築古アパート投資で“絶対に外せない”3つの基準
- MIRAIU
- 2025年12月12日
- 読了時間: 2分
更新日：2025年12月13日
築古アパートは、うまく買えば利回り15〜20%も珍しくありません。
ただ、数字だけで飛びつくと「想定よりお金が残らない」ことが本当に多いです。
ここでは、最初の1棟目でも失敗しないための“3つの外せない基準”をまとめました。
① 構造と建物状態（最優先）
築古は「外観が古い＝悪い」ではありません。
大事なのは 構造と“致命傷があるかどうか”。
雨漏り（特に天井のシミ）
基礎のひび割れ
木部の腐食
階段・廊下のサビ
給排水の老朽化
ここに問題があると、利回り20%でも赤字に近づくことが多い。
“三重の築古アパート”でも、給水管だけで数十万〜100万円コースはよくあります。
② 立地の「微差」が決まる
築古は立地が悪いほど賃料を下げてカバーできますが、それにも限界があります。
ポイントはこの4つ：
生活圏（スーパー・学校・病院）
道路の入りやすさ
駐車場の有無（特に地方は3～4割家賃が変わる）
ゴミ置き場・周辺環境の治安
例えば三重の場合、
「伊勢・津・松阪の準市街地」だと家賃の落ち方が少ない。
逆に、山側の奥や郊外になるほど“空室期間が伸びがち”です。
③ 修繕計画が現実的か（←ほぼ全員ここでつまずく）
築古アパートは“ほったらかし”だと崩れます。
最低限チェックしたいのは以下の5つ：
屋根（防水歴）
外壁（コーキングの状態）
給湯器（全交換なら30〜40万）
エアコン（1台6〜8万）
共用部の照明・鉄部
買う前にざっくり“今後3年で必要な修繕額”を出しておくと、
利回り15％でも「買ってよかった」が続きます。
まとめ
築古アパートで本当に失敗しない人は、
✔ 利回りではなく“見えない部位”に目を向けている
✔ 立地の微差を軽く見ない
✔ 修繕を最初から計算に入れている
この3つを守るだけで、投資の景色が変わります。
ミライユの考え方や取り組みについては、
こちらでまとめています。
住まいや仕事の状況によっては、
一般的な手順では進みにくい場面があります。
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