不動産投資は人生設計から考える？家族の生活費・目標・買い増しの順番
更新日：6 日前
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「家賃収入が増えたら、仕事を減らして家族と過ごす時間も増やせるんかな」。不動産投資を考えるとき、物件の利回りや価格に目が向きがちですよね。
でも家を買うこと自体が目的になってしまうと、毎月の返済や修理のために、かえって自由な時間や預金が減ることもあります。最初に『どんな暮らしにしたいか』を考え、そこから必要なお金と物件を決めましょう。
① 物件を買う前に家族の暮らしを考える
不動産投資をしたい理由は人によって違います。生活費を月2万円補いたい人もいれば、子どもとの時間を増やしたい人や、老後に備えたい人もいます。
例えば月2万円の現金が欲しい場合、家賃6万円の部屋を買えば月6万円もらえる、という話ではありません。管理費・税金・修理や銀行の返済を払った後に残る金額が大切です。
最初に家族と話し、いつまでに、どんな生活を送りたいか書いてみましょう。人の成功談にある物件数を、そのまま自分の目標にする必要はありません。
② 生活費と投資に使うお金を分ける
家賃を受け取る物件を買う前に、家計から毎月いくら出ているか確かめましょう。食費や住居費のほか、車の買い替えや教育費、数年後に必要なお金も考えます。
手元に300万円あっても、家族の生活に必要な預金まで頭金へ使うと、家賃が入らない月に困るかもしれません。物件用の修繕費と、家族用のお金を分けておきましょう。
『使える貯金』は人によって違います。子どもの進学や住まいの予定を考え、安心して投資に回せる金額を先に決めることが大切です。
③ 働く時間を減らしたいなら手残りを見る
いつか働く時間を減らしたい場合、物件の家賃を収入の一つにする方法があります。ただし家賃が入ることと、仕事を辞めても暮らせることは同じではありません。
例えば月30万円の家賃が入っても、管理・税金・保険などに月8万円、ローン返済に月15万円掛かれば、普通の月の差額は7万円です。修理と空室がある年はさらに少なくなるかもしれません。
仕事を辞めるかどうかは、家賃の予定額ではなく、毎年の手残りと家族の生活費、予備の預金で考えましょう。退職後の保険や年金などの負担が変わる場合にも注意が必要です。
働き方を変える場合は、年金の加入や手続きについて公的な情報も確認しましょう。
④ 一軒目を買った後の管理時間も考える
不動産を買った後は、入居者を募集したり、修理が必要になったりします。仕事をしながら管理する場合、どこまで自分でできるか考えておきましょう。
管理会社へ家賃集金や入居者対応を任せる方法もあります。ただし工事の承認や預金の管理など、持ち主が決めることは残る場合があります。
遠い地域へ物件を増やすと、現地に行く交通費や時間も必要になります。家賃が少し多いという理由だけで、家族と過ごす時間が減らないかも考えたいところです。
⑤ 空室や修繕が家族の予定に重なる場合
一軒の戸建てなら入居者が退去すると家賃がゼロになることがあります。アパートでも、屋根や給排水の大きな修理が必要な年には出費が増えます。
例えば毎年24万円の現金が残る物件でも、給湯器や屋根の工事に100万円掛かる年は、それだけでは足りません。家族の生活費から補う可能性がないか、購入前に考えましょう。
修繕用の預金を先に確保し、急な出費でも生活を変えずに済むか確認します。家族の大切な予定を犠牲にしてまで、物件を買い増す必要はありません。
投資物件を持ち続けるための修繕費を見積もり、家族の生活費とは別に予備資金を考える方法があります。
⑥ 物件を増やすか売るかは予定で変わる
子どもの独立、住まいの変更、仕事の変化などで、家族に必要なお金や時間は変わります。最初に買った物件を一生持ち続けなければならないわけではありません。
例えば物件を800万円で売れても、ローン残高500万円と売却費用80万円があれば、税金などを除く手残りは220万円です。売値そのものを生活用の預金として数えないようにします。
買い増す・今の物件を持つ・売却して負担を減らす、という選択肢を比べましょう。建物の傷みや土地の道路の問題で売りにくくなる場合もあるので、最初から確認しておきます。
家族の予定に合わせて物件を整理する場合は、今の売却査定とローン残高を比べられます。
⑦ 家族に合う投資を考える四つの順番
第一に何のために家賃が必要なのか、いつまでに月いくら残したいのかを家族と話します。物件数だけを目標にしません。
第二に毎月の生活費と数年後の支出を出し、投資に回してよい預金を決めましょう。
第三に家賃から管理・税・修理・返済を引き、空室の多い年にも暮らしへ影響しないか確かめます。管理する時間も考えます。
第四に買う・買い増す・待つ・売るの方法を比べます。今日できることは『理想の暮らし』『今の生活費』『修理用に残すお金』を一枚の紙へ書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 不動産投資は早く物件を増やす方がよいですか？
物件を増やすと家賃が増える場合がありますが、借入・空室や修繕も増えます。
家族の生活費と預金を守れるか先に確認しましょう。
Q2. 家賃が生活費より多ければ仕事を辞められますか？
家賃から税金・管理費・修理・ローン返済を引く必要があり、入居者がいない年も考える必要があります。
実際の手残りと退職後の支払いを確認しましょう。
Q3. 家族の予定が変わったら物件を売ってもよいですか？
状況に合わせて売る・持ち続ける・買い増す方法を比べられます。ただしローン残高と売却費用に注意が必要です。
現況査定と返済予定表を確認してください。
⑨ まとめ
不動産投資は、物件を買うこと自体を目標にする必要はありません。生活費や家族の予定を考え、いくら家賃が必要で、管理する時間がどのくらい取れるか確認しましょう。
修繕と空室に備えるお金を残し、働き方や家族の予定が変われば持ち続ける方法も見直します。家を何軒持つかより、自分たちの暮らしを守れることが大切です。
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