通行地役権とは？接道なし土地で「再建築不可解除」を狙うときの現実

「接道なし」「再建築不可」の土地で、

再販の話になると出てくるのがこれ。

通行地役権を設定できるならいける

でも、これをふわっと理解したまま動くと危険です。

■ 通行地役権ってなに？

ざっくり言うと👇

他人の土地を“通る権利”を、契約で固定する仕組み。

□ 自分の土地に出入りするため

□ 隣の土地の一部を通らせてもらう

□ その代わり条件（範囲・方法・対価など）を決める

これが 通行地役権。

■ 「借りて通る」と何が違う？

ここが超重要。

■ 口約束・一時的な承諾

□ 「いいよ、通っていいよ」

□ でも相手が変わったら終わる

□ 売却・相続で揉めやすい

■ 通行地役権

■ 権利として固定しやすい

■ 登記までできれば強い

■ “将来の所有者”にも効く（基本）

再販で必要なのは

安心して買える状態にすること。

だから「権利化」が効く。

■ 通行地役権が効く場面

接道がない土地で、出口を作る方法は大きく2つ。

■ ① 接道を“物理的に作る”

□ 隣地を一部買う

□ セットバックで整える

→ これは強いけど金がかかる

■ ② 通る権利を“法的に固める”

□ 通行地役権

→ 金は抑えられるが、成立条件がシビア

■ ただし「通行できる＝再建築できる」ではない

ここで一番勘違いが起きる。

通行地役権は「通れる」だけ。

建築基準法の「接道義務」を満たすかは別問題。

つまり👇

□ 通行地役権があっても、再建築不可のまま

□ 逆に、状況次第で建築上の通路として扱える可能性がある

結論👇

自治体（建築指導課）に確認せず「解除できる」と断言はできない。

再販ではここを曖昧にすると事故る。

■ 設定するときに決める内容（実務）

通行地役権は「通っていい」だけじゃなく

細部を決める必要がある。

よく決めるのは👇

□ どこを通るか（位置・幅）

□ 何のために通るか（徒歩・車・工事車両など）

□ 24時間可か、制限があるか

□ 工事・補修は誰が負担するか

□ 対価（無償／年額／一時金）

□ 第三者（買主・入居者）も通れるか

□ 登記するか（ここが強い）

再販前提なら

買主が安心できる条件に寄せる必要がある。

■ 最大の論点は「車が通れるか」

再建築不可系の土地で揉めるのはほぼこれ。

□ 人は通れる

□ でも車は無理

□ 工事車両が入らない

□ 引っ越しが地獄

この状態だと、買い手は激減する。

だから通行地役権を作るなら👇

車両通行の可否・幅・舗装・旋回まで現実に落とす。

■ よくある落とし穴

□ 相手が途中で気が変わる

□ 金額交渉で止まる

□ “登記までは嫌”と言われる

□ 条件が弱くて買主が不安になる

□ 近隣トラブルが残っていて話が進まない

つまり👇

権利は作れても、再販商品にならないことがある。

■ 再販での現実的な判断基準

通行地役権で再販を狙うなら、最低これ。

■ 登記できる見込みがある

■ 車両通行が現実的

■ 解除できない場合でも別の出口がある

■ 建築指導課で扱いの方向性を確認できる

■ コストと売値が合う

これが揃わないなら、

触らない方が強い。

■ まとめ

■ 通行地役権＝他人の土地を通る権利を契約で固定する仕組み

■ 口約束より強い。登記できるとさらに強い

■ ただし「通れる＝再建築できる」ではない

■ 車両通行の可否が再販の生命線

■ 役所確認と出口複数が必須

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