高利回り物件はなぜ危険？安い理由・空室・修繕費を買う前に確認
更新日：6 日前
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「利回りが18％もある！ これなら毎年たくさん儲かるんかな」。収益物件を見ていると、利回りの数字が大きいほど魅力的に感じますよね。でも、数字が高いことと、安心して家賃を受け取れることは別の話です。
高利回り物件の中には、本当に検討する価値があるものもあります。ただ、安く売られている理由が建物の傷みや、借りたい人が少ないことにある場合もあります。まずは「なぜ利回りが高いのか」を確認しましょう。
① 利回り18％でも18％のお金は残らない
例えば1,000万円の中古アパートで、満室なら一年の家賃が180万円入る場合、表面利回りは18％です。この数字は、単純に年間家賃を物件価格で割ったものです。
ここから管理会社への支払い、固定資産税、保険、空室の期間、修理代などを引きます。銀行から借りて購入するなら、返済するお金も必要です。
「利回り18％だから毎年180万円自由に使える」という意味ではありません。まず現在の家賃入金と、実際に払っている費用を売主や管理会社へ聞いてみましょう。
② 売値が安い理由を聞いてみる
建物の場所が便利でも、築年数が古く屋根や配管に大きな修理が必要なら、価格が低くなる場合があります。早く手放したいという売主の事情で安い物件もあります。
反対に、道路が狭く車を入れにくい、土地の境界が分からない、建て替えに制限があるなど、買ってから直しにくい問題が隠れていることもあります。
安い理由を説明できない物件を、利回りだけで急いで買う必要はありません。建物の傷みと土地の問題を分け、不動産会社へ書類を見せてもらいましょう。
③ 満室の家賃ではなく空室のある年で計算
物件広告に書かれた家賃は、すべての部屋に入居者がいると仮定した数字かもしれません。何室空いているのか、いつから空室なのかを確認しましょう。
例えば満室で年180万円の物件でも、空室と家賃の下落で実際の入金が年130万円になると、50万円少なくなります。税金や銀行への返済は、空室になっても続く場合があります。
周りの同じ間取りの部屋がいくらで募集され、何か月で決まっているか地元の管理会社へ聞きましょう。現在の入居者が払う高い家賃を、次の人も払う保証はありません。
④ 屋根や水道の修理費を見積もりに入れる
高利回りの築古物件では、屋根・外壁・給排水・共用廊下などの修理が必要になる場合があります。室内の壁紙が新しくても、建物全体が良い状態とは限りません。
例えば1,000万円で買って購入諸費用80万円、屋根や配管に220万円掛かれば、使う金額は合計1,300万円です。広告の利回りを計算したときとは、投資額が変わります。
購入前に修理履歴と見積もりを確認しましょう。安全に関係する工事を後回しにし、数字だけ良く見せる計画は避けたいところです。
購入前に屋根や給排水の修理代が分からない場合は、工事範囲をそろえた見積もりで確認する方法があります。
⑤ 道路・災害・駐車場を現地で見る
家賃が入っても、大きな洪水や土砂災害が想定される土地では、建物と入居者の安全を考える必要があります。高い利回りだから危険を無視してよいということにはなりません。
車で生活する地域なら、駐車場の台数と出し入れも大切です。駅から遠い物件でも借りたい人がいる場合がありますが、道路が狭く車を使いにくいと候補が減るかもしれません。
現地で道路と周辺の暮らしを確認し、ハザードマップも調べます。対応できない危険や建築の制約があるなら、値引きされても見送る判断が重要です。
災害が大きい地域では、高い利回りでも立地の安全を慎重に確認しましょう。
⑥ 返済後の現金と最後に売るときを考える
仮に実際の家賃が年130万円、管理・税金・保険などが年45万円、銀行返済が年70万円なら、普通の年に残る差額は15万円です。突然の大きな工事があれば足りなくなる可能性があります。
銀行への返済が進んでいても、建物の値段が下がれば将来売るときの手残りは減る場合があります。ローン残高と売却費用も確認しましょう。
最初の家賃だけでなく、修理する年と空室の多い年を考えて資金を残すことが大切です。買ってはいけない物件を見送ることも投資の成果の一つです。
保有する物件の利回りが合わなくなったら、現況査定と銀行への残りの返済を比べる方法もあります。
⑦ 高利回り物件を確認する四つの順番
第一に、売値が安い理由と満室想定ではない家賃の入金額を確認します。売主の説明と管理会社の資料を比べましょう。
第二に、屋根や配管、共用部分の傷みを調べ、購入時の費用と修理の見積もりを合計します。
第三に、空室と家賃下落、税金・管理・返済を引き、厳しい年でも預金が不足しないか確認しましょう。
第四に、道路・災害・駐車場と最後の売却を調べます。今日できることは、広告の利回りの横に「今の家賃」「修理費」「返済後の残り」を書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 利回りが高い物件は全部買わない方がよいですか？
すべてが悪い物件ではありません。安い理由と入居需要、必要な修理費を説明できるかが大切です。
分からない問題が大きいなら購入を見送る方法もあります。
Q2. 満室で利回り18％なら安全ですか？
今満室でも、退去後に同じ家賃で決まる保証はありません。屋根や設備の修理も別に掛かります。
空室期間と修理記録を確認しましょう。
Q3. 銀行が融資してくれるなら買ってもよいですか？
銀行から借りられることは、将来の利益を保証するものではありません。
返済後に現金が残るか、自分でも計算してください。
⑨ まとめ
高利回り物件は、数字が高いというだけでは良い物件と決まりません。売値が安い理由、今の入居状況、屋根や水道の修理費を先に確認しましょう。
銀行返済後に残るお金と、道路・災害など直しにくい問題、最後に売れるかまで考えることが大切です。確認できない不安が大きいなら、買わない選択も守りたい判断です。
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