賃貸物件の固定資産税はいつ経費にする？自宅兼用・分納・未払いの確認順
更新日：9月25日
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固定資産税を払ったら、その年に全額経費へ入れればいいのか。賃貸物件では原則として必要経費になりますが、自宅兼用や年をまたぐ分納では確認が必要です。国税庁の現行案内に沿って整理します。
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▪️結論｜賃貸に使う土地・建物の固定資産税は、不動産所得の必要経費になる
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国税庁は、不動産収入を得るために直接必要な費用の主な例として、貸付資産に係る固定資産税を挙げています。
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賃貸アパート、賃貸戸建、貸店舗など、不動産所得を得るために使っている資産の固定資産税は、個人の不動産所得計算で必要経費に算入できます。
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▪️自宅の固定資産税はそのまま不動産所得の経費にはしない
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自分や家族が生活する自宅の固定資産税は、不動産収入を得るための費用ではないため、そのまま不動産所得の必要経費にするものではありません。
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自宅兼事務所など家事用と業務用が混在する場合は、業務上の費用と家事上の費用を明確に区分できる範囲を確認します。
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▪️「払った年」だけで決めない｜固定資産税の経費算入時期
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固定資産税のような賦課課税方式の税金は、原則として賦課決定等によって納付すべきことが具体的に確定した年の必要経費になります。
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ただし国税庁は、納期が分割されている固定資産税について、各納期の開始日の属する年分、または実際に納付した年分の必要経費とする取扱いも示しています。
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年をまたぐ分納では、前年までどの方法で処理しているかも確認し、申告の都合だけで年ごとに扱いを変えず、継続した経理処理として整理します。
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▪️未払いでも経費になる場合があるが、債務確定を確認する
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必要経費は単純な現金主義ではありません。国税庁は、その年に債務が確定している金額を必要経費とする考え方を示しています。
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一方で、固定資産税には分納時の取扱いもあるため、自分がどの処理を継続しているかを税理士・申告書作成時に確認します。
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▪️納税通知書・課税明細は、物件別に分けて保管する
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複数物件を持っている場合は、固定資産税の納税通知書・課税明細を物件ごとに分け、土地・建物の税額を把握します。
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共有名義、自宅併用、売買途中など特殊なケースは、単純に通知書総額を一つの物件の経費へ入れないようにします。
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▪️固定資産税を経費にすると「税金が戻る」わけではない
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固定資産税を必要経費に算入すると、不動産所得の計算上、総収入金額から差し引く費用になります。
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固定資産税そのものが返金される制度ではありません。所得税・住民税への影響は他の所得、損益通算、税率などで変わります。
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▪️青色申告かどうかと、固定資産税が経費になるかは別
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貸付資産に係る固定資産税が必要経費になることと、青色申告特別控除を受けられるかどうかは別の論点です。
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青色申告の要件を満たしているかにかかわらず、まず不動産所得を得るために直接必要な費用かを確認します。
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▪️大家が確認する順番
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①納税通知書を物件別に分ける。②賃貸用・自宅用・共用部分を区分する。③固定資産税の賦課年度と納期を確認する。④前年からの経理処理方法を確認する。⑤帳簿へ租税公課等として記録する。⑥特殊な按分や年またぎは税理士・税務署へ確認する。
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払ったから全額経費、自宅兼用でも全部経費とせず、不動産収入との対応関係と算入時期を確認するのがポイントです。
▪️まとめ
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賃貸用の土地・建物に係る固定資産税は、不動産所得を得るために直接必要な費用として必要経費に算入できます。一方、自宅部分はそのまま経費にできません。
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特に年をまたぐ分納では、固定資産税特有の必要経費算入時期の取扱いがあります。納税通知書と前年までの処理を確認して記帳します。
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