築古アパートの現地調査で何を見る？外壁・共用部・空室・修繕履歴の確認順
更新日：9月29日
築古アパートは数字上の利回りが高く見えても、現地で大きな修繕要因が見つかれば収支が崩れます。購入判断では資料だけでなく、建物と周辺の実物確認が欠かせません。
外壁・屋根・共用部・空室・駐車場・修繕履歴の順に見ると、見落としを減らせます。
▪️結論｜利回りを見る前に『すぐお金が出る場所』を見る
購入直後に必要な工事があると、表面利回りは簡単に崩れます。外壁、屋根、防水、給排水、共用灯など初期修繕候補を先に洗い出します。
▪️① 外壁・屋根・防水の劣化を見る
大きなひび、塗装劣化、雨漏り跡、屋上防水などを確認します。高額工事になりやすい場所ほど写真を残します。
空き家・相続・訳あり不動産の管理から売却まで全体像を整理したい場合は、メインハブで関連テーマをまとめて確認できます。
▪️② 共用部の清掃状態を見る
階段、廊下、郵便受け、自転車置場、ゴミ置場は管理品質が出やすい場所です。入居者募集にも影響するため軽視しません。
▪️③ 空室は臭い・水回り・設備まで見る
内装の見た目だけでなく、排水臭、給湯器、エアコン、照明、建具などを確認します。次の入居までに必要な工事を具体化します。
▪️④ 駐車場と出入りを確認する
地方物件では駐車しやすさが客付けへ影響することがあります。幅、転回、段差、夜間の見え方も確認します。
ここまで整理しても自分だけで判断しにくい場合は、費用を先にかける前に専門サービスへ条件を相談し、比較材料を増やす方法があります。
▪️⑤ 修繕履歴と現況を照合する
『数年前に修繕済み』でも、どこまで工事したか確認します。見積書や写真があれば現況と照合します。
▪️⑥ 満室想定ではなく現況収入で見る
空室があるなら、埋まるまでの広告費や内装費を入れます。購入直後から満室になる前提にしないことが重要です。
例えば購入価格2,000万円でも、直後に外壁300万円、空室3室の原状回復90万円、給湯器交換40万円が必要なら総投資額は2,430万円です。利回りは購入価格ではなく、実際に使う総投資額で見直す必要があります。
▪️⑦ 出口価格も先に考える
将来売るときに誰が買う物件かを考えます。土地値、建物状態、融資の付きやすさなど、買値以外の出口条件を確認します。
判断を一度で固定せず、写真・費用・利用状況を残して次回見直すことが重要です。前回との変化が分かれば、必要な作業だけを選びやすくなり、管理費や修繕費の無駄も減らしやすくなります。
現地調査では、購入価格とは別に『購入後90日以内に出る可能性が高い費用』をメモします。空室原状回復、共用灯、給湯器、漏水対応などを分けて合計すると、初期キャッシュの必要額が見えます。
例えば2,000万円の物件で表面利回り12％でも、購入直後に400万円の修繕が必要なら総投資額は2,400万円です。同じ家賃収入でも総投資額ベースでは見え方が変わるため、現地確認は利回り計算の前提を修正する作業と考えます。
▪️よくある質問
Q1. 内見は一室だけでいい？
可能なら空室や共用部を複数確認し、建物全体の状態を見ます。
Q2. 満室なら安心？
満室でも大規模修繕や低家賃で手残りが少ない場合があります。
Q3. 修繕履歴はどこを見る？
工事内容、時期、範囲、写真や見積書があれば確認します。
Q4. 駐車場も重要？
地域によっては客付けへ大きく影響します。
Q5. 購入前に相談する意味は？
融資・収支・修繕・出口を第三者視点で整理する材料になります。
外壁や目地の劣化が雨水侵入の原因候補に入る場合は、内装だけ直す前に外壁側の補修・塗装費も比較しておくと、原因工事と見た目の工事を分けやすくなります。
▪️まとめ
この記事のポイントは、最初から結論を決め打ちせず、費用・状態・管理負担・出口を分けて確認することです。
必要な情報を揃えてから比較すれば、無駄な工事や管理費を減らし、売却・賃貸・保有の判断も具体的になります。
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