なぜ“相続税対策”でアパートを買う人が多いのか？理由をわかりやすく解説
- MIRAIU
- 2025年12月12日
- 読了時間: 3分
更新日：2025年12月13日
相続の相談でよく出てくるのが
「相続税が高いから、アパートを建てる（買う）」
という考え方。
でも、
なんでアパート？
マイホームじゃダメなの？
土地だけ持っていても意味がないの？
と疑問に感じる人も多いです。
今回は、相続税対策としてアパートが選ばれやすい理由を、できるだけシンプルにまとめます。
① 相続税の評価額が“大きく下がる”から
アパートを持つと、“見た目の価値より税金評価が低くなる”仕組みが働く。
代表的なのが以下の2つ。
● 1. 土地評価が下がる（貸家建付地）
アパートとして貸している土地は
「自由に使えない土地」 とみなされ、
税金上の評価が下がる。
だいたい
土地評価が15〜20％程度下がる
と言われることが多い。
● 2. 建物評価がそもそも安い
アパートの建物は、
市場価格より 相続税評価の方が低く算定 される。
具体的には
市価：2,000万円
相続税評価：1,000〜1,200万円程度
こういう“ズレ”が普通に起こる。
つまり、
2,000万円の価値のものを、1,000万円くらいで評価される
という状態になる。
② 資産を“現金から不動産”に変えると、評価が圧縮される
現金は評価100％。
1,000万円なら1,000万円で計算される。
でもアパートに変えると、
土地 → 約80％評価
建物 → 約50〜60％評価
賃貸 → さらに“借家権割合”で圧縮
これが重なることで、
相続財産の総額そのものが下がる。
だから相続税が軽くなる。
③ 家賃収入でローンを返せる（実質負担が小さい）
相続税対策の最大の難点は
“現金を用意しないと対策できない”
という点。
でもアパートは、
購入資金 → ローン
返済 → 家賃収入
自己資金 → 比較的少ない
という形で成り立つため、
現金を減らさずに対策できるメリットがある。
「現金を守りながら節税できる」
のが、アパートが選ばれる理由。
④ 家族に“現金以外の資産”を残せる
不動産は、
インフレに強い
現金より価値が落ちにくい
売る／貸す／相続する 選択肢が多い
というメリットがある。
相続後のトラブルでも
“実物資産のほうが分かりやすい”
というのもよく言われる。
⑤ 相続税対策になりやすい人の特徴
次に当てはまる人は、アパートが選ばれやすい。
現金が多い
土地を持っている
将来相続税がかかりそう
預金が増える一方で使う予定が少ない
長期で資産を守りたい
家族が不動産に理解がある
とくに
“現金が多い人”は評価100％なので、
アパートに変えるだけで大きく節税になる。
⑥ 注意点もある
相続税対策になるからといって、
なんでも買えば良いわけではない。
注意ポイントは、
空室リスク
修繕費
返済比率（DSCR）
管理の負担
無理な融資での購入
とくに
キャッシュフローが赤字になる物件は避けた方がいい。
⑦ まとめ
アパートが相続税対策になる理由は、
土地評価が下がる
建物評価が低く算定される
賃貸にすることで評価がさらに圧縮される
家賃収入でローンが返せる
資産を“現金→不動産”に変えると評価が軽くなる
という仕組みが働くため。
簡単に言うと、
“現金で持つより税金面で有利” だから。
ミライユの考え方や取り組みについては、
こちらでまとめています。
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