不動産投資のメリットとデメリットは？家賃・借入・管理の7つの確認
更新日：6 日前
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「不動産投資は家賃が入るから安心って聞くけど、本当なんかな」。将来の収入を増やしたくても、ローンを組んで物件を買うのは不安ですよね。
不動産投資には家賃を受け取れる利点があります。一方で空室や修理、借金の返済が必要になる場合もあります。良い点だけを見ず、負担も知ったうえで自分に合うか考えましょう。
① メリット1｜家賃収入を得られる可能性がある
家やアパートを貸して入居者がいる間は、契約に沿って家賃を受け取れます。本業とは別の収入源を持てる可能性があることは魅力です。
ただし退去や家賃の滞納があれば入金は減ります。家賃の合計から税金・保険・管理料・修理などを引いた後の現金を確認しましょう。
例えば家賃月6万円で管理や税金などに月1万円、返済に月3万円掛かれば、普通の月の差額は2万円です。これは仮の計算で、空室や大きな修理を含みません。
② メリット2｜建物と土地という資産を持てる
不動産は土地や建物という実物の資産です。家族へ残したり、貸したり、売ったりする選択肢があることは利点です。
ただし不動産の価格が必ず上がるとは限りません。建物は古くなり、場所によっては買い手が見つかりにくくなる場合があります。
資産価値がどれくらいあるかは購入時の金額だけでは分かりません。今の査定やローン残高を確認し、土地の道路条件も考えましょう。
③ メリット3｜管理会社へ一部の仕事を任せられる
入居者募集や家賃の集金、修理の連絡などを管理会社へ依頼する方法があります。遠方の物件や本業が忙しい人には助けになる場合があります。
しかし管理会社へ任せたら持ち主が何もしなくてよいわけではありません。高額な修理を承認することや、預金の管理などが残ります。
どんな仕事を任せられるか、いくら費用が掛かるかを契約書で確認しましょう。自分で管理する場合は時間も費用として考えることが大切です。
④ デメリット1｜空室になると家賃が減る
戸建て一軒なら入居者が退去すると家賃がゼロになる場合があります。アパートでも空室が増えれば予定より収入が減ります。
家賃5万円の部屋が四か月空けば、予定より20万円少なくなります。空室中にも税金・保険や銀行返済が必要になる場合があります。
周辺の家賃や駐車場、駅までの距離など、借りる人が何を求めるか調べましょう。家賃を下げれば必ず決まるわけではありません。
⑤ デメリット2｜修繕と借入が重なる場合
給湯器や屋根、配管などが壊れると、まとまった工事費が必要です。新築でも設備の修理や管理の費用がゼロになるわけではありません。
銀行から借りて物件を買う場合は、空室でも毎月返済が必要です。『借りられる額』と『家賃が減っても返せる額』は同じではありません。
家計の預金と物件の修繕用預金を分け、突然の出費に対応できるか考えましょう。節税だけを目的に大きな借入をするのは慎重に判断してください。
物件の修繕費が分からない場合は、購入前に必要な工事を整理して見積もりを比較できます。
⑥ デメリット3｜災害や売却の問題もある
洪水・土砂災害などの危険が大きい土地は、建物や入居者の安全を考えなければなりません。利回りが高くても危険を打ち消せるわけではありません。
また不動産は預金のように必要な日にすぐ現金へ変えられるとは限りません。売るときには買い手探しと費用、ローンの残りを考えます。
購入前に道路・境界と災害の想定、周辺の取引状況を調べましょう。手元に現金を残すことも投資の安全につながります。
購入を考える土地の災害想定は、地図で住所ごとに確認しましょう。
保有する物件を売る可能性がある場合は、現在の査定と残債を確認しておきましょう。
⑦ メリットとデメリットを判断する四つの順番
第一に何のために家賃が必要か、生活費と使える貯金を確認します。
第二に物件価格と修理・購入時の費用を足し、家賃から毎年の支出と銀行返済を引きます。
第三に空室や大きな修理が重なっても、家計を守れるか計算しましょう。
第四に災害や道路・将来の売却を確認します。今日できることは『入る家賃』『出るお金』『売るときの費用』を三つに分けることです。
⑧ よくある質問
Q1. 不動産投資には安定した家賃収入がありますか？
入居者がいる間は家賃を受け取れますが、空室や滞納、修理などで手残りは変わります。
入金と支出を分けて確認しましょう。
Q2. 不動産を持てば節税になりますか？
個人や法人、物件の状態、所得などで税の計算が変わるため、必ず節税になるとは限りません。
税務の専門家へ条件を確認してください。
Q3. 初心者でも管理会社へ任せれば安心ですか？
管理の一部を任せられますが、修繕費や売却の判断など持ち主の仕事は残ります。
委託範囲と費用を確認しましょう。
⑨ まとめ
不動産投資には家賃を受け取れること、土地や建物を持てること、管理の一部を任せられることなどの利点があります。一方で空室・修理・借入や売却の問題もあります。
良い面と負担を同じ数字で比べ、自分の生活費と預金を守れるか判断しましょう。最初から大きな物件を買わずに、情報を集めて待つことも選択肢です。
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