地方不動産投資は初心者でもできる？最初に知りたい家賃・費用・失敗の防ぎ方
更新日：6 日前
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「地方で安い中古の家を買って貸したら、家賃が入るんかな。でも不動産投資をしたことがないから心配」。最初は何を知らないのかも分からず、難しく感じますよね。
地方の不動産投資は、安い家を買うだけでは始められません。借りたい人がいるか、直すお金はいくらか、家賃から何が残るかを確認することが大切です。まず仕組みを知って、自分に合うかを考えましょう。
① 地方の不動産投資は何をする仕事？
基本は土地や家を買い、人に貸して家賃を受け取る仕組みです。戸建て一軒を貸す方法もあれば、一棟アパートを持って複数の入居者から家賃を受け取る方法もあります。
ただし入居者がいない期間は家賃が入りません。家に人が住んでいても設備が壊れれば、持ち主が修理を負担することがあります。
最初から投資家の難しい言葉を覚える必要はありません。『買う』『安全に貸す』『家賃を受け取る』『建物を管理する』の四つが基本だと考えましょう。
② 戸建てとアパートは何が違う？
戸建ては一世帯へ貸すため、入居者がいる間は管理する相手が少ない場合があります。でも退去すると家賃がゼロになることがあります。
一棟アパートは複数の部屋から家賃を受け取れますが、屋根や共用廊下、配管など、まとめて修理する場所も増えます。購入時の金額も大きくなりがちです。
どちらが初心者に必ず向くわけではありません。自分の貯金と、空室のときに困らないかを比べて考えましょう。
③ 『物件価格だけ』では買えない
中古戸建てが400万円で売られていても、仲介手数料や登記、保険などの購入時の支払いが必要になる場合があります。古い家なら水道や屋根を直すお金も考えなければなりません。
例えば買値400万円、購入費用40万円、最初の修理100万円なら、必要な総額は540万円です。数字は分かりやすくするための仮の例で、地域の相場ではありません。
頭金や物件代金に貯金を全部使い切らず、入居者が決まるまでの維持費と突然の修理に備える現金を残しましょう。
古い家を買う前には、水回りや屋根を直すお金も見積もっておく方法があります。
④ 家賃が月6万円でも6万円は残らない
家賃が毎月6万円入っても、固定資産税、保険、管理会社の料金、設備の修理などの支払いがあります。銀行から借りるなら、毎月の返済も必要です。
例えば家賃6万円から、月平均の管理・税など1万円と銀行返済3万円を引けば、単純に残るのは月2万円です。これは空室と大きな修理を省いた例です。
家賃の合計が多いことより、必要なお金を払った後の残りが重要です。広告に書かれた『利回り』はそのまま手残りではないと覚えておきましょう。
⑤ 借りたい人の暮らしと地域を見る
地方では車で通勤する人が多い場所もあります。駅の近さだけでなく、駐車場の台数や道路の広さ、勤務先と買い物のしやすさを考えましょう。
地元の管理会社に『この間取りなら今いくらで募集できますか』『空室はどのくらい続きますか』と聞くと、広告だけでは分からないことが見えてきます。
洪水や土砂災害などの危険も住所ごとに違います。安くても、安全上の問題が大きい物件を無理に買う必要はありません。
土地の洪水や土砂災害の想定は、候補物件の住所で公的な地図を確認しましょう。
⑥ 購入した後も大家の仕事は続く
入居者を募集して、契約して、家賃が入るようになれば終わりではありません。故障した設備の修理や更新、退去後の清掃と次の募集などがあります。
管理会社に任せられる部分はありますが、いくら掛けて修理するか、家賃をどうするかなど、持ち主が決めることも残ります。すべてを丸投げしてよいわけではありません。
将来売るときには建物の状態や道路の条件も重要です。買う時点から『最後にどう手放すか』まで考えておくと、判断しやすくなります。
すでに持っている空き家を貸すか売るか迷う場合は、現況の査定と必要な修理を比べられます。
⑦ 初心者が最初にやる四つのこと
第一に、自分の貯金と生活費を整理し、物件の購入に使ってよい金額を決めます。全部の貯金を頭金にしないようにしましょう。
第二に、住みたい人がいる地域と、周りの家賃を調べます。車や駐車場が必要な場所かも確かめます。
第三に、買値と購入費用、修理代、空室の負担を足して、家賃から支出を引いた数字を考えます。
第四に道路・災害と将来の売却条件を確認します。今日できることは、気になる家の『購入総額』『想定家賃』『今の貯金』を書き出すことです。
⑧ よくある質問
Q1. 地方不動産投資は初心者でもできますか？
始めること自体は可能ですが、知識と資金が十分かは人によって違います。安い家なら誰でも儲かるわけではありません。
物件の費用と空室の危険を確認しましょう。
Q2. 自己資金が少なければ始められませんか？
物件の価格や修理、銀行の融資条件で必要な金額は変わります。決まった額があれば必ず始められるわけではありません。
生活費を守れる現金を残すことを優先しましょう。
Q3. 管理会社へ任せれば何もしなくてよいですか？
家賃集金や連絡を任せられる場合もありますが、費用の承認など持ち主の判断は残ります。
管理を任せる範囲を契約で確認してください。
⑨ まとめ
地方の不動産投資を始めるなら、まず家賃を受け取る仕組みと、家賃から必要な支払いを引く考え方を知りましょう。戸建てとアパートのどちらが合うかは、お金と管理できる範囲で違います。
最初の物件を急いで買う必要はありません。住みたい人がいる場所か、修理代と空室を負担できるかを確認し、自分に合うかを判断するところから始めてください。
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