地方不動産投資は新築・中古どっち？融資期間・修繕・10年CF・出口を比較
更新日：10月12日
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「新築アパートなら設備が新しくて安心。でも中古の方が利回りは高い。結局どっちを買う方がええんかな」。地方で物件を探していると、購入価格と家賃収入の違いだけで迷いやすいところです。
新築だから必ず入居が決まるわけでも、中古だから必ず利益が残るわけでもありません。融資期間、修繕の時期、空室と家賃の変化を同じ条件で整理し、10年後に残る現金まで比べて考えましょう。
① 新築と中古は『安い・高い』だけで比べない
新築は設備や建物の初期状態が良いことが強みですが、土地と建築費が大きければ取得額も高くなります。周辺の賃貸需要に合う家賃を設定できるかは、建物が新しいことと別の判断です。
中古なら購入価格を抑えられる場合がある一方、屋根・給排水・共用部など購入後すぐに費用が掛かることもあります。購入価格だけでなく諸費用と初期修繕を足した総投資額で比べましょう。
周辺の駐車場需要と建物の間取りにも注意が必要です。地方物件では駅からの距離だけで募集家賃を決められない場合があります。
② 融資の返済期間が毎月のCFを大きく変える
新築なら長期融資を相談できる場合がありますが、借入期間や金利は金融機関の審査で決まります。中古は築年数や建物評価によって期間が短くなることがあり、家賃が高くても毎月の返済が重くなる可能性があります。
たとえば満室家賃が月30万円、返済15万円、税・管理・修繕予算などが月8万円なら差額は7万円です。同じ家賃で返済が20万円なら差額は2万円となります。市場の相場ではなく返済条件の違いを考えるための仮の数字です。
自己資金を多く投入すれば返済額は軽くなる一方、突然の修繕に使う預金が減る場合もあります。返済比率だけでなく購入後の手元資金も比べます。
③ 修繕費は最初の一年ではなく十年で考える
新築なら引渡し直後の大規模な改修は少ないと見込める場合があります。しかし給湯器や空調などの故障が必ず起きないという保証はありません。保証内容と経年で必要な維持管理を確認します。
中古では外壁や屋根、給排水の更新が近いことがあります。建物調査と売主の修繕履歴を参考に、すぐ必要な工事と数年後に考える更新を分けましょう。
修繕費は毎月均等に出ていくわけではなく、同じ年に複数の設備が故障する場合もあります。現金不足を防ぐため、まとまった費用が必要になる時期を想定します。
築古物件の購入後に必要な工事範囲が不明なら、屋根・給排水などを整理して改修相談先の対応可否を確認する方法があります。
④ 新築でも家賃下落や空室が起きることはある
新築時の広告家賃が高くても、その賃料が十年間変わらず続くとは限りません。次の新築物件が建つことや、入居者の募集条件が変わることで競争する相手も変わります。
中古でも駐車場が使いやすく、設備の状態が良く、家賃が適正なら借り手を探せる場合があります。築年数だけで将来の空室率を断定するのは避けたいところです。
物件ごとに実際の入退去履歴と周辺募集を確認し、家賃を数千円下げる場合や空室が増える場合の収支も計算しましょう。
⑤ 十年CFと借入残高は同じではない
例えば返済後に現金が毎年60万円残ると仮定すれば、十年間の単純累計は600万円です。途中で200万円の修繕が発生すれば400万円になります。もちろん税・空室などが変化するので、この数字は保証ではありません。
借入返済には元金と利息が含まれ、十年後のローン残高は購入時の融資条件で変わります。毎年の現金収支だけでなく、将来売却したときに残債を返せるかも確認してください。
中古物件は売却時さらに築年数が進みます。次の買主が融資を使えるか、現況でどの価格が期待できるかを早い段階から調べることが大切です。
⑥ ハザードと出口条件は新築・中古の両方にある
新築で耐震性能が高くても、土地の浸水や土砂災害の想定がなくなるわけではありません。中古は過去の被災や修繕履歴も確認し、災害リスクと保険・避難の条件を合わせて判断します。
国土交通省の不動産情報ライブラリでは、土地の取引価格や防災情報などを確認できます。取引事例が少ない地域では売却価格の予測に幅があるため、過去の価格をそのまま将来へ当てはめないようにしましょう。
10年後の売却額、仲介などの諸費用、借入残高を引いた手残りも考えておけば、当初の利回りだけに頼らず選択できます。
新築と中古の候補地で過去の取引価格や防災情報を比較するなら、不動産情報ライブラリで確認できます。
新築購入の資金として保有物件を売却する場合は、残債と売却費用を整理し、現況の査定条件を比較できます。
⑦ 新築と中古を比べる四つの確認順
第一に周辺の賃貸需要と駐車場・設備の条件を確認し、新築の想定賃料と中古の現況賃料を同じ基準で比較します。取得諸費用も入れましょう。
第二に借入金利・返済期間・頭金を確認し、満室時と空室発生時の返済後CFを計算します。買った後に残す現金も確認してください。
第三に中古は建物・設備の点検と修繕履歴、新築は建築費と維持費を確認し、十年の更新費用を試算します。ハザードの想定も物件所在地で確かめます。
第四に十年後の借入残高と売却価格を仮定し、最終的な手残りを比較します。今日できる一歩は、新築候補と中古候補の総投資額・返済・修繕費を一枚に並べることです。
⑧ よくある質問
Q1. 地方では新築なら空室が少なくなりますか？
新築の設備は募集上の強みになり得ますが、家賃や立地、駐車場と需要が合わなければ空室も起きます。
地域の賃貸需要と競合物件を確認してください。
Q2. 中古の利回りが高ければ新築より利益が残りますか？
中古は初期修繕や更新費、短い融資期間で返済負担が大きくなる場合があります。表面利回りだけでは判断できません。
総投資額・10年CF・残債を合わせて比較しましょう。
Q3. 新築なら十年間は修繕費が不要ですか？
設備の故障や経年劣化は新築でも起こり得ます。工事の保証と将来の修繕積立は別です。
契約の保証内容と更新費用を確認しましょう。
⑨ まとめ
新築と中古の違いは、表面利回りだけでなく融資期間、修繕の時期、将来の賃料、十年後の借入残高に表れます。価格が安い方や建物が新しい方を一律に選ぶ必要はありません。
同じ収支表に取得額・返済・空室・修繕と出口の手残りを入れて比べましょう。購入後の現金余力まで確認すれば、自分の経営に合う選択肢を考えやすくなります。
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