2棟目は築古アパートと新築アパートどっち？現金・残債・融資余力・出口で比較
更新日：10月3日
2棟目を買うとき、築古か新築かは物件単体の利回りだけでは決められません。1棟目の残債、手元現金、修繕予定、金融機関から見た借入余力まで合わせて考える必要があります。
築古は価格を抑えやすい一方で修繕が読みにくく、新築は修繕初期負担を抑えやすい一方で投資額が大きくなりやすい傾向があります。
この記事では、現金→残債→融資余力→CF→修繕→資産価値→出口の順で比較します。2棟目だけでなく、保有全体で判断しましょう。
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▪️1 1棟目の手元現金を確認する
2棟目の頭金を出した後に、1棟目の修繕へ使える現金が残るか確認します。
買い増しで現金を使い切ると、既存物件の故障対応が難しくなります。
保有全体の予備費を先に決めましょう。
▪️2 1棟目の残債を見る
1棟目の残債と返済予定を確認します。
CFが出ていても残債が大きい場合、売却しても現金が戻りにくいことがあります。
純資産と返済負担を分けて見てください。
▪️3 次の融資余力を確認する
金融機関は年収だけでなく既存借入や物件収支も確認します。
2棟目の価格帯を先に決めず、自己資金と借入余力を確認しましょう。
次の融資条件も含めて比較します。
▪️4 築古・新築のCFを比べる
築古は高利回りに見えても修繕後CFで差が縮む場合があります。
新築は投資額が大きく、低い利回りでも修繕予測が立てやすいケースがあります。
同じ空室率・金利条件で比較してください。
▪️5 修繕と資産価値を分けて見る
築古は土地値や修繕後価値、新築は築年経過後の家賃・売却価格を見ます。
建物の新しさだけで資産価値を判断しないことが重要です。
10年後の残債と売却手取りまで確認しましょう。
▪️6 3棟目・売却まで出口を考える
2棟目を買った後に3棟目へ進むのか、1棟売って現金化するのかを考えます。
築古・新築を組み合わせる方法もあります。
最終的には、次の選択肢を狭めない2棟目を選んでください。
2棟目は、築古か新築かより保有全体の現金・残債・融資余力を崩さないことが重要です。
1棟目と2棟目を合わせたCFと10年後の出口を比較しましょう。
▪️7 確認する順番
確認する順番は、①現金、②残債、③融資余力、④CF、⑤修繕、⑥資産価値、⑦出口です。この順で見ると、築古か新築かという二択だけで決めにくくなります。
最初に、1棟目を守る現金を残します。
次に、同じ融資条件で築古・新築のCFを比べましょう。
最後は、3棟目や売却へ進める余力が残る方を選んでください。
▪️⑧ Q&A
Q. 1棟目が築古なら2棟目は新築がいいですか？
一律ではありません。現金・残債・修繕・融資余力を合わせて比較してください。
Q. 新築なら修繕費は考えなくていいですか？
将来の設備更新や外装修繕はあります。保有期間に合わせて積み立てを考えましょう。
Q. 2棟目は利回りが高い方を選べばいいですか？
修繕・空室・返済後CFと売却手取りまで比較してください。
▪️⑨ まとめ
2棟目の築古・新築比較は、現金・残債・融資余力・修繕・出口で行います。
物件単体の利回りだけでなく、1棟目と合わせた保有全体を見ましょう。
最終的には、次の投資や売却へ動ける余力を残すことが大切です。
