地方不動産投資は本当に儲かる？家賃・空室・修理・返済から手残りを計算
更新日：6 日前
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「地方で500万円の中古戸建てを買って、毎月5万円で貸せれば儲かるんかな」。家賃を受け取る姿は想像しやすいけれど、必要な支払いもあります。
本当に利益が出そうか調べるなら、広告の利回りより家賃から残るお金を確認しましょう。今回は満室の年だけでなく、空室が続く年や修理代が増える年も比べます。
① 表面利回りと手元へ残るお金は違う
500万円の中古戸建てを月5万円で貸せたら、満室の年家賃は60万円です。年60万円を500万円で割ると、広告の表面利回りは12％になります。
でも管理費や税金・保険、空室の月はこの12％に入っていない場合があります。毎年12％の利益が口座へ残るという意味ではありません。
まずは満室想定の家賃と、実際に入る家賃を分けて調べましょう。今住んでいる人の家賃を、次の人も払うとは限りません。
② 物件価格に購入費と最初の修理を足す
500万円の家に、仲介・登記などの費用が50万円、貸す前の屋根や設備の修理に150万円掛かるなら、必要な総額は700万円です。
家賃60万円を700万円で割ると約8.6％です。これは最初に使う総額と満室家賃の比率で、経費を引いた本当の利益率ではありません。
安い家でも修理の内容が分からなければ、購入後にさらに出費が増える場合があります。工事の見積もりを先に確かめましょう。
古い物件を買う前に、最初の修理代を工事内容ごとに見積もっておきましょう。
③ 満室の年でも税金・管理・修理がある
年間家賃60万円から、税金・保険・管理会社への費用15万円を引けば45万円です。さらに普段の修理に年10万円掛かると仮定すると、返済前の差額は35万円になります。
最初に使う700万円に対して、返済前の差額35万円は5％に相当します。ここでは空室・大きな工事や税の申告などを省いた説明用の計算です。
毎年の固定資産税や保険料、管理委託料は物件によって違います。広告ではなく自分が払う見込み額を調べ、同じ項目で計算しましょう。
④ 借入の返済があればさらに差し引く
銀行から借りている場合、毎月の返済が必要です。返済前35万円から、年間24万円を返すなら、通常の年に通帳へ残る差額は11万円です。
ただし、この11万円だけで屋根や配管の大きな修理へ十分備えられるとは限りません。家賃の入金が遅れる場合などにも現金を残しておきましょう。
税務上の利益は、銀行への元金返済と建物の減価償却を別の扱いで計算します。税の利益と口座の現金が同じではない点にも注意してください。
⑤ 空室が三か月続くと赤字になることも
家賃月5万円の戸建てが三か月空室なら、年の家賃は60万円から45万円へ減ります。税金等15万円、普段の修理10万円、返済24万円が同じなら、差額はマイナス4万円です。
空室中も税金や保険、借入の返済は続くことがあります。次の入居者を募集する費用も考えると、さらに出費が増えるかもしれません。
満室の年だけで購入を判断するのは避けましょう。三か月・六か月空室の場合にも、家族の生活費へ影響しないか試算してください。
⑥ 修繕と最後に売る場合もお金を数える
古い戸建ての屋根や配管の工事で、まとまった費用が必要になる場合があります。年に11万円しか残らない計画なら、一度に110万円の工事があると家賃だけでは足りません。
例えば450万円で売り、銀行のローン残高300万円、売却費40万円なら、税金などを除いて残るのは110万円です。将来の売値を保証する数字ではありません。
購入時に道路・境界・洪水などの問題がある土地では、売るときも同じ問題が残る場合があります。家賃を受け取る期間と最後の売却を合わせて考えましょう。
土地の取引や災害に関する条件は、公的な資料も使って購入前に確認しましょう。
保有物件を売るなら、売却査定額とローンの残高・費用を比べる方法もあります。
⑦ 本当に儲かるか判断する四つの順番
第一に満室家賃と、空室がある年の家賃を分けます。周辺の募集家賃も管理会社へ確認します。
第二に購入総額と毎年の管理・税・保険・普段の修理費を出し、返済前の差額を計算しましょう。
第三に銀行返済と、空室・屋根修理が重なる年を考えます。預金が不足しないか確認してください。
第四に道路・災害と最後の売却も調べます。今日できることは、同じ家について満室の年と三か月空室の年を二列に書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 表面利回り12％なら年12％の利益がありますか？
利回りは満室家賃を買値で割る数字で、支出を引いた利益と同じではありません。
毎年の管理・修理・税金も計算しましょう。
Q2. 現金で買うなら必ず黒字ですか？
ローン返済がなくても空室や修理・税金があるため、赤字になる場合があります。
家賃から支出を引いて考えましょう。
Q3. 利益が出る地方物件を見分けるには？
家賃の入金、空室期間、修繕費と土地の安全を確認することが大切です。
数字が合わなければ見送る選択もあります。
⑨ まとめ
地方の不動産投資が儲かるかは、広告の利回りの数字だけでは決まりません。家賃から毎年の支出とローン返済を引き、手元へ残るお金で判断しましょう。
満室の年だけでなく空室や大きな修理のある年と、最後に売る場合まで比べることが大切です。使うお金が残らない物件なら急いで買う必要はありません。
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