不動産投資はいくら借りていい？銀行の融資額と無理なく返せる額の決め方

MIRAIU

7月28日

読了時間: 7分

更新日：6 日前

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「銀行から2,000万円まで借りられると言われた。それなら2,000万円の物件を買っても大丈夫かな」。融資の話が進むと、借りられる金額が購入予算のように感じますよね。

でも、銀行が貸せると判断した金額と、家賃だけで無理なく返していける金額は違います。大切なのは家賃が減っても返せる額を先に決めること。物件を買う前に、数字を使って考えましょう。

① 銀行が貸せる額は投資の成功を保証しない

金融機関は、借りる人の所得や預金、いまの借入、建物や土地の状態を見て審査します。でも、物件の家賃が将来いくら入るかまで保証するものではありません。

たとえば本業の収入が安定していれば、空室中も返せると判断される場合があります。しかし投資物件の家賃だけでは返せず、毎月家計から持ち出す状態は慎重に考える必要があります。

「銀行が出してくれるから買う」ではなく、「必要な支出を払っても返せるから借りる」と考えましょう。融資の承認は、買ってよいという合図ではありません。

② 最初に家賃から税金と管理費を引く

満室なら年間120万円の家賃が入る物件を例にします。管理会社への費用、固定資産税、保険、普段の修理などに年35万円かかると仮定すると、銀行へ返す前に残るのは85万円です。

この85万円が毎年きっちり入るわけではありません。退去がある年や設備が壊れる年には、さらにお金が必要になることがあります。

物件広告の家賃の合計をそのまま返済に回せると思わないことが大切です。まず入金と必要な支出を分けて書き出しましょう。

③ 返済額を変えると手残りがどう変わるか

先ほどの例で銀行への返済が年60万円なら、85万円から引いて年25万円が残ります。返済が年80万円なら残るのは5万円です。

年25万円の差額でも、屋根の修理が100万円必要な年は足りなくなる場合があります。年5万円しか残らない計画なら、少しの空室でも持ち出しになりかねません。

この数字は説明用の仮の計算です。借入額だけでなく、金利と返済期間、管理の条件で実際の返済額は変わります。返済予定表を使って確認してください。

④ 金利だけでなく返済期間も比較する

同じ1,000万円を借りても、10年で返すのか20年で返すのかで毎月の支払いは違います。一般に返済期間が短いほど一回の支払いが大きくなり、月の手残りが減る場合があります。

一方、返済期間を長くすれば利息を払う期間も長くなり、条件によって総支払額が増えることがあります。月の支払いが少ないことだけをメリットとして考えないようにしましょう。

固定金利か変動金利かも確認します。今の返済額だけではなく、条件が変わった場合に預金が足りるか試算しておきたいところです。

⑤ 頭金を多く出して預金がなくなるのも困る

銀行への借入を減らすために、頭金を多く出したくなるかもしれません。しかし手元の現金が少なくなると、空室や雨漏りの修理に対応できない場合があります。

例えば現金300万円から頭金250万円を出して残り50万円にする案と、頭金150万円にして残り150万円を確保する案では、毎月の返済と修理の余裕が変わります。

どちらが合うかは金融機関の条件と物件の状態で違います。購入時の手数料・最初の修理代・急な出費を分けて考えましょう。

購入後に必要な工事費が不明なら、頭金を決める前に修理の範囲と見積もりを比較しましょう。

▶ ローン計画に必要な修理費の見積もりを比べる（PR）

⑥ 次の物件のために無理な借入を増やさない

一軒目が順調に貸せたとしても、すぐ二軒目を買う必要はありません。次の物件へ借入を増やすと、家賃も増える可能性がありますが、修理する建物と返済も増えます。

例えば一軒目で年25万円残っていても、二軒目の空室と一軒目の屋根修理が重なれば、お金が足りなくなるかもしれません。新しい物件を買う前に全部の返済予定を並べましょう。

売るときにはローンの残りを返す必要もあります。安い売却価格では返済しきれない可能性がないか、出口も確認することが重要です。

物件を売却するときの地域の価格や土地の条件を考えるなら、公的な取引情報も確認できます。

▶ 国土交通省｜不動産情報ライブラリ

物件の売却や買い替えを考えるときは、現在の査定と銀行への返済残高を比べる方法があります。

▶ 保有する物件の現況査定と残債を確認する（PR）

⑦ いくら借りるか決める四つの順番

第一に、満室想定ではなく実際に入る家賃と、周りで新しく募集する家賃を確認します。

第二に税金・保険・管理・普段の修理・空室の負担を見込んで、銀行へ返す前にいくら残るか計算します。

第三に返済期間と金利を変えた場合の月の返済額を比べ、急な修理にも対応できる預金を残しましょう。

第四に、次に物件を買うときや最後に売るときのローン残高を確認します。今日できることは、銀行の返済予定表へ空室の月を一つ加えて計算することです。

⑧ よくある質問

Q1. 銀行から2,000万円借りられるなら2,000万円まで買ってよいですか？

融資できる金額と家賃で無理なく返せる金額は違います。空室や工事費も含めて判断することが大切です。

返済予定表と実際の家賃を比べましょう。

Q2. 頭金を増やせば必ず安全になりますか？

毎月の返済は減る場合がありますが、手元の現金が足りなくなれば修理に対応しにくくなります。

頭金と修理用の預金を分けてください。

Q3. 金利が低ければ融資額は大きくしてよいですか？

金利だけでなく返済期間、空室時の家賃や修理費が関係します。

月々の手残りと将来の残債も確認しましょう。