銀行が融資しても安心できない？不動産投資で本当に見るべきお金と5つの確認
更新日：7 日前
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「銀行が1,500万円まで貸してくれるって。これなら買っても安心やろか」。融資が決まると、物件にもお墨付きをもらった気がしますよね。でも、銀行からお金を借りられることと、その物件で利益が出ることは別です。
銀行は返済できそうかを審査します。一方、買ったあとに空室や故障へ対応して、家賃からいくら残るかを考えるのは持ち主の仕事です。難しい数字を覚える前に、実際に口座へ残るお金を一緒に確認しましょう。
① 銀行の審査は『儲かる保証』ではない
銀行は借りる人の収入や貯金、ほかの借入、建物や土地の状態などを見て融資を判断します。いくつもの項目を調べても、将来の家賃収入を保証してくれるわけではありません。
たとえば買う人に十分な預金があれば、空室になっても返済できると判断される場合があります。でも、家賃が入らず自分の貯金から毎月返済する状態は、投資として安心とはいえません。
「審査に通ったから買う」ではなく、「空室でもお金が足りるから検討する」という順番に変えましょう。銀行と持ち主では、確かめる目的が違います。
② 家賃が月20万円でも20万円は残らない
毎月20万円の家賃が入るアパートを考えてみましょう。管理会社への支払い、共用部分の電気代、固定資産税や保険なども必要です。
仮に毎月の管理・税金などが5万円、銀行への返済が11万円なら、残るお金は月4万円です。しかもこの4万円は、退去の修理や屋根の工事を考える前の金額です。数字は分かりやすくするための例です。
「キャッシュフロー」という難しい言葉は、ここでは毎月のお金の出入りと考えれば大丈夫。家賃が入る月も、返済と管理費を引いてから判断します。
③ 借りられる金額より毎月返せる金額を見る
銀行が多く貸してくれるほど、手元の現金を減らさずに買える場合があります。ただし借入額が増えると毎月の返済や利息の負担が増えることもあります。
同じ1,500万円を借りる場合でも、返済期間が短いと毎月の支払いは大きくなります。金利だけを比べず、何年間返済するのか、毎月いくら払うのかを確認しましょう。
融資の説明を受けたら、銀行の返済予定表を手元に置き、家賃から支出を引いた数字と並べます。『借入可能額』と『無理なく返せる額』は同じではありません。
④ 空室が続いたときも返済できるか
戸建て一軒なら、入居者が退去すると家賃がゼロになる場合があります。アパートでも空室が重なれば家賃は少なくなります。銀行への返済は、その間も続きます。
家賃20万円を予定していても、空室で15万円に減り、管理・税金など5万円と返済11万円が変わらなければ、月1万円の持ち出しです。満室のときだけ黒字でも安心はできません。
周辺の募集家賃や空室期間を管理会社へ聞き、家賃が減る場合も試算しましょう。今満室だから将来も満室というわけではありません。
⑤ 屋根・給湯器など修理代を先に考える
建物は古くなれば修理が必要になります。給湯器の故障だけでなく、屋根や給排水の工事は大きな費用になる場合があります。
仮に年間48万円が残る計画でも、同じ年に屋根の修理が120万円なら、家賃から残ったお金だけでは足りません。これは仮の計算で、実際の費用は建物ごとに違います。
買う前に工事の履歴と見積もりを確認し、購入後の預金を全部頭金に使わないことが大切です。急な修理に備えるお金を、生活費と別に残しましょう。
屋根や設備の修理代が分からない場合は、工事を頼む前に作業範囲と見積もりを比較する方法があります。
⑥ 金利と、最後に売るときのことも確認する
変動金利で借りている場合などは、契約条件により将来の利息や返済額が変わる可能性があります。金利が低い今の数字だけで、何十年も問題ないと考えるのは避けましょう。
物件を売るときには、売却代金から銀行への残りの返済と売却費用を引きます。売値が高くても借入が多く残っていれば、実際に手元へ戻るお金は少なくなります。
売りやすい立地か、道路・再建築や災害の大きな問題がないかも確認します。高い利回りだけで、危険な土地を無理に買う必要はありません。
将来の売却価格や土地の危険を考えるときは、地域の取引情報や防災に関する公的資料も参考にできます。
投資の見直しで保有物件を売るなら、今の査定額と銀行への残りの返済を比べてみましょう。
⑦ 銀行の融資を受ける前の四つの確認
第一に、実際に入る家賃と毎月の管理費・税金・保険を並べます。広告の満室家賃だけで計算しないようにしましょう。
第二に、銀行の返済予定表を見て、毎月いくら残るのか確認します。金利と返済期間もあわせて見ます。
第三に、数か月の空室や大きな修理があっても、預金が不足しないか考えます。必要な工事の見積もりを確認しておきましょう。
第四に、将来売るときの価格と借入残高を比べます。今日できることは『家賃－管理費－銀行返済』を一行で書いてみることです。
⑧ よくある質問
Q1. 銀行が融資してくれる物件なら安全ですか？
融資が通っても、家賃や物件価格が将来どうなるかまで保証されるわけではありません。
空室・修理代・返済を自分の数字で確認しましょう。
Q2. 家賃でローンを返せたら黒字ですか？
銀行への返済だけでなく、管理費や税金、保険と修理費も必要です。
すべての支出を引いて残るお金を考えましょう。
Q3. 返済額が大きくても高利回りなら大丈夫ですか？
家賃が減ったり修理が重なったりすれば、お金が不足する場合があります。
満室でない年にも返済できるか試算してください。
⑨ まとめ
銀行の融資は、物件を買うための大切な手段です。でも、借りられたことだけで儲かると決まるわけではありません。毎月の家賃から必要な支出と返済を引き、急な修理にも備えましょう。
「借りられるか」より「無理なく返せるか」。そのうえで、いつか売るときにお金が残るかまで確認することが、地方の不動産投資で後悔を減らす第一歩です。
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