利回り15％の地方アパートは買っていい？空室・修繕・融資で確認する5つのこと
更新日：6 日前
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「このアパート、利回りが15％もある！こんな物件はなかなか出ないかも」。地方の中古アパートで大きな数字を見ると、買いたくなりますよね。
でも、15％は毎年15％のお金が残る約束ではありません。家賃が入らない部屋や古い設備の修理など、売値が安い理由が隠れていることもあります。購入する前に五つのことを確かめましょう。
① 高い利回りになった理由を聞く
売値1,000万円、満室想定の年家賃150万円なら、表面利回りは15％です。ただし売主が安く売りたい理由が、建物の傷みや周りの入居需要にあるかもしれません。
広告には修繕費や購入時の手数料、入居者がいない期間の家賃が入っていない場合があります。まず現在の家賃入金と、近年の修理記録を見せてもらいましょう。
売主の事情で価格が安い場合もありますが、それだけで安全な物件とは判断できません。安い理由を確認できないなら、買付を急ぐ必要はありません。
② 次の入居者が同じ家賃を払うか確認
八室あるアパートがいま満室でも、住んでいる人が引っ越せば空室になります。長く住んでいる人の家賃が、周りで新しく募集する家賃より高い場合もあります。
例えば年家賃150万円でも、二割の空室損が出た年なら受け取る家賃は120万円です。さらに新しい入居者を探す費用も掛かる場合があります。
地元の管理会社に、同じ間取りや駐車台数のアパートなら何円で募集できるか、どれくらい空室が続くかを聞きましょう。会社の話だけでなく競合の募集状況も確認します。
③ 屋根・外壁・配管の修理費を調べる
築古の一棟アパートでは、屋根や廊下、階段、給排水など一度に大きな工事が必要になることがあります。室内がきれいでも共用部分が傷んでいるかもしれません。
例えば購入時に屋根の修理が250万円必要なら、1,000万円の物件価格に購入諸費用と工事費を足して判断します。利回り15％という表示が、実際に使うお金へ合うとは限りません。
工事をした年・内容と見積もりを確認します。危険な階段や漏水など、入居者の安全に関わる場所は、家賃を上げられるかと別に必要な対応を考えましょう。
購入前の工事費が不明なら、修理する場所を整理して見積もり条件を比較できます。
④ 銀行から借りられても返済が重い場合がある
銀行から融資を受けられても、投資として黒字が続く保証ではありません。とくに古い建物では、希望より返済期間が短くなる場合があります。
家賃が月12万円入っても、管理・税金・修繕の準備に月4万円、銀行への返済に月7万円なら、通常の月に残るのは1万円です。空室が出ればその月は持ち出しになるかもしれません。
借りられる金額より、家賃が減った月も返せるかが大切です。銀行の返済予定表で、月の支払いと購入後に残す預金を確認しましょう。
⑤ 満室に戻す費用と最後に売る条件を見る
空室が多いアパートでは、入居者を探すために清掃や内装、設備の交換が必要になることがあります。しかし全部を新品にすれば必ず埋まるというわけではありません。
駐車場が足りない、買物や通勤に不便、洪水などの危険が大きいといった問題は、室内リフォームだけでは解決しにくいものです。現地の道路や災害想定も確認しましょう。
いつか売るときに次の買主が見つかるかも大切です。建て替えが可能か、残る借金はいくらかを考えておくと、高い利回りだけで判断しなくなります。
買いたい物件の洪水や土砂災害などの危険は、所在地ごとに公的な地図で確認できます。
⑥ 利回り15％の物件でも買わない方がよい場合
屋根などの工事費が分からない、借りたい人が少なく空室が埋まる見込みを立てられない、返済後にほとんどお金が残らない。こうした場合には購入を見送る選択があります。
例えば満室年家賃150万円でも、空室30万円と管理・税・普段の修理40万円、返済65万円なら、年15万円の差額です。ここから突然の工事や退去の費用へ備える必要があります。
計算の数字は仮の例です。物件によって費用は異なります。見積もりと賃貸需要がそろってから、買える上限価格を考えましょう。
保有物件の売却を考えている場合は、現在の査定と銀行への返済残高を確認しましょう。
⑦ 利回り15％のアパートを確認する四つの順番
第一に売値が安い理由と、満室想定ではなく実際の入金を確認します。売主と管理会社へ資料を頼みましょう。
第二に周りの募集家賃と空室期間、駐車場や生活の便利さを確認し、次の入居者が見つかるか考えます。
第三に屋根・配管・階段の修理費を見積もり、銀行への返済と同じ表で計算します。
第四に道路・災害・売却時の残債を確認します。今日できることは『利回り15％』の広告に、今の入居率と修理予定を書き足すことです。
⑧ よくある質問
Q1. 利回り15％なら安定して儲かりますか？
満室想定の家賃を使っている場合があり、空室や修理・返済を引くと手残りは変わります。
今の入金と工事費を調べてください。
Q2. 満室の一棟アパートなら安心ですか？
退去後の家賃や設備の更新で支出が増える場合があります。
入退去の記録と修理履歴を確認しましょう。
Q3. 修理費が高くても利回り15％なら買うべきですか？
修理費や空室が重なると十分な現金が残らない場合があります。
購入費と工事費の総額で判断し、見送りも考えましょう。
⑨ まとめ
地方の一棟アパートで利回り15％と表示されていても、その数字だけで良い投資かは決まりません。安い理由と今の家賃、修理・返済でいくら残るかを確認しましょう。
高利回りの裏にある空室や建物の傷み、土地の危険は、契約後に簡単には直せない場合があります。数字に焦らず、買わない条件も決めておくことが大切です。
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