不動産投資は買い続けるべき？買い増し・待つ・売るの判断をやさしく整理
更新日：6 日前
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「次の物件を早く買わんと、資産は増えへんのかな」。一軒目から家賃が入り始めると、二軒目をいつ買うか迷いますよね。
でも、次々に買うことが正解とは限りません。今の物件を安全に持てるか、次の物件でお金が残るか。買う・待つ・売るを比べて判断しましょう。
① 長期投資でも必ず儲かるわけではない
物件を長く持つと家賃を受け取る期間が増える可能性があります。でも、その間に空室や設備の故障、税金などの支払いも続きます。
例えば毎年40万円が残る計画でも、屋根の修理に200万円掛かれば五年分の手残りに相当します。長期保有なら修理が不要というわけではありません。
買う前に建物の状態と修繕の予定を確認しましょう。長く持つことより、持ち続けられることが重要です。
② 一軒目の家賃から実際に残る額を確認
二軒目を考える前に、今持っている物件の家賃と税金、管理費、銀行返済を並べましょう。広告の家賃はそのまま利益ではありません。
家賃月6万円から管理・税金など月1万円、返済3万円を引けば、単純に残るのは月2万円です。空室の時期にはさらに減る場合があります。
修繕用の預金が足りないなら、新しい頭金へ全部使うのは避けましょう。今の建物を安全に持つお金を先に確保します。
③ 価格が高いと感じたら待つ方法もある
買いたい地域の物件価格が高く、家賃から十分お金が残らないなら、無理に買わない選択があります。探している間に別の良い物件が見つかるかもしれません。
ただし待てば必ず値段が下がるわけでもありません。価格だけでなく、周りの家賃と修理費、土地の条件を比べましょう。
買わない間も物件情報を集め、修繕用の預金を積み増すことができます。決めた予算を超えるなら見送る勇気も必要です。
④ 銀行から借りられても買い急がない
金融機関に融資を受けられても、投資の黒字が保証されるわけではありません。借入が増えると家賃が増える可能性と同時に返済も増えます。
二軒の物件で空室や修理が重なれば、満室の計算よりずっと現金が少なくなる場合があります。返済予定表で厳しい年も確認しましょう。
借りられる額より、無理なく返し続けられる額を優先します。生活費へ影響しない預金も残すことが大切です。
買い増す前に今の建物の修繕費と預金を整理しましょう。
⑤ 遠い地域へ増やす場合は管理費も見る
次の物件が遠い地域にあるなら、交通費や管理会社の対応も考えなければなりません。家賃が高くても現地へ通う費用で手残りが減る場合があります。
同じ地域に集中させれば一つの災害や雇用の変化が複数物件へ影響することもあります。住所ごとの災害の危険を確認しましょう。
地元なら必ず安全、別の県なら必ず分散できるわけではありません。入居需要と土地の条件も比べてから判断します。
次の購入先の災害リスクは住所ごとに確認しましょう。
⑥ 売るときのローン残高を確認する
物件を買い増す以外に、保有し続ける、売却して管理の負担を減らす方法もあります。家族の事情や修理の予定で方針が変わることもあるでしょう。
例えば800万円で売り、ローン550万円、売却費70万円なら、税金などを除いた手残りは180万円です。売値がすべて残るわけではありません。
新しい物件も道路・再建築・建物状態を調べ、将来売れる条件を確認します。家賃だけで購入を決めないようにしましょう。
保有物件を売るなら現況査定とローン残高を比べられます。
⑦ 買い増すか待つか決める四つの順番
第一に今の物件の家賃と支出、修繕の予定を整理し、十分な現金が残るか確認します。
第二に候補物件の購入費と初期工事、空室時の収入と融資返済を計算します。
第三に地域の家賃・道路・災害と管理会社の対応を確かめましょう。
第四に買う・待つ・売るの三つを比べます。今日できることは今の修理予定と次の頭金を同じ紙に書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 買い増しは早いほどよいですか？
修繕や借入の負担も増えるので、良い物件と現金がないなら急ぐ必要はありません。
今の収支を確認しましょう。
Q2. 物件の価格が高いときは待てますか？
予算に合わないなら待つ選択があります。待てば必ず値下がりするわけではありません。
購入上限額を決めてください。
Q3. 長期投資なら売却を考えなくてもよいですか？
家族の予定や建物の状態で売却が必要になる場合があります。
ローン残高と売却費を確認しましょう。
⑨ まとめ
不動産投資は買い続けることだけが目的ではありません。今の家賃と修繕用の預金を守ったうえで、次の物件の条件を確認しましょう。
価格や融資が合わなければ待つ判断もあります。買い増す・持つ・売るを比べ、家族の生活に無理のない方法を選びましょう。
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