2棟目は築古アパートと新築アパートどっち？1棟目との組み合わせで考える資産拡大
更新日：9月30日
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2棟目を検討するとき、築古アパートと新築アパートのどちらが有利かだけで決めると、1棟目と同じリスクを重ねることがあります。重要なのは、すでに持っている物件の収支・借入・修繕とどう組み合わせるかです。
築古は価格・利回り、新築は修繕初期負担や融資期間などで特徴が異なりますが、どちらが必ず正解というものではありません。2棟合計の返済後キャッシュフローと現金余力から判断します。
▪️1 まず1棟目の現在地を確認する
2棟目の物件探しより先に、1棟目の家賃収入、空室率、年間返済額、現預金、今後の修繕を一覧にします。
満室でも大規模修繕が近い物件と、修繕後で運営が安定した物件では次に取れるリスクが違います。
決算書と物件別収支をつなげ、次の借入を加えても資金繰りが耐えられるか確認します。
▪️2 築古は利回りだけでなく修繕の重なりを見る
築古アパートは購入価格を抑えやすい一方、屋根・外壁・給排水・設備交換が近い可能性があります。
1棟目も築古なら、同じ時期に大規模修繕が重ならないか確認します。
表面利回りが高くても、修繕と空室を入れた返済後キャッシュフローで比較します。
▪️3 新築は家賃前提と長期収支を見る
新築は当初の修繕負担を抑えやすい反面、土地・建築費が大きくなりやすく、想定家賃が崩れたときの影響も確認が必要です。
完成直後の募集だけでなく、5年・10年後の家賃と修繕費を置いて収支を見ます。
長期融資で月返済が低く見える場合も、残債の減り方と売却時の出口を確認します。
▪️4 融資は2棟合計の返済能力で考える
金融機関は物件単体だけでなく、既存借入や事業全体の返済能力を確認します。
2棟目で自己資金を使い切ると、1棟目の突発修繕へ対応できなくなる場合があります。
融資額、金利、返済期間、共同担保・保証条件を含め、購入後に残る現金を確認します。
▪️5 空室・修繕・金利上昇を同時にストレステストする
2棟とも満室・修繕なしを前提にすると、実際の運営余力を過大評価しやすくなります。
空室、家賃下落、修繕、金利上昇が同時に起きたケースも試算します。
どちらか一棟が弱っても全体で返済できる状態を目指します。
▪️6 出口とポートフォリオの偏りを見る
築年、エリア、間取り、入居者層が同じ物件を増やすと、地域需要や修繕時期の影響を同時に受けやすくなります。
2棟目でリスクを分散するのか、得意分野へ集中するのかを明確にします。
売却時の残債、想定買主、土地値も確認し、保有中のCFだけで判断しません。
投資判断では物件単体の利回りだけでなく、借入・現金・資産形成の基礎を整理しておくと比較しやすくなります。
2棟目購入後の現預金は、物件価格に対する割合だけでなく、既存物件と新規物件の年間返済・修繕予定を何か月分カバーできるかで確認します。手元資金が薄い状態では高利回りでも突発修繕に弱くなります。
築古を選ぶ場合は、屋根・外壁・給排水・受水槽・消防設備など大きな修繕項目を購入前に一覧化します。購入価格が安くても初年度に工事が集中すれば実質投資額は増えます。
新築を選ぶ場合は、完成直後の満室想定だけでなく数年後の賃料下落・広告料・固定資産税・管理費を織り込みます。新築プレミアムがなくなった後のCFも確認します。
融資面では、次の購入後にさらに3棟目を目指すのか、しばらく返済と財務改善を優先するのかで望ましい借入期間・自己資金投入額が変わります。
物件エリアを分散する場合は災害・人口・管理会社の分散メリットがある一方、遠方管理や金融機関との関係が複雑になる場合があります。エリア分散もコストを含めて判断します。
最終判断では、1棟目と2棟目を合わせた自己資本比率・現預金・年間CF・返済比率を確認します。2棟目単体が良くても全体財務を悪化させるなら再検討します。
2棟目を買う前には、1棟目のDSCRや返済比率だけでなく、修繕引当を差し引いた後の現金残高も確認します。表面上のキャッシュフローが出ていても、外壁・屋根・給排水更新を控えているなら次の投資へ使える現金は少なくなります。
築古を追加する場合は、1棟目と築年・構造・設備メーカーが似ていないかも見ます。同じ時期に給湯器や外装更新が重なると、複数棟を持つメリットより修繕負担の集中が大きくなることがあります。
新築を追加する場合は、完成時満室だけでなく入居後の家賃下落・広告料・フリーレントも試算します。新築プレミアムが薄れた後も返済後キャッシュフローが残るかを確認します。
金融機関ごとの借入条件もポートフォリオに影響します。一つの金融機関へ担保を集中させるのか、複数行へ分けるのかで将来の借換えや売却時の柔軟性が変わる場合があります。
購入後の自己資金残高には、次回購入用の資金だけでなく、既存物件の突発修繕・空室・税金へ使う運転資金を残します。融資が出る金額と、安全に借りられる金額は同じではありません。
売却出口では、築古は土地値や再生余地、新築は残存耐用年数や残債の減り方を確認します。10年後にどちらを先に売るかまで仮置きすると、2棟目の役割を決めやすくなります。
2棟目の購入価格だけでなく、取得時諸費用・不動産取得税・登記・仲介手数料・初期修繕を含む総投資額を比較します。自己資金をいくら使うかで購入後の現金余力も変わります。
築古では金融機関によって融資期間が短くなり、表面利回りが高くても月返済が重くなる場合があります。利回りと返済期間を同時に見ます。
新築では長期融資を組みやすい場合がありますが、家賃下落・固定資産税・管理費・将来修繕を織り込まなければ長期CFを過大評価しやすくなります。
1棟目と2棟目の入居者属性が似すぎる場合、同じ景気・地域要因で空室が増える可能性があります。単純な築年数だけでなくエリア・間取り・入居者層も分散の対象です。
管理会社を同じにする場合は管理効率が上がる一方、その会社の募集力や対応力へ依存します。別会社へ分ける場合は連絡・報告・会計管理の手間が増えます。
減価償却だけを理由に築古を選ばず、税引前CF・税引後CF・現預金・残債を並べます。会計上の赤字と資金繰りの赤字を混同しないことが重要です。
売却時は築年数だけでなく、その時点の入居率・家賃・修繕履歴・買主が使える融資期間が価格へ影響します。出口の買主像を購入時から想定します。
購入を見送る基準も決めます。購入後現金が一定額を下回る、総返済比率が高すぎる、大規模修繕が同時期に重なるなど、数字で撤退条件を作ります。
2棟目候補を比較するときは、購入後1年目だけでなく5年目の家賃・修繕・残債を試算します。新築は家賃下落、築古は設備更新を入れると長期CFの差が見えやすくなります。
1棟目が満室でも、将来退去が重なる可能性があります。2棟目購入時には両物件の空室が同時に発生した場合の返済余力を確認し、最低限必要な現金残高を決めます。
法人で物件を増やす場合は、借入金の増加だけでなく役員借入金・現預金・純資産の変化も見ます。決算書上の利益が出ても返済で現金が減る場合があるため、PLとBSを分けて確認します。
築古で修繕リスクを取る代わりに土地値が高い物件、新築で利回りが低くても入居需要が強い物件など、リスクの種類を言語化します。単純に築年だけで比較しません。
管理会社が複数になる場合は、送金日・報告形式・修繕承認ルールが増えます。物件数拡大で事務負担が増えすぎないよう、管理方法も投資判断に含めます。
出口では、個人投資家へ売りやすい価格帯か、土地として売れるか、法人買主が中心かなど買主層を想定します。築古・新築で売却市場が異なる場合があります。
購入後すぐに3棟目を探す予定なら、2棟目購入後の決算が出る前に追加融資を受けられるか金融機関へ確認します。規模拡大の速度と金融機関評価を合わせます。
最終判断では、1棟目を売却して資金を作る案、2棟目を買わず現金を貯める案も比較します。『買う前提』で築古か新築を選ぶのではなく、買わない選択肢も同じ土俵に置きます。
2棟目では、物件単体のDSCRだけでなく1棟目と合算した返済余力も確認します。片方の空室が増えたときに、もう片方のキャッシュフローでどこまで支えられるかを見るとポートフォリオ全体の耐久力を把握しやすくなります。
修繕時期は築年数だけでなく、前所有者の実施履歴まで確認します。築古2棟でも一方が屋根・外壁・給排水更新済みなら修繕集中リスクは下がりますが、未実施項目が重なると購入後数年の現金流出が大きくなります。
新築では当初の入居率が高くても、周辺で新築供給が続けば数年後に競争が強くなることがあります。想定家賃だけでなく、周辺の供給計画や同タイプ住戸の募集状況を定期的に確認します。
築古では購入価格を抑えられても、金融機関によって返済期間が短くなる場合があります。表面利回りが高くても月返済が重くなる可能性があるため、融資期間を含む返済後CFで比較します。
2棟目取得後に残す現金は、購入諸費用を払った残りではなく、空室・原状回復・設備交換・大規模修繕へ使える運転資金として確保します。自己資金を使い切って購入できる状態と、安全に保有できる状態は別です。
出口では、築年数が進んだ時点の残債と想定売却価格を確認します。新築は高い取得価格、築古は短い返済期間や修繕履歴が将来売却へ影響するため、保有中CFだけで優劣を決めません。
法人で複数棟を保有する場合は、決算書上の減価償却、借入残高、現預金、純資産の推移も確認します。2棟目が単月CFを増やしても、財務余力が悪化するなら取得速度を落とす判断も必要です。
▪️7 確認する順番
確認は、①1棟目の家賃・空室・返済・現預金、②今後5年の大規模修繕、③築古候補の修繕・空室を含む実質収支、④新築候補の家賃前提・長期収支・残債、⑤2棟合計の返済後キャッシュフロー、⑥購入後に残る自己資金と金利上昇・空室への耐性、⑦エリア・築年・出口を含むポートフォリオ全体、の順です。築古か新築かを単独で勝敗判断しません。
まず1棟目の現状を数字にし、次の物件へ使える現金と返済余力を決めます。購入可能額ではなく、購入後に残したい現金から逆算します。
次に築古・新築それぞれを同じ空室率と金利ストレスで比較します。修繕時期が1棟目と重ならないかも確認します。
最後に出口と分散効果を確認します。2棟目を買うことでCFだけでなく財務余力が改善するかを見ます。
▪️⑧ Q&A
Q. 1棟目が築古なら2棟目は新築が安全？
必ずではありません。1棟目の修繕、借入、現金余力と新築の家賃前提を比較します。
Q. 築古の高利回りを優先すべき？
表面利回りだけでなく空室・修繕・返済後CFを確認します。
Q. 2棟目を買えるか何を見ればいい？
既存借入、2棟合計返済、現預金、修繕、空室・金利上昇への耐性を確認します。
▪️⑨ まとめ
2棟目は築古・新築の一般論ではなく、1棟目との組み合わせで判断します。既存借入、修繕、現金余力を先に確認します。
2棟合計のキャッシュフロー、ストレス時の返済、出口、ポートフォリオの偏りまで確認して資産拡大の速度を決めます。
