大津市でアパートのサブリース解除・賃料減額通知が来たら？収支・修繕・管理・売却の判断方法
- MIRAIU
- 3月2日
- 読了時間: 22分
更新日：8月13日
大津市でアパートを所有している。
サブリース会社から、
賃料を減額したい。
契約条件を見直したい。
一括借り上げ契約について話し合いたい。
という連絡が来た。
突然このような話が出れば、
「アパート経営に失敗したのではないか」
「もう売却した方がいいのか」
と不安になるかもしれません。
しかし、
サブリース条件が変わったことと、
そのアパート自体の賃貸経営が成立しないことは、
同じではありません。
むしろ、
ここから確認したいのは、
実際の入居率。
現在の市場家賃。
管理費。
募集費。
今後の修繕。
ローン返済。
そして、
サブリースを外した後に最終的にいくら現金が残るのか。
です。
例えば、
年間家賃600万円。
と聞けば、
収益物件として大きな収入があるように見えます。
しかし、
管理。
修繕。
固定資産税。
保険。
募集費。
ローン返済。
を引いて、
年間50万円しか残らないなら、
見え方は変わります。
逆に、
サブリース解除後も入居率が高く、
管理費を払った後に現在より現金が残るなら、
解除そのものが経営悪化とは限りません。
今回は、
大津市でアパート・賃貸住宅を所有している方へ、サブリースの賃料減額や契約見直しの話が出たとき、契約確認・市場家賃・入居率・修繕・返済後キャッシュフロー・管理変更・売却まで
を整理します。
▪️まずサブリース契約の内容を確認する
最初に見るのは、
ネットの記事でも、
サブリース会社からの説明だけでもありません。
自分が締結している契約書です。
確認したいのは、
契約期間。
賃料改定。
更新。
解約。
予告期間。
修繕負担。
原状回復。
入居者との契約関係。
などです。
同じ、
一括借り上げ。
サブリース。
という名称でも、
契約条件がすべて同じとは限りません。
だから、
「30年契約だったから30年間同じ賃料」
と決めつけず、
実際の契約条項を確認することから始めます。
▪️賃料減額の提案が来ても金額だけで判断しない
例えば、
現在のサブリース賃料。
月60万円。
減額後。
月50万円。
だったとします。
差額は、
月10万円。
年間120万円。
です。
5年間なら、
600万円。
になります。
かなり大きな差です。
だからこそ、
その場で、
分かりました。
と進めるのではなく、
なぜ減額が必要なのか。
を確認します。
入居率なのか。
周辺家賃なのか。
建物の競争力なのか。
修繕状態なのか。
理由によって、
オーナー側が取れる対策も変わります。
▪️減額を全部拒否すれば解決するとも限らない
一方で、
現在の家賃が市場と大きく離れているなら、
今後も同じ条件が続くとは限りません。
例えば、
現在の実入居家賃。
5万8,000円。
周辺の同程度物件。
5万円前後。
なら、
将来の入替え時に、
5万8,000円を維持できない可能性があります。
ここで見るべきなのは、
サブリース会社が正しいか。
オーナーが正しいか。
ではありません。
自分のアパートが現在いくらで貸せるのか。
これを確認します。
▪️現在何戸入居しているのか把握する
例えば、
全12戸。
11戸入居。
なのか。
7戸入居。
なのか。
では、
サブリース解除後の経営は大きく変わります。
サブリース中は、
毎月決まった金額が入ることで、
実際の空室数を細かく確認していない場合があります。
だから、
まず、
総戸数。
入居戸数。
空室戸数。
を整理します。
さらに、
各部屋の入居期間。
現在賃料。
更新時期。
も確認できれば、
将来の収入変動を考えやすくなります。
▪️入居者が実際に払っている家賃を見る
例えば、
サブリース会社から、
オーナーへ支払われる金額。
1戸換算4万5,000円。
実際の入居者家賃。
5万5,000円。
だったとします。
サブリースを外したら、
差額1万円が全部利益になる。
とは限りません。
そこから、
管理費。
空室。
募集。
原状回復。
滞納。
修繕。
などを負担します。
だから、
サブリース賃料と実入居家賃の差額だけで得・損を判断しないことが重要です。
▪️大津市の市場家賃は物件周辺で確認する
大津市といっても、
駅距離。
沿線。
京都方面へのアクセス。
駐車場。
間取り。
築年数。
周辺施設。
によって条件は違います。
大津市の平均家賃。
だけを見るより、
自分の物件から近く、
間取り。
広さ。
築年数。
設備。
が似ている競合物件を確認します。
例えば、
自分の物件。
1K・家賃5万5,000円。
周辺競合。
4万8,000円〜5万2,000円。
なら、
次の退去後に、
同じ家賃で決まるのか慎重に見ます。
▪️サブリース解除で収益が増える物件もある
例えば、
12戸。
1戸5万5,000円。
満室なら、
月66万円。
です。
現在のサブリース受取額。
月50万円。
だったとします。
入居率が高く、
通常管理へ変更後も、
管理費。
募集費。
修繕費。
などを引いて、
月50万円以上残る。
なら、
サブリース終了後の方が、
キャッシュフローが改善する可能性があります。
つまり、
サブリース解除＝アパート経営失敗ではありません。
▪️逆にサブリースが経営を支えていた物件もある
同じ12戸でも、
実際の入居率が、
70％。
だったとします。
市場家賃5万円。
満室なら月60万円。
70％稼働なら、
単純計算で月42万円。
です。
そこから、
管理。
募集。
修繕。
などがあります。
もし現在、
サブリースで月48万円。
受け取っていたなら、
解除後の方が収入が下がる可能性があります。
この場合、
サブリースが、
空室リスクを吸収していたことになります。
良い・悪いではなく、自分の物件でどう機能しているのかを確認します。
▪️満室だけではなく複数の入居率で計算する
全12戸。
家賃5万円。
満室なら、
月60万円。
年間720万円。
です。
しかし、
90％稼働なら、
年間648万円。
80％なら、
年間576万円。
70％なら、
年間504万円。
です。
この状態から、
管理費。
固定資産税。
保険。
修繕。
募集費。
ローン返済。
を引きます。
サブリース解除後の収支は、満室・90％・80％・70％など複数パターンで確認します。
▪️管理会社へ支払う費用も入れる
サブリース終了後、
通常管理へ変更する場合があります。
例えば、
年間家賃600万円。
管理料5％。
なら、
年間30万円。
です。
ただし、
管理会社によって、
入居募集。
家賃集金。
退去対応。
滞納対応。
設備トラブル。
定期清掃。
など、
含まれる業務は違います。
だから、
3％だから安い。
5％だから高い。
だけでは判断しません。
管理料を払った結果、最終的にいくら残るかを見ることが大切です。
▪️退去時の費用も経営に入れる
年間家賃だけを見ていると、
退去費用を忘れやすくなります。
例えば、
年間3戸退去。
1戸あたり、
原状回復。
募集。
その他費用。
合計15万円。
なら、
年間45万円。
です。
毎年必ず同じ金額ではありません。
それでも、
退去0戸。
原状回復0円。
という前提だけで収支を作ると、
実際の手残りとの差が大きくなる可能性があります。
▪️全戸フルリフォームを前提にしない
築年数が古い。
空室がある。
だから、
全12戸を全部リフォーム。
という順番ではありません。
まず、
なぜ決まらないのか。
を確認します。
家賃。
設備。
間取り。
写真。
初期費用。
募集条件。
管理状態。
などです。
そのうえで、
退去した部屋から、
必要な場所だけ改善する方法があります。
リフォームすることを目的にせず、空室期間や家賃を改善できる工事へお金を使います。
▪️リフォーム費は回収期間まで見る
例えば、
1室100万円。
かけて、
家賃を、
5万円。
から、
5万5,000円。
へ上げられたとします。
増える家賃は、
月5,000円。
年間6万円。
単純計算では、
100万円の回収に、
約16.7年。
です。
一方、
30万円の設備改善で、
同じ5,000円。
上げられるなら、
単純回収は5年。
です。
同じ家賃アップでも、
投資効率は大きく違います。
▪️家賃アップ以外の効果も見る
例えば、
改修前。
平均空室期間6か月。
改修後。
2か月。
になったとします。
家賃5万円なら、
4か月分。
20万円。
の家賃機会損失を減らせます。
このように、
リフォームは、
家賃を上げる。
だけではありません。
空室期間。
問い合わせ。
内見後の成約。
などにも影響する可能性があります。
投資効果は家賃アップだけで判断しないことが重要です。
▪️大規模修繕履歴を一覧にする
築22年。
という数字だけでは、
修繕リスクは判断できません。
例えば、
5年前に、
外壁。
屋根。
防水。
を修繕済み。
という物件。
一方、
築22年間、
大規模修繕なし。
という物件。
では、
今後必要になる資金が違います。
確認したいのは、
屋根。
外壁。
防水。
給湯器。
エアコン。
共用部。
給排水。
消防設備。
などです。
築年数ではなく、何をいつ直したのかを見ることが重要です。
▪️今後10年間に必要な修繕も考える
現在黒字でも、
5年後。
10年後。
に大きな修繕があれば、
キャッシュフローは変わります。
例えば、
5年後。
外壁・防水300万円。
7年後。
給湯器等100万円。
10年後。
その他設備150万円。
という可能性があります。
正確な金額を当てることは難しくても、
どの設備が更新時期に近いのか。
を整理します。
年間黒字と長期修繕を別々に考えないことが重要です。
▪️一番重要なのは返済後キャッシュフロー
例えば、
年間実収入600万円。
管理・募集60万円。
固定資産税40万円。
保険20万円。
修繕100万円。
ローン返済300万円。
だったとします。
手元に残るのは、
80万円。
です。
月平均では、
約6万7,000円。
ここから、
その他費用。
税金。
などもあります。
年間家賃600万円。
だけを見るのと、
返済後80万円。
を見るのでは、
経営の見え方がまったく違います。
サブリース解除後に確認したいのは、家賃総額ではなく返済後キャッシュフローです。
▪️家賃10％下落でも耐えられるかを見る
先ほどの、
年間実収入600万円。
が、
10％下がって、
540万円。
になったとします。
他の支出が同じなら、
年間手残りは、
20万円。
まで下がります。
さらに、
大規模修繕100万円。
が追加で発生すれば、
年間キャッシュフローは、
マイナスになる可能性があります。
現在黒字。
というだけで安心せず、
家賃が下がった場合の損益分岐点まで確認します。
▪️空室・家賃下落・修繕を重ねて計算する
賃貸経営で怖いのは、
一つのリスクだけではありません。
例えば、
入居率80％。
家賃5％下落。
修繕150万円。
という状態です。
さらに、
ローン金利が上がる。
という可能性もあります。
この複合ケースでも、
返済できるのか。
手元資金で何か月耐えられるのか。
を確認します。
悪い条件が重なったときにも経営を続けられるかを見ることで、本当の余力が分かります。
▪️現預金を月数へ変えて考える
例えば、
ローン返済。
月25万円。
その他固定的な支出。
月10万円。
合計35万円。
だったとします。
物件用の現預金。
500万円。
なら、
単純計算で、
約14か月分。
です。
もちろん、
通常は家賃収入があります。
しかし、
空室。
設備故障。
大規模修繕。
などが同時に起きる可能性があります。
だから、
現預金500万円。
だけではなく、
固定支出の何か月分を持っているかで考えると分かりやすくなります。
▪️管理会社を変更するなら募集力まで比較する
サブリース終了を機に、
管理会社を変更する場合があります。
そのとき、
管理料。
だけではなく、
入居募集。
平均空室期間。
募集方法。
退去対応。
修繕提案。
報告頻度。
滞納対応。
などを確認します。
管理料が年間10万円安くても、
空室期間が長くなれば、
家賃5万円の部屋が、
2か月余計に空くだけで、
10万円。
です。
管理料だけでなく、物件全体の収益を残せるかで比較します。
▪️築古だから家賃を下げ続ける必要もない
築20年。
築30年。
になると、
新築と同じ条件で競争するのは難しい場合があります。
しかし、
家賃を下げる。
だけが対策ではありません。
設備。
無料インターネット。
宅配ボックス。
募集写真。
初期費用。
駐車場。
入居条件。
など、
改善できる部分があります。
例えば、
家賃を5,000円下げれば、
年間6万円。
10年間で60万円。
です。
5,000円下げる前に、それ以下の投資で選ばれる理由を作れないか確認する考え方もあります。
▪️保有継続するなら5年後・10年後まで見る
今は、
返済後キャッシュフロー。
年間100万円。
残っている。
だから保有。
という判断もあります。
しかし、
5年後。
10年後。
には、
築年数。
家賃。
修繕。
残債。
が変わります。
例えば、
現在築22年。
10年後。
築32年。
です。
その時点で、
家賃はいくらか。
残債はいくらか。
どんな修繕が必要か。
まで考えます。
保有判断は現在の黒字だけでなく、将来の出口まで見ることが重要です。
▪️元金返済による残債減少も確認する
年間キャッシュフロー。
100万円。
さらに、
年間元金返済。
200万円。
進んでいる。
という場合があります。
現金として残るのは100万円。
一方で、
借入残高は200万円減っています。
もちろん、
建物価値。
土地価格。
税金。
などもあるため、
単純に300万円儲かった。
という話ではありません。
それでも、
売却時の残債を考えるうえで、元金がどれだけ減っているかは重要です。
▪️現在の売却価格と残債を確認する
例えば、
現在の売却想定価格。
5,000万円。
ローン残債。
3,500万円。
売却費用。
200万円。
なら、
単純化した手残りは、
1,300万円。
です。
一方、
年間返済後キャッシュフロー。
100万円。
なら、
単純比較では、
13年分。
です。
もちろん、
13年間で、
元金返済。
修繕。
家賃。
売却価格。
は変わります。
それでも、
現在売ったらいくら残るのかを知ることで、保有との比較ができます。
▪️売却はアパート経営失敗ではない
サブリース解除。
↓
売却。
だから、
失敗。
というわけではありません。
年間手残りが小さい。
大型修繕が近い。
残債が減っている。
現在高く売れる。
という条件なら、
売却によって資金を確定させる方法があります。
逆に、
入居率が高い。
返済後キャッシュフローが十分残る。
残債減少も進む。
なら、
保有を続ける意味があります。
売却は逃げることではなく、保有と比較する経営判断の一つです。
▪️不動産投資全体の数字から判断する
サブリース。
通常管理。
自主管理。
修繕。
保有。
売却。
どれを選ぶ場合でも、
最後は数字へ戻ります。
家賃。
入居率。
管理費。
修繕。
固定資産税。
保険。
ローン返済。
現預金。
残債。
売却価格。
を並べます。
地方不動産投資全体の考え方はこちら。
▪️売却も比較したい場合
サブリース条件変更。
空室。
大規模修繕。
ローン返済。
などを確認した結果、
売却も選択肢になる場合があります。
一社の査定額だけで決めず、
現在の市場価値を確認します。
不動産売却を検討したい方はこちら
▪️売却査定は売ると決めてから取るものではない
現在の売却価格を知ることは、
保有判断にも使えます。
例えば、
年間キャッシュフロー100万円。
現在売却した場合の手残り1,300万円。
という数字が分かれば、
今後、
何年間保有すれば、
売却と比べてメリットが出るのか。
を考えられます。
もちろん、
元金返済。
将来価格。
修繕。
税金。
があります。
それでも、
現在価値を知らずに、
ずっと持つ。
より判断しやすくなります。
▪️サブリース付きのまま売るか解除後に売るかも比較する
サブリース契約が続いている場合、
その契約を前提として、
収益物件として売却する方法があります。
一方、
契約条件が厳しい。
市場家賃との差が大きい。
という場合は、
解除後の収支を整えてから売却する方が、
買主にとって分かりやすい場合もあります。
どちらが有利かは、
サブリース賃料。
実入居率。
市場家賃。
契約内容。
などによって変わります。
サブリースが付いていれば必ず高く売れるとは限りません。
▪️買主が見るのは現在収入だけではない
例えば、
年間サブリース収入。
600万円。
だったとします。
しかし、
すでに減額の話が出ている。
契約条件変更の可能性がある。
なら、
買主も、
今後600万円が続くのか。
を確認します。
収益物件では、
現在家賃。
だけではなく、
入居率。
市場家賃。
修繕履歴。
賃貸需要。
なども重要になります。
収入の大きさと、その収入が続く可能性を分けて考えます。
▪️売却前の大規模修繕は手残りで判断する
例えば、
現在売却価格。
4,500万円。
外壁・防水修繕。
300万円。
修繕後売却価格。
4,700万円。
だったとします。
300万円使って、
売値が200万円上がる。
なら、
単純な手残りでは改善しません。
一方、
300万円使うことで、
売却価格。
5,100万円。
まで上がる可能性があるなら、
検討する意味があります。
修繕すれば高く売れるかではなく、修繕費を引いた後にいくら残るかを見ることが重要です。
▪️満室にしてから売る方法もある
空室が多いアパートでは、
入居率を上げてから売却する方法があります。
収益物件では、
実際の家賃収入。
が買主の判断材料になるからです。
ただし、
満室にするために、
市場より大幅に安い家賃。
高額な募集費。
過剰なリフォーム。
を使えば、
最終的な収益性が悪くなる場合があります。
満室という数字だけではなく、適正条件で入居しているかを見ることが重要です。
▪️安すぎる家賃で埋めると売却後も影響する
例えば、
市場家賃5万円。
しかし、
満室にするため、
4万円。
で長期契約。
を結んだとします。
12戸なら、
市場との差額は、
1戸1万円。
年間では、
最大144万円。
です。
買主から見れば、
すでに入居している契約条件を前提に収益を見ることになります。
売却予定があるなら、空室を埋めることと家賃を守ることのバランスが重要です。
▪️借換えでキャッシュフローが変わる場合もある
例えば、
年間ローン返済。
360万円。
だったとします。
借換えなどによって、
年間300万円。
になれば、
年間60万円。
キャッシュフローが改善します。
ただし、
借換えには、
手数料。
登記費用。
その他費用。
が発生する場合があります。
また、
返済期間を延ばせば、
毎月返済は減っても、
総支払利息。
将来残債。
が増える可能性があります。
月々が楽になるかだけでなく、最終的な総返済と出口まで確認します。
▪️金利上昇も複合リスクへ入れる
サブリース賃料減額。
空室。
家賃下落。
修繕。
だけではありません。
変動金利などなら、
将来、
ローン返済が増える可能性もあります。
例えば、
年間キャッシュフロー100万円。
だった物件で、
返済額が年間60万円増えれば、
残り40万円。
です。
そこへ、
家賃下落。
修繕。
が重なれば、
マイナスになる可能性があります。
サブリース解除後の経営では、複数のリスクが重なっても返済できるかを見ることが大切です。
▪️損益分岐となる入居率を知る
例えば、
1戸5万円。
全12戸。
だったとします。
固定的な年間支出を支払うために、
最低何戸の入居が必要なのか。
を計算します。
例えば、
年間必要支出。
420万円。
1戸年間家賃。
60万円。
なら、
単純化すると、
7戸で420万円。
です。
ただし、
実際には、
入居が増えることで発生する管理費。
募集費。
修繕。
などもあります。
それでも、
何戸を下回ると赤字になるのかを知っておくと、空室対策の緊急度が分かります。
▪️損益分岐家賃も確認する
逆に、
入居率80％。
を前提としたとき、
家賃をいくらまで下げても返済できるのか。
も考えます。
例えば、
家賃を、
5万円。
4万8,000円。
4万5,000円。
と変えて、
返済後キャッシュフローを比較します。
家賃を下げて早く埋める方がいいのか。
空室期間を許容して家賃を守る方がいいのか。
判断材料になります。
値下げは感覚ではなく、損益分岐から考えます。
▪️現預金が少ないなら修繕計画を優先する
現在、
年間黒字100万円。
でも、
現預金100万円。
しかない。
大規模修繕300万円。
が近い。
なら、
経営余力は大きくありません。
逆に、
現預金1,000万円。
修繕履歴も良好。
なら、
空室が一時的に増えても対応しやすくなります。
年間利益だけでなく、急な支出へ対応できる現金があるかを見ることが重要です。
▪️サブリース解除を経営数字を取り戻す機会にする
サブリース中は、
毎月決まった金額が入るため、
実際の物件経営を、
サブリース会社へ任せきりにしていた。
という場合があります。
解除や賃料減額の話が出たことで、
初めて、
市場家賃。
空室率。
修繕。
管理費。
ローン。
を細かく確認する。
ことになります。
これは、
悪いことだけではありません。
自分の物件が本当にいくら稼ぎ、いくら使い、いくら残しているのかを把握する機会にもなります。
▪️保有・改善・売却を3つ並べる
迷ったら、
3つのケースを作ります。
そのまま保有。
管理会社変更・修繕して保有。
売却。
です。
例えば、
そのまま保有。
年間手残り50万円。
改善して保有。
初期費用200万円。
年間手残り120万円。
売却。
手残り1,300万円。
というようにします。
改善案なら、
200万円を使って、
年間70万円。
手残りが増える計算です。
単純化すれば、
約3年。
で初期費用を回収できます。
こうして数字を並べると、
何となく保有・何となく売却から抜け出せます。
▪️年間家賃ではなく最終的な手残りを比較する
サブリース。
年間600万円。
通常管理。
年間700万円。
と聞けば、
通常管理の方が100万円多く見えます。
しかし、
通常管理になって、
募集・管理・修繕。
年間150万円。
増えるなら、
実際には、
年間50万円。
手残りが減ります。
逆に、
増える費用が40万円。
なら、
60万円改善します。
売上ではなく、すべての支出後に残る現金で比較することが重要です。
▪️税引前キャッシュフローと税金も分けて考える
返済後に、
年間100万円。
残った。
としても、
その100万円が、
そのまま自由に使える利益とは限りません。
減価償却。
借入金利息。
元金返済。
その他経費。
などによって、
税務上の利益と、
実際の現金収支は異なります。
不動産経営では、
帳簿上の利益と現金の増減を分けて確認することが重要です。
▪️物件を1棟だけで考えない方法もある
複数物件を所有している場合、
このアパート単体では、
年間手残り50万円。
でも、
売却してできた資金を、
別の収益物件。
借入返済。
修繕。
へ回した方が、
全体のキャッシュフローが改善する場合があります。
逆に、
残債が減っている物件なら、
保有を続けた方が、
資産形成につながる可能性があります。
不動産投資では、一棟だけではなく資産全体で判断する視点も大切です。
▪️売却するなら出口価格を定期的に確認する
売却予定がなくても、
数年ごとに、
現在価格。
残債。
売却費用。
を確認しておく方法があります。
例えば、
3年前。
売却価格4,500万円。
残債4,000万円。
現在。
売却価格5,000万円。
残債3,500万円。
なら、
売却時の自由度は大きく変わっています。
一方、
売却価格も下がっているなら、
別の判断になります。
出口価格を知らずに保有だけを続けないことが重要です。
▪️まとめ｜サブリース解除は「地獄」ではなく経営を数字で見直すタイミング
大津市で、
アパート。
賃貸住宅。
を所有し、
サブリース会社から、
賃料減額。
契約条件変更。
契約終了。
などの話が出れば、
不安になるのは当然です。
しかし、
サブリースが終了した。
↓
経営失敗。
↓
高額リフォーム。
↓
売却して逃げる。
という単純な話ではありません。
最初に確認するのは、
契約書。
です。
次に、
現在入居率。
実入居家賃。
市場家賃。
管理費。
募集費。
修繕履歴。
ローン返済。
現預金。
を確認します。
そして、
満室。
90％。
80％。
70％。
など、
複数の入居率で、
返済後キャッシュフローを計算します。
さらに、
家賃下落。
空室。
修繕。
金利上昇。
が重なった場合でも、
返済できるのか。
を確認します。
例えば、
年間家賃600万円。
でも、
すべて支払った後に、
80万円。
しか残らない。
なら、
その80万円が本当の経営余力に近い数字です。
一方、
サブリース解除後、
通常管理へ変更することで、
年間手残りが増える物件もあります。
だから、
サブリース解除そのものを成功・失敗の基準にしないことが重要です。
最終的には、
そのまま保有。
管理変更。
必要な修繕。
借換え。
売却。
を並べます。
そして、
何年間で。
いくら現金が残り。
残債がいくら減り。
将来いくらで売れる可能性があるのか。
を比較します。
サブリース会社から通知が届いたときに必要なのは、恐怖ではなく数字です。
自分のアパートを、
サブリース商品。
ではなく、
一つの賃貸事業。
として見直す。
そこから、
次の経営判断が始まります。
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空室。
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出口。
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▪️売却も比較したい場合
サブリース条件。
修繕。
空室。
ローン返済。
などを確認した結果、
売却も選択肢になる場合があります。
現在価値と売却後の手残りを確認してから判断します。
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