不動産投資はどうやって儲かる？キャッシュフロー・売却益・資産形成の仕組みを解説
更新日：10月9日
不動産投資の利益は、毎月の家賃だけで決まるわけではありません。売却時に得られる金額や、ローンの返済で変化する純資産も関係します。
ただし家賃の入金、会計上の利益、借入元本の返済はそれぞれ意味が違います。このページでは三つの仕組みを分け、どこで利益が出て、どこで損失が発生するかを説明します。
① 家賃収入から実際のキャッシュフローを出す
入居者から受け取る家賃は、賃貸経営の基本的な収入です。ただし全額が利益になるわけではなく、空室、管理費、保険、税金、修繕費、借入返済などの支出が発生します。
仮に年間家賃120万円、現金の運営費30万円、ローン返済60万円なら、納税前の差額は30万円です。家賃収入120万円そのものを利益と呼ばないようにします。
② ローン返済で借入残高が減る
ローン返済には元本と利息が含まれます。元本返済が進めば借入残高は減り、物件価値が変わらなければ純資産の持分が増える方向に働きます。
ただし元本返済は通常、税務上の必要経費になりません。また物件価格が下がれば、借入残高が減っても純資産が必ず増えるとは限りません。
③ 売却益は売値から購入額を引くだけではない
購入時より高く売れれば利益が出る可能性がありますが、取得費、売却費用、減価償却、保有中の税務などを考慮する必要があります。
例えば物件を1,000万円で買い、1,200万円で売っても、単純差額200万円がそのまま税引後利益になるわけではありません。仲介費や税金、工事費の扱いも確認します。
④ 会計上の利益と現金収支を分ける
減価償却費は税務上の経費となる場合がありますが、その年度に同額の現金が支払われるとは限りません。一方、借入元本返済では現金が出ていきますが、通常は必要経費ではありません。
この違いから、帳簿上は利益が出ていても現金が乏しい状況や、帳簿上の利益が小さくても現金が残る状況が生じます。納税後の現金を別に確認しましょう。
⑤ 価格下落と空室で三つの効果が変わる
物件を購入した後に家賃が下がれば、毎月のキャッシュフローは減ります。空室が続いてもローン返済と固定費は発生する場合があります。
売却価格がローン残債を下回ると、手放すために資金を追加する可能性もあります。元本を返済したから安全という理解は避けましょう。
⑥ 借入を利用する利益と損失を比較する
自己資金だけで買う場合と、融資を利用して大きな物件を買う場合では、運営できる資産額が変わります。その一方、金利や返済期間によって現金収支も変化します。
借入で大きな利益を得られる可能性だけでなく、物件価格が下落した場合の損失も拡大し得ます。自己資金の残りと修繕予備費を十分に確保しましょう。
⑦ 投資全体の利益を確認する順番
最初に年間家賃から空室と現金の維持費を差し引き、ローン返済と納税後の手残りを計算します。
次に返済予定表で元本と利息を区分し、数年後の借入残高を把握します。純資産の変化は物件価格と合わせて確認します。
さらに売却価格の見込みから残債、仲介費、税金などを差し引いて、出口で受け取れる現金を計算します。
最後に購入時の自己資金と保有中の手残りを合わせ、投資全体で利益が残るか比較します。三つの数字を重複して利益に加えないことが大切です。
⑧ よくある質問
Q1. 家賃収入が多いほど儲かる？
家賃が高くても空室、工事費、ローン返済が大きければ手残りは少なくなります。
年間の現金支出と納税を差し引いて確認します。
Q2. ローン元本返済は利益になる？
返済で借入残高は減りますが、現金の利益や税務上の必要経費と同じではありません。
物件価値と残債を合わせて純資産を見ます。
Q3. 売却益は買値と売値の差だけで計算できる？
取得費や売却費、減価償却、税務が関係するため単純差額とは異なります。
売却後に実際に残る現金を計算しましょう。
⑨ まとめ
不動産投資には家賃収入、借入残高の減少、売却による利益という異なる要素があります。これらは重なる部分があるため、同じお金を二重に利益と数えないことが重要です。
毎年の税引後CFと借入残高、売却時の手残りを分けて計算し、取得に使った自己資金まで含めた投資全体で判断しましょう。
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