自己資金1,000万円なら築古アパートと新築アパートどっち？5年後の現金・残債を比較
更新日：10月2日
自己資金1,000万円があると、築古アパートにも新築アパートにも選択肢が広がります。ただし、購入時に現金が多く残る方と、5年後に資産が増えている方は同じとは限らないでしょう。
比較で重要なのは、物件価格や表面利回りだけではありません。初期投入額、年間キャッシュフロー、修繕、空室、5年後の残債、売却時の価格まで同じ表に置くと違いが見えやすいでしょう。
この記事では、自己資金1,000万円をどう使うかという視点から、築古と新築を比べる順番を整理します。特定の物件を有利と決めるのではなく、自分の資金計画に合う方を選ぶための判断軸として使ってください。
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▪️① まず比較条件を同じ土俵にそろえる
築古と新築を比べるときは、物件価格だけを並べても判断しにくくなります。購入諸費用、自己資金、借入額、金利、返済期間まで同じ項目で置くと比較しやすいでしょう。
築古は価格を抑えやすい一方、修繕費が早い時期に出ることがあります。新築は当初の修繕負担を読みやすい一方、取得価格や借入額が大きくなるケースもあるでしょう。
まず自分が比較したいのは、毎月の手残りなのか、5年後の純資産なのかを決めます。目的を先に決めると、数字のどこを見るべきかが整理しやすいでしょう。
▪️② 自己資金1,000万円の使い道を見る
自己資金は、頭金だけでなく諸費用や購入後の予備資金にも使います。全額を購入時に入れるより、修繕や空室へ備える現金を残す考え方もあるでしょう。
築古では、屋根、外壁、給排水、室内設備などの更新時期を確認し、購入後に必要な現金を見込みます。取得価格が低くても予備資金が薄いと、想定外の支出に対応しにくいでしょう。
新築では初期修繕が少なくても、満室前提の収支だけで考えないことが大切です。入居の立ち上がりや広告費も含め、手元資金に余裕を持たせると考えやすいでしょう。
▪️③ 5年間の現金は累計キャッシュフローで見る
5年後の現金を見るなら、年間家賃から返済、管理費、税金、保険、修繕、募集費などを引いた手残りを積み上げます。単年度ではなく5年間の累計で見ると違いが分かりやすいでしょう。
築古は利回りが高く見えても、数年内の大規模修繕で現金が減ることがあります。新築は収支が安定して見えても、借入額が大きいと返済負担が重くなる場合があるでしょう。
空室率と修繕費は一つの数字に固定せず、通常ケースと厳しめケースを分けて計算します。二つのシナリオを並べると、どこまで悪化に耐えられるか確認しやすいでしょう。
▪️④ 5年後の残債と自己資本を確認する
現金だけでなく、5年後にローンがいくら残っているかも確認します。売却想定価格から残債と売却費用を引けば、その時点の自己資本をイメージしやすいでしょう。
返済期間が短ければ元金の減りは早くなりますが、毎月返済は重くなります。長期融資なら手残りを確保しやすい一方、残債は残りやすいという違いがあるでしょう。
築古と新築では、5年後の売却市場も同じではありません。築年数、土地値、収益性、融資の付きやすさを含めて出口を想定すると比較しやすいでしょう。
▪️⑤ 修繕・空室・家賃下落を同じ条件で入れる
築古だけに修繕費を多く入れ、新築を満室のまま計算すると比較が偏ります。どちらにも空室、募集費、家賃調整の余地を入れておく方が現実に近いでしょう。
築古は設備更新の優先順位を付けることで支出時期を調整できる場合があります。新築でも入居競争や周辺供給が変われば、募集条件を見直す場面が出るでしょう。
重要なのは、どちらが安全かを一言で決めることではありません。自分の手元資金で吸収できるリスクの種類を見分けると考えやすいでしょう。
▪️⑥ 2棟目と出口まで含めて比較する
1棟目の5年後は、次の融資にも影響します。現金、残債、返済実績、物件の稼働状況をまとめて見られるため、手残りだけで判断しない方がよいでしょう。
次の物件を早く買いたい人と、一棟を長く安定保有したい人では、合う資金配分が変わります。自分の投資ペースまで含めて比較すると選択肢を絞りやすいでしょう。
売却しやすさも購入前に確認します。5年後に売る、長期保有する、建替えや土地売却を考えるなど、複数の出口を残せるかを見ると安心でしょう。
築古と新築は、物件価格だけでなく融資条件と手元資金の残し方で結果が大きく変わります。自分だけで数字を組むと、修繕や次の融資をどこまで見込むか迷うこともあるでしょう。
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▪️⑦ 確認する順番
①比較条件を統一→②自己資金の配分を確認→③5年累計CFを計算→④5年後残債を確認→⑤修繕・空室をストレス計算→⑥出口価格を想定→⑦2棟目への影響を見る、の順で確認します。数字を同じ順番で並べると比較しやすいでしょう。
まず購入時点で現金を使い切らない前提を作ります。諸費用と予備資金を分けておけば、購入後の修繕や空室にも対応しやすいでしょう。
次に5年間の手残りと残債を同時に見ます。現金だけ多い、残債だけ少ないという一面ではなく、両方を合算して資産の変化を見ると整理しやすいでしょう。
最後に、自分が5年後に何をしたいかを重ねます。2棟目、長期保有、売却のどれを優先するかで、築古と新築の見え方は変わるでしょう。
▪️⑧ Q&A
Q. 自己資金1,000万円は頭金へ多く入れた方がいいですか？
返済負担は下がりますが、購入後の修繕や空室へ使う現金も必要です。頭金と予備資金を分けて比較すると判断しやすいでしょう。
Q. 築古の方が高利回りなら有利ですか？
利回りだけでは修繕、空室、残債、出口価格を反映できません。5年間の累計手残りと自己資本を一緒に見ると比較しやすいでしょう。
Q. 新築なら修繕費をほとんど見なくていいですか？
当初の大規模修繕は少なくても、設備不具合や募集費、将来の修繕積立は考えておきたい項目です。ゼロではなく余裕を持った想定にすると安心でしょう。
▪️⑨ まとめ
自己資金1,000万円で築古アパートと新築アパートを比べるときは、購入価格より5年間の資金の動きを見ることが大切です。初期現金、累計CF、残債、修繕、空室を同じ表で比べると整理しやすいでしょう。
築古は取得価格と利回り、新築は当初の修繕負担や融資期間など、それぞれ強みが出る場所が違います。自分の資金余力と投資ペースに合う方を選ぶと考えやすいでしょう。
最終的には5年後に現金がいくら残り、残債がいくらで、次に何ができるかまで確認します。購入前に出口まで置いておくと、表面利回りだけに引っ張られにくいでしょう。
