地方の投資物件は売れない？買う前に考えたい売り方・残債・土地の条件
更新日：7 日前
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「この中古アパート、家賃が入るなら買ってもええかな。でも、最後に売れへんかったらどうしよう」。地方の物件を探すときは、買う値段や家賃に目が向きますよね。
ところが、売るときに買いたい人が見つからなければ、お金を受け取れるまで管理や返済が続きます。難しく聞こえる『出口戦略』も、つまりは**最後にどう手放すかを先に考えること**です。買う前に調べたい順番を整理します。
① 地方の物件が売れにくいと言われる理由
地方とひと口にいっても、買いたい人が多い地域と少ない地域があります。勤務先や買い物へ行きやすい場所か、車が使えるかで、住みたい人の数も変わります。
収益物件を買う人は、建物の見た目だけでなく実際の家賃・空室・修理代も確認します。広告の利回りが高くても家賃が下がりそうなら、購入に慎重になる場合があります。
『地方だから必ず売れない』わけではありません。同じ市内でも道路や建物の状態で条件は違うので、候補の土地と賃貸需要を分けて確認しましょう。
② 土地の道路と建て替えの条件を先に見る
建物が古くなっても、土地に新しい家を建てられるなら、買主にとって選択肢が広がる場合があります。一方、道路の条件が合わず建て替えが難しい土地では、希望する買主が限られる可能性があります。
現在建物があるからといって、解体した後も必ず同じように建てられるわけではありません。前の道路が建築基準法上の道路か、敷地とどう接しているか確認しましょう。
土地の境界や私道の通行、洪水・土砂災害の想定も大切です。安く買えた理由がこうした制約にあるなら、最後に売る時も同じ問題が残ることがあります。
土地の取引や災害の情報を調べるときは、所在地ごとの公的データを参考にできます。
③ 入居者がいるか、家賃を続けて受け取れそうか
アパートを売るとき、買主は今の家賃が本当に入っているかを見ます。満室想定ではなく、管理会社からの送金や空室の期間を確認しましょう。
長年住んでいる人の家賃が月6万円でも、新しい入居者を探すと月5万円になる場合があります。家賃が下がれば、同じ利回りを期待する買主が出せる価格も変わる可能性があります。
購入前から家賃の記録と修理の履歴を残すようにしましょう。売りたいときに資料がそろっていると、買主が建物の状態と家賃を判断しやすくなります。
④ 建物の修理を先延ばしにすると売るときに困る
雨漏り、屋根、給排水など大きな修理が残っていれば、買主は購入後の出費を考えます。『修理は買った人がすればいい』と決めつけず、どれくらい費用が掛かるか知っておきましょう。
たとえば売値800万円でも屋根に200万円の工事が必要なら、その金額が値引き交渉の理由になるかもしれません。修理をすれば必ず売値が同額上がるわけでもありません。
毎年の修繕を全部避けるのではなく、危ない場所を放置しないことと、工事した記録を残すことが大切です。売却のためだけに大きく直す前には、現況での査定を比べましょう。
屋根・給排水などの修理が売却条件へ影響しそうな場合は、工事範囲と費用を整理できます。
⑤ 『売る』『持ち続ける』を同じお金で比べる
最後の方法は売却だけではありません。入居者がいて現金が残るなら、しばらく持ち続ける方が合う場合もあります。ただし建物は古くなり、修理や税金がなくなるわけではありません。
たとえば毎年30万円が残る物件でも、5年後に屋根の修理が180万円必要なら、家賃だけで十分とはいえません。売れば管理は終わりますが、借入の返済や仲介費が必要です。
買い手が見つからない可能性も考え、売るならどれくらいの期間を見込むか管理会社や不動産会社へ聞きましょう。判断を先延ばしにする場合も次の見直し日を決めておきます。
⑥ 売値から借入残高を引いたお金を計算する
たとえば900万円で売れたとしても、銀行への残りの返済が650万円、売却に必要な費用が70万円なら、税金などを除いて手元に残るのは180万円です。売値900万円が丸ごと入るわけではありません。
購入したときに借入を大きくしていると、売りたい時点で残高が多い場合があります。融資の返済予定表を見れば、5年後や10年後に残る金額をおおよそ確認できます。
売却価格は将来必ずその額になるわけではありません。希望通りに売れない場合も考え、値下げしたときのお金も計算しておきましょう。
売却を考えている場合は、現況の査定と銀行への返済残高を比べて手元に残るお金を確認しましょう。
⑦ 購入前に出口を確認する四つの順番
第一に、住みたい人や次に買いたい人がいる場所かを調べます。周りの家賃や空室の状況も確認しましょう。
第二に、道路・境界・再建築と洪水などの危険を調べます。買ったあとに簡単には変えられないことから確認します。
第三に、屋根や設備の修理と建物の管理状況を見て、いつか売るときの負担を考えます。家賃と修理の記録も残しましょう。
第四に、売れると想定する値段から借入残高と売却費用を引きます。今日できることは、気になる物件の『5年後の借入残高』を確認することです。
⑧ よくある質問
Q1. 地方の投資物件は買ったあと売れませんか？
地域や道路、家賃、建物の状態によって変わります。地方だから必ず売れないわけではありません。
買う前に近くの取引や賃貸需要を調べましょう。
Q2. 建物を解体したら土地として売りやすくなりますか？
解体費が必要なうえ、土地によっては新しい建物を建てられない場合もあります。
解体前に道路と建築の条件を確認してください。
Q3. 家賃が入るなら売ることを考えなくてよいですか？
家賃が入っていても大きな修理や管理の負担が増える場合があります。
いつまで持つか、売るときいくら残るかを考えましょう。
⑨ まとめ
地方の投資物件は、買った時点で『最後にどうするか』を考えておくと判断しやすくなります。家賃が入る場所か、道路や建物に大きな問題がないか、次の買主が見つかりそうかを確認しましょう。
売るときは売値から借入の残りと費用を引きます。今の利回りだけで買わず、持ち続けた場合の負担とも比べることが大切です。
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