資産管理会社は必要？個人と法人の税金・費用・融資をやさしく比較
更新日：6 日前
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「アパートを何軒か持っているし、そろそろ会社を作った方が得なんかな」。資産管理会社という言葉を聞くと、本格的に投資を始めるために必要だと思うかもしれません。
でも、会社を作るだけで税金が減るわけではありません。何を会社に任せ、毎年いくら掛かり、家族にいくら残るのか。今の家賃と費用を比べてから考えましょう。
① 資産管理会社とは何をする会社？
資産管理会社は、不動産を所有したり管理したりするために使われる会社です。会社が物件を持って家賃を受け取る方法と、個人の物件の管理を会社へ任せる方法があります。
たとえば自分が持つ賃貸住宅の管理を会社へ任せても、土地と建物の名義が自動的に会社へ変わるわけではありません。所有者と管理する会社は別です。
一般の賃貸管理会社へ入居者募集を頼むこととも違います。節税したいのか、物件を増やしたいのか、家族へ引き継ぎたいのか、目的をはっきりさせることが先です。
② 個人で持ち続ける方がよい場合もある
個人名義で物件を持つなら、新しい会社の設立登記や法人の毎年の申告は必要ありません。持っている戸数が少なく、今の管理で困っていない人もいるでしょう。
ただし個人の家賃収入には、経費を引いた所得をもとに税金が関係します。給与など他の所得がある場合も計算が変わります。
まず昨年の家賃、固定資産税、管理費、修理費を整理しましょう。今いくら残っているか分からないままでは、法人の方が得か比べられません。
③ 会社を作ると毎年の維持費が増える
法人を設立すると登記などの費用が掛かり、帳簿や税金の申告も必要になります。税理士へ頼む場合には報酬も考えます。
法人住民税の均等割など、利益がほとんどない年でも負担となるものがあります。役員報酬を払うなら社会保険なども確認が必要です。
たとえば会社の税金が年15万円下がっても、維持費が25万円増えれば、全体では10万円の負担増です。これは比較用の仮の数字です。会社の年間費用を先に出しましょう。
個人と法人の税金や申告については、国税庁の公式資料も確認しましょう。
④ 法人で借りれば融資が増えるとは限らない
会社名義で収益物件を買うと、銀行は物件の賃貸収入や担保、会社の決算、代表者の状況などを確認する場合があります。設立しただけで多額の融資が出るわけではありません。
法人で借りても代表者の個人保証が求められることがあります。金利や返済期間、頭金が個人より有利になるという保証もありません。
金融機関へ個人と法人の両方の条件を確認し、返済後にいくら残るか比べましょう。借りられる上限と、無理なく返せる額は違います。
会社の支出を考える際には、屋根や設備の更新に必要なお金も見込んでおきましょう。
⑤ 個人の物件を法人へ移すには費用が掛かる
個人で持つ土地や家を、後で会社の所有に変えたい場合には、売買などの手続きや登記・税金が必要になることがあります。名義だけを無料で変えられるわけではありません。
住宅ローンや投資用ローンが残る場合は、銀行の承諾や借換えが必要になることもあります。移す費用を知らずに進めるのは避けましょう。
法人で持った後の税額だけでなく、移すときに払うお金も比べてください。税理士と司法書士へ具体的な物件の条件を伝えることが大切です。
⑥ 将来売るときと相続するときも比べる
不動産を売ったとき、個人と法人では利益にかかる税の扱いが違う場合があります。会社に残ったお金を自分が受け取るときの負担も考える必要があります。
家族へ引き継ぐ場合は、土地を相続するか、会社の株式を引き継ぐかで方法が異なります。法人にしたから相続税が必ず安くなるとは限りません。
家族が会社の経営を続けられるか、今後何年保有するのかも相談しましょう。今の節税額だけで会社を作る判断は避けたいところです。
法人へ物件を移すか売るか迷うなら、今の査定と借入残高を比べる方法もあります。
⑦ 資産管理会社を作る前の四つの確認順
第一に昨年の家賃と経費を調べ、個人として実際にいくら利益が出ているか確認します。
第二に法人を作った場合の税金と、登記・税理士・維持費・社会保険を同じ表で比べましょう。
第三に銀行融資と保証、すでに持つ物件の名義を移す費用を確認します。
第四に売却や家族への引継ぎまで考えて税理士などへ相談します。今日できることは、今の年間収支を一枚の紙へまとめることです。
⑧ よくある質問
Q1. 物件が増えたら法人化は必須ですか？
戸数だけで決まりません。利益、維持費や家族の状況によって適した方法は変わります。
個人と法人の年間収支を比較してください。
Q2. 資産管理会社は必ず節税になりますか？
毎年の申告や法人住民税などの費用があるため、負担が増える場合もあります。
維持費と税金を合わせて試算しましょう。
Q3. 今持っている物件を会社へ無料で移せますか？
登記や税金、ローンに関係する手続きが必要になることがあります。
銀行と専門家へ確認してから判断しましょう。
⑨ まとめ
資産管理会社は不動産を持つすべての人に必要ではありません。会社に何を任せるかを整理し、個人のままの場合と年間の費用を比べることが基本です。
設立するなら税金だけでなく、銀行融資、すでに持つ物件、家族への引継ぎまで考えましょう。会社があることより、長く無理なく持ち続けられることが大切です。
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