銀行は「担保価値ゼロ」と判断します。ローンが使えないため、一般の買主は現れません。
3. インフラ工事の拒否：
水道管やガス管を引く際、隣人の土地を掘る「掘削承諾」が必要です。ここでハンコ代として高額な金銭を要求されるトラブルが後を絶ちません。
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■三重・奈良・滋賀・和歌山の現場で起きていること
ミライユが扱う地域では、戦前からの入り組んだ路地や、分筆を繰り返した結果の袋地が放置されています。
・三重県四日市市の旧市街：隣人の軒下を通らなければ玄関に辿り着けない家
・奈良県内の旧集落：公図上は道があるが、現況は他人の庭になっている土地
・和歌山の傾斜地：階段の途中にあり、接道が物理的に不可能な物件
これらの土地は、放置すれば「管理費と固定資産税」だけを垂れ流す負債となります。
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■現状から脱出するための現実的な解決策
・隣人と交渉し、通路部分（2メートル幅）を分筆して買い取る
・隣人に「あなたの土地と合わせれば価値が上がる」と持ちかけ、買い取ってもらう
・これらが不可能な場合、権利関係を整理した上で、リスクを丸ごと引き受ける買取業者へ売却する
「いつか道ができる」ことはありません。今の状況で、どう現金を残して手放すか。
その判断が、あなたの代で負の連鎖を止める唯一の方法です。
売れない土地には、さまざまな原因があります。
再建築不可、境界問題、私道トラブル、崖条例など、土地によって事情は大きく異なります。
実際の不動産現場でよく見かける「売れない土地の原因」をシリーズとして整理しています。
他のケースも知りたい方は、こちらにまとめています。
売れない土地でも、原因によっては活用できる可能性があります。
土地の条件によっては、
・トランクルーム
・駐車場
・資材置き場
・太陽光
・賃貸住宅
など、売却以外の方法が見つかることもあります。
土地の条件に合わせた活用方法をまとめています。
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