不動産投資で純資産を増やすには？物件の価値と借金・家賃の違い
更新日：6 日前
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「不動産を3,000万円分も持っているなら、お金持ちと言えるんかな」。物件を何軒も持つと、買った値段の合計が大きくなって安心したくなることがあります。
でも銀行への借金が残っていれば、物件の値段が全部自分のものとは限りません。純資産とは、持っているものの価値から借金などを引いた金額のことです。家賃から残るお金とは分けて考えましょう。
① 物件が高くても借金が大きければ純資産は少ない
例えば3,000万円の価値がある物件を持ち、ローン残高が2,400万円なら、差額は600万円です。これがその物件の純資産を考える出発点になります。
ただし現在の物件の価値は、昔の購入金額と同じとは限りません。いまの入居状況や建物の傷み、道路の条件で売れる価格が変わるからです。
不動産の価値だけでなく預金などほかの資産と、銀行への借金を一緒に並べて確認しましょう。売却費用や税金が別に掛かることも忘れないようにします。
② 家賃収入が大きくても純資産と同じではない
毎月30万円の家賃が入っても、30万円を全部使えるわけではありません。税金、保険、管理費、修理代とローン返済が必要です。
例えば家賃30万円から管理など7万円、返済15万円を引けば、普通の月には8万円残ります。これは空室や大きな修理を除いた計算例です。
この8万円は月の現金の出入りで、物件の価値から借金を引いた純資産とは別の数字です。どちらも確認することで、無理なく持ち続けられるか考えやすくなります。
③ ローンの元本を返すと借金は減る
銀行へ返すお金には、借りた元本と利息があります。元本を返せば借金が減るので、物件の価値が変わらなければ純資産が増える方向へ働きます。
ただし家賃が入ってローンを返しても、建物の価値が下がることがあります。雨漏りや設備の故障が重なると修理用の預金も減ります。
銀行の返済予定表を見て、元本と利息を分けて考えましょう。税務上の利益と通帳に残る現金も、必ず同じになるわけではありません。
④ 買ったときの価格ではなく今の値段を考える
例えば2,000万円で買った物件でも、今売れる価格が1,500万円になる場合があります。売却価格の目安を購入時の値段と同じだと考えるのは避けましょう。
ローン残高が1,300万円なら、1,500万円との差額は200万円です。売却するときの手数料や税金を引けば、手元に残る額はさらに変わります。
売却査定は必ずその価格で売れる約束ではありません。近くの取引や、買主が融資を使えるかも確認したいところです。
今の物件の価値を考えるときは、周辺の不動産取引を公的な資料で確認できます。
⑤ 屋根・配管などの修理費に使う預金も必要
家賃が順調に入っていると、次の物件を買いたくなるかもしれません。でも屋根や配管などは古くなり、一度に大きな工事が必要になる場合があります。
例えば物件用の預金が300万円あっても、屋根工事に200万円掛かれば残り100万円です。急な工事が続けば、家賃が入っても預金が足りない可能性があります。
買い増す頭金と建物を安全に保つためのお金は分けておきましょう。純資産の数字だけでは、今月の支払いに間に合うか分からないことがあります。
今後必要な工事を整理すると、物件を持ち続けるための預金が考えやすくなります。
⑥ 最後に売るなら借金と費用を引いて考える
将来売るときには、売値からローンの残りと仲介手数料などを引きます。売却益が出たら税金が関係する場合もあります。
例えば1,500万円で売り、ローンが1,000万円残り、売却費用が100万円なら、税金などを除く手残りは400万円です。これは考え方を示す仮の計算です。
『物件が1,500万円だから1,500万円受け取れる』わけではありません。今の純資産と、売った日に自由に使える現金を分けて考えることが大切です。
現在の物件がいくらで売れそうか分からない場合は、査定を比べて借入残高を確認しましょう。
⑦ 純資産と手残りを見る四つの確認順
第一に今の物件がいくらで売れそうか、近くの取引や現況査定を参考にします。
第二にローン残高と預金を確認し、保有するものの価値から借金を引いて純資産を考えましょう。
第三に家賃から管理・税金・修理と返済を引き、毎月の現金がどれだけ残るか計算します。
第四に売るときの費用と修繕予定を調べます。今日できることは『今の査定額』『ローン残高』『毎月の手残り』を一枚の紙に書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 3,000万円の物件を持てば純資産も3,000万円ですか？
借金や物件の今の価値によって変わります。ローンが多ければ純資産は小さくなります。
現在の価値から負債を引いて考えましょう。
Q2. 家賃収入が増えれば純資産も増えますか？
修理費や建物の値下がり、借入も関係するため必ず増えるわけではありません。
家賃の手残りと資産の価値を分けて確認しましょう。
Q3. ローンを返すほど必ず投資は成功しますか？
借金が減る利点はありますが、建物の値下がりや空室、修理などの負担は残ります。
ローン残高と今の査定を比べてください。
⑨ まとめ
不動産を何千万円分も持っていても、銀行への借金が多ければ純資産は小さい場合があります。物件と預金の価値から借金を引いて考えましょう。
家賃から毎月残る現金は別の数字です。建物の値下がりと修繕費、売却時の費用まで考えれば、自分の投資が無理なく続けられるか判断しやすくなります。
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