賃貸アパートの相続税対策は何を確認する？貸家建付地・特例・家族への引継ぎ
更新日：10月13日
※この記事には広告・PRリンクを含みます。
「親がアパートを持っているけど、相続税はどうなるんやろ」。不動産を引き継ぐときは、土地や建物の金額だけでなく、その後の家賃の管理も気になりますよね。
賃貸物件があれば相続税が必ず安くなるわけではありません。誰がどの物件を引き継ぐのか、今どんな契約で貸しているのか、家族が管理を続けられるのかを整理しましょう。
① まず土地・建物・預金と借入を整理する
相続の準備では、アパートだけでなく土地の名義や建物の所有者、預金、借入などの財産を一覧にします。家賃がどの口座へ入るかも確かめましょう。
例えば建物のローンが残っている場合、相続人が借入も含めて今後のことを考える必要があります。物件があるだけで大きな資産だと決めつけないようにします。
登記事項証明書、売買契約書、家賃の明細、固定資産税の通知と借入残高の資料をそろえておくと、家族の話し合いが進めやすくなります。
② 賃貸中の土地は貸家建付地となる場合がある
自分が所有する土地の上に建つ家を人へ貸しているとき、その土地は一定の条件で貸家建付地として評価されることがあります。
賃貸割合や借地権割合、借家権割合などを使うため、誰でも一律に土地評価が同じ割合で下がるわけではありません。空室がある場合の扱いも確認が必要です。
家を貸している事実と契約書、入居状況を整理しましょう。詳しい計算は国税庁の評価方法と税理士へ確認してください。
③ 貸家の建物評価も状況に応じて変わる
人へ貸している建物は、相続税評価の際に賃貸状況などが関係する場合があります。固定資産税評価額をそのまま使うとは限らないことがあります。
ただし、貸している契約の内容や利用状況によって適用できる扱いが違います。所有するだけで決まった額が差し引かれる、と単純には考えない方が安全です。
賃貸の契約書、入居している部屋と空室の状況、家賃の明細は相続準備で役立つ資料です。将来困らないよう保管しましょう。
④ 小規模宅地等の特例は要件を確認する
賃貸住宅の敷地が貸付事業用宅地等に該当する場合、一定の面積まで評価を減らせる特例が関係することがあります。対象者と事業の継続などの条件があります。
相続前3年以内に貸付を始めた土地には制限があるなど、単に相続の直前にアパートを建てればよいという制度ではありません。
他の宅地の特例との併用で限度面積の計算も変わります。大きな金額に関わるため、計画段階から税理士に確認しましょう。
貸付事業用宅地等には、期間や事業継続などの条件があります。国税庁の現行の案内で確認しましょう。
設備や建物を維持するための工事費も把握し、費用を整理してから必要な見積もりを比較しましょう。
⑤ 相続後の空室と修繕も家族の負担になる
相続税の話だけでなく、引き継いだアパートを誰が管理するか考えたいところです。屋根や配管の大きな工事が必要になることもあります。
家賃が月20万円入っていても、管理・税金・保険、ローン返済と修理の支払いがあれば手残りは違います。相続した人が自由に使える金額とは限りません。
賃貸に慣れていない家族が引き継ぐ場合、管理会社と連絡方法を決め、修繕履歴を共有しましょう。納税に備える現金も別に考えます。
⑥ 売る・持つ・家族で分ける方法を話し合う
複数の相続人がいる場合、誰がアパートを引き継ぎ、家賃と費用を管理するか話し合うことが大切です。共有名義は後の判断が難しくなる場合があります。
売る場合には査定額からローン残高や売却費用を引き、手元に残る額を見ます。持ち続ける場合は修繕と空室の見込みも確認しましょう。
相続税だけで結論を出さず、家族が管理できる範囲と希望を比べます。必要なら弁護士、司法書士、税理士などの専門家へ相談しましょう。
すでに所有する物件を今後どう扱うか迷う場合は、現況査定と管理の負担を比べる方法もあります。
⑦ 相続対策を始める四つの順番
第一に登記・家賃の契約・借入残高・預金と税金の資料をまとめます。
第二に貸家建付地と賃貸中の建物の評価がどの条件で適用されるか確認しましょう。
第三に小規模宅地等の特例の要件と申告の準備を税理士へ相談します。
第四に物件を引き継ぐ人と管理・売却の選択を家族で話します。今日できることは家賃の明細と借入予定表を同じ場所へ保管することです。
⑧ よくある質問
Q1. アパートを持つだけで相続税は安くなりますか？
賃貸の利用状況や契約、所有関係などで評価が変わるため、必ず安くなるとは限りません。
物件の賃貸状況を整理しましょう。
Q2. 小規模宅地等の特例はすべての貸家で使えますか？
相続前の貸付期間や引き継ぐ人、事業の継続などに条件があります。
個別の要件を専門家へ確認してください。
Q3. 相続税のために急いでアパートを建てるべきですか？
購入費用や借入・空室・修繕の負担が増え、特例の要件にも制限があります。
節税だけで決めず収支と家族の予定を比べましょう。
⑨ まとめ
賃貸アパートの相続を考えるときは、土地の貸家建付地評価と貸家の評価、小規模宅地等の特例が関係する場合があります。ただし使える条件は物件や相続人によって違います。
税金を抑えることだけに集中せず、家賃の管理と修繕・借入、相続後に誰が持つかまで考えましょう。家族で資料を共有し、早めに専門家へ相談することが大切です。
関連記事
この内容についてより詳しく知りたい人はこちらも確認してください。
この内容についてより詳しく知りたい人はこちらも確認してください。
この内容についてより詳しく知りたい人はこちらも確認してください。
この内容についてより詳しく知りたい人はこちらも確認してください。
この内容についてより詳しく知りたい人はこちらも確認してください。
この内容についてより詳しく知りたい人はこちらも確認してください。
この内容についてより詳しく知りたい人はこちらも確認してください。
この内容についてより詳しく知りたい人はこちらも確認してください。
