表面利回りだけで物件を買っていい？空室・修理・返済の5つの赤信号
更新日：6 日前
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「利回り15％やったら、かなり儲かるんちゃう？」。物件情報を見ていると、数字が高いだけで魅力的に感じますよね。けれど、表面利回りは通帳へ残るお金ではありません。
この記事では計算式だけでなく、物件広告を見たときに立ち止まりたい五つの赤信号を整理します。修理、空室、銀行返済、売却まで考えてから判断しましょう。
① 赤信号1｜家賃が満室の予定だけになっている
例えば価格800万円、満室なら年120万円の家賃という物件は、表面利回り15％です。でも現在一部屋が空いていれば、年間の実際の入金額は少なくなります。
周辺で同じ家賃の部屋が募集されていても、すぐ決まる保証はありません。売主が受け取っている入金明細と契約中の家賃、退去後の募集予定を確認しましょう。
高い満室利回りを見つけたら、まず『今、本当に入っている家賃は年いくらか』を聞くことが大切です。
② 赤信号2｜買値が安い理由を説明できない
建物が古い、道路が狭い、前の持ち主が早く売りたいなど、安く売られる理由は物件によって違います。安いから良いとも悪いとも一律には決まりません。
ただし建て替えに制限がある、境界が分からない、浸水の危険が大きいなどは、買った後で直しにくい問題です。壁紙を張り替えても土地の条件は変わりません。
不動産会社へ安い理由を質問し、道路と災害の情報を資料で確かめましょう。分からない問題を残したまま焦って買う必要はありません。
③ 赤信号3｜屋根・水道の修理費が未計算
古い戸建てなら雨漏りや配管、アパートなら共用部分や外壁の修理も必要になる場合があります。内装がきれいでも、建物全体の状態までは分かりません。
例えば800万円の物件で購入諸費用70万円、工事費230万円なら必要な総額は1,100万円。年120万円の満室家賃との割合は約10.9％で、広告の15％とは別の数字です。
購入前に工事履歴と見積もりを確認してください。安全に必要な工事を後回しにする計画では、投資の数字だけよく見せても安心できません。
④ 赤信号4｜ローン返済後に預金が残らない
家賃の合計が年120万円でも、税金・管理・保険・普通の修理に年35万円、銀行返済に年70万円なら差額は15万円です。
さらに空室による減収が20万円あれば、その年は持ち出しになる計算です。これは仕組みを示す仮の数字で、実際の物件の収支ではありません。
銀行から借りられる金額と、空室がある年に返せる金額は違います。返済予定表と毎月残す預金を一緒に確認しましょう。
屋根や設備の工事費が分からないときは、見積もりを比較して購入額に足す方法があります。
⑤ 赤信号5｜売るときの買主と条件が見えない
将来物件を売るときは、建物の年数だけでなく土地の道路や境界、地域の買主の需要が関係します。貸せている間はよくても、最後に売りにくい場合があります。
例えば1,000万円で売れても、ローン残高が750万円、売却費が70万円なら、税金などを除く差額は180万円です。売値そのものが現金として残るわけではありません。
購入前から出口を考えておきましょう。災害や再建築の制限などが大きい場合は、高利回りでも見送る判断が必要です。
土地の危険や周辺の不動産取引情報も、候補物件の所在地で確認できます。
⑥ 高利回りでも検討できる物件の条件
高利回りだから全部が危険とは限りません。安い理由を説明でき、賃貸の需要と必要な修理費が調べられるなら検討の余地があります。
大切なのは、買う人がその条件を理解し、突然の修理や空室に対応できるかどうか。利益の見込みだけでなく、使える預金と管理する時間も考えます。
自分の予算で解決できない問題があれば買わない方法があります。『見送ったら損』と考えず、次の候補へ進みましょう。
保有物件を貸すか売るか迷うときは、現在の査定と必要な修理費を比べましょう。
⑦ 買う前に確認する四つの順番
第一に、満室想定ではなく実際の家賃と空室期間を確認します。管理会社へ次の入居者の見込みを聞きましょう。
第二に買値と購入費・屋根・配管の修理を足し、投資する総額を出します。
第三に管理費・税金・保険・返済を引き、空室の年にも預金が足りるか考えます。
第四に道路や災害と将来の売却を確認します。今日できることは、広告の利回りの横へ『実家賃・修理費・返済後の現金』を書き足すことです。
⑧ よくある質問
Q1. 表面利回り15％なら15％儲かりますか？
通常は満室想定の家賃を買値で割った割合です。税金や修理・空室・返済を引いた利益ではありません。
実際の家賃と年間支出を比べてください。
Q2. 今満室なら安全な物件ですか？
今満室でも退去後に同じ家賃で募集できる保証はありません。大きな工事が必要になる場合もあります。
家賃履歴と修繕計画を確認しましょう。
Q3. 利回りが高い物件は全部見送るべきですか？
安い理由と賃貸需要、修繕の範囲を調べられれば検討できる場合もあります。
自分の資金で負担できるかが大切です。
⑨ まとめ
物件広告の表面利回りは、買うかどうかを決める最初の数字にすぎません。実家賃・空室・修繕費・税金・返済を確かめ、通帳に残るお金で考えましょう。
道路や災害、最後の売却条件も確認できないなら急ぐ必要はありません。安い理由を説明できる物件だけを、自分の予算で検討することが大切です。
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