各務原市の荒れた土地を再活用する手順｜草刈り・用途地域・トランクルーム判断まで
- MIRAIU
- 2月21日
- 読了時間: 12分
更新日：8月19日
各務原市に使っていない土地があり、
「草が伸びすぎて、何から手をつければいいか分からない」
「一度きれいにして駐車場やトランクルームにできないか」
「整地してから土地活用を考えればいい？」
と迷っている方もいるでしょう。
ㅤ
荒れた土地を見ると、まず草を全部刈り、砕石を敷いて、使える状態に戻したくなります。
しかし、土地再生は「きれいにすること」から始めるとは限りません。
ㅤ
各務原市では用途地域によって建築物の用途などに制限があり、市街化調整区域では建築・開発行為について別の確認が必要になります。農地なら農地転用も関係します。(各務原市公式サイト)
さらに、コンテナを継続的に倉庫として使用し、随時かつ任意に移動できない状態で設置する場合は、一般に建築基準法上の「建築物」に該当し、確認申請が必要になります。(国土交通省)
ㅤ
つまり、先に数十万円、数百万円をかけて土地を整えてから、
「予定していた使い方ができなかった」
となるのは避けたいところです。
ㅤ
この記事では、各務原市の荒れた土地を再び使える状態へ戻すときの判断を、草刈り→法的条件→需要確認→整備→活用の順番で整理します。
※本記事には広告・PRを含みます。
ㅤ
ㅤ
▪️最初の訂正｜土地再生は「徹底的な草刈り」から始めなくていい
ㅤ
旧記事では、土地再生の第一歩を「プロの機材で地際まで徹底的に刈ること」としていました。
しかし、現在の基準ではここを修正します。
ㅤ
土地を売る可能性がある。
農地かもしれない。
市街化調整区域にある。
トランクルームを検討している。
このような場合は、先に土地の条件を確認してから、必要な範囲だけ草を刈る方が合理的です。
ㅤ
もちろん、草で土地へ入れないほど荒れている場合は草刈りが必要です。
ただし目的は「収益物件レベルまで仕上げること」ではありません。
ㅤ
・境界付近を確認できる
・道路から土地へ入れる
・地面の状態を確認できる
・写真や測量ができる
まずはこの程度まで戻せれば、次の判断へ進めます。
ㅤ
各務原市で草刈り自体を後回しにしている場合はこちらも参考になります。
ㅤ
ㅤ
▪️各務原市では空き地の雑草について実際に行政指導が行われている
ㅤ
各務原市には「美しいまちづくり条例」があり、土地所有者等には雑草の繁茂防止や、ごみの散乱防止に努めることが求められています。
ㅤ
市は、空き地管理について連絡を受けた場合には現地を確認し、所有者へ指導文書を発送しています。
さらに、市の回答では1か月経過しても除草されていない場合には、再度指導文書を出すと説明されています。(各務原市公式サイト)
ㅤ
ここで、
「草が少し伸びたら罰金」
という制度ではありません。
各務原市自身も、雑草繁茂について条例上の罰則規定を設けているわけではないと説明しています。(各務原市公式サイト)
ㅤ
だからこそ、過度に怖がる必要はありませんが、住宅地の中などで周囲へ影響が出ている土地なら、放置したまま活用計画だけ考えるのも現実的ではありません。
ㅤ
岐阜県内の草刈り・空き地管理をまとめて確認したい方はこちら。
ㅤ
ㅤ
▪️草を刈ったら「境界杭」だけでなく接道と地面を見る
ㅤ
草刈り後に確認したいのは、境界杭だけではありません。
ㅤ
実際の土地活用では、
・道路から車が出入りできるか
・道路と敷地に高低差があるか
・雨が降ったとき水がたまらないか
・既存の側溝や排水先があるか
・大きな切り株や石が残っていないか
・隣地との境界付近に越境物がないか
といった条件も重要です。
ㅤ
旧記事では、
「地面を水平に均せばコンテナ設置へ進める」
という流れでした。
しかし、土地によっては排水計画が先です。
単純に低い部分へ砕石を入れて平らにすると、雨水の流れ方を変えてしまうこともあります。
ㅤ
したがって、整地とは見た目を平らにする作業ではなく、予定している利用方法に合わせて土地を整える作業と考えた方が安全です。
ㅤ
草刈り後に「管理を続ける・活用する・売る」を整理したい場合はこちら。
ㅤ
ㅤ
▪️整地費をかける前に各務原市の用途地域を確認する
ㅤ
ここからが、旧記事から最も大きく変えた部分です。
各務原市では市街化区域内に用途地域が定められており、現在13種類の用途地域が案内されています。
用途地域によって建てられる建築物の用途や形態に制限があります。(各務原市公式サイト)
ㅤ
各務原市は都市計画情報を確認できるGISも公開しています。
ただし、市自身もこの地図は都市計画の概要を示す参考情報であり、権利・義務や許可申請など重要な判断については都市計画課で確認するよう案内しています。(各務原市公式サイト)
ㅤ
つまり、
「住宅が多い場所だから大丈夫そう」
「工場が近いからコンテナも置けそう」
と周囲の雰囲気だけで判断しません。
ㅤ
まず所在地を確認し、
用途地域 → 地区計画等 → 市街化区域・調整区域
という順番で見ます。
ㅤ
地区計画が定められている区域では、建築や工作物の建設などについて、着手前の届出が必要になる場合もあります。(各務原市公式サイト)
ㅤ
ㅤ
▪️市街化調整区域なら「空いているから使える土地」とは限らない
ㅤ
各務原市には市街化区域だけでなく、市街化調整区域もあります。
市街化調整区域では、良好な環境を保全するため、建築・開発行為について制限や許可基準があります。(各務原市公式サイト)
ㅤ
そのため、
「草を刈る」
「砂利を敷く」
ところまではできても、その先に計画している建物や施設が認められるかは別問題です。
ㅤ
例えばトランクルームを目的に土地を購入・整備するなら、整地を発注する前に予定している施設がその土地で可能なのかを確認する必要があります。
これはトランクルームだけの話ではありません。
事務所。
倉庫。
店舗。
資材置き場。
その他の事業利用。
用途によって確認内容が変わります。
ㅤ
土地活用そのものをまだ決めていない場合はこちら。
ㅤ
ㅤ
▪️登記や現況が農地なら、先に農地転用を確認する
ㅤ
荒れて草だらけになっている土地でも、農地として扱われる場合があります。
ㅤ
各務原市は、農地を住宅地や駐車場など農地以外へ転用する場合、農業委員会への手続きが必要と案内しています。
市街化区域内と市街化調整区域内では、必要となる手続きも異なります。(各務原市公式サイト)
ㅤ
そのため、
「もう何年も畑をしていない」
「草しか生えていない」
という見た目だけで、普通の空き地として整備を始めるのは避けます。
ㅤ
農地なら、
草刈り → 砕石 → コンテナ設置
と進む前に、農業委員会や都市計画関係の確認が必要です。
ㅤ
特に転用できる前提で高額な整備契約を結んでしまうと、後から計画変更になったときの負担が大きくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️トランクルームは「コンテナを置くだけ」と考えない
ㅤ
旧記事では、土地を水平にしてコンテナを配置すれば、トランクルーム活用へ進めるような構成になっていました。
ここも重要な訂正です。
ㅤ
国土交通省は、コンテナを倉庫として設置し継続的に使用するケースについて、随時かつ任意に移動できないものは一般に建築基準法上の建築物に該当すると明示しています。
その場合、原則として確認申請を行い、確認済証の交付を受けなければ設置できません。(国土交通省)
ㅤ
したがって、
「基礎を作らなければ建築物ではない」
「中古コンテナなら自由に置ける」
といった自己判断は避けた方が安全です。
ㅤ
用途地域や接道、建築基準法上の条件などを確認し、その土地で運営可能なのかを先に見ます。
ㅤ
トランクルームに向いている土地の条件はこちらで詳しく整理しています。
ㅤ
ㅤ
▪️法的に設置できても「需要がある」とは限らない
ㅤ
次に確認するのが需要です。
ここは法律とは別に考えます。
ㅤ
コンテナを置ける土地であっても、利用者が集まらなければ事業にはなりません。
確認したいのは、
・周辺に既存トランクルームがあるか
・既存施設に空室が多くないか
・住宅地から利用しやすいか
・車で出入りしやすいか
・料金帯が地域需要に合うか
・土地面積に対して何室確保できるか
などです。
ㅤ
つまり、
法的に使える
と、
事業として成り立つ
は別の判定です。
ㅤ
各務原市という市名だけを根拠に、
「住宅が多いから需要がある」
「工業地域があるから事業者需要がある」
と決めることもできません。
具体的な土地周辺の競合・人口・交通条件を見て判断します。
ㅤ
ㅤ
▪️砂利・防草シート・転圧は「活用方法が決まった後」
ㅤ
旧記事では、防草シートと砕石、転圧まで行うことを「収益物件としての品質」としていました。
しかし、この表現も改めます。
ㅤ
例えば土地を売却するなら、買主が建築前に土地を掘削する可能性があります。
農地として利用するなら、砕石を入れること自体が計画と合いません。
別の用途へ造成するなら、排水計画からやり直すこともあります。
ㅤ
つまり、先に全面へ高品質な防草シートと砕石を施工すれば、必ず土地価値が上がるわけではありません。
ㅤ
活用方法が決まってから、
・除草
・抜根
・整地
・排水
・砕石
・舗装
・防草対策
のうち、必要な工事だけを選びます。
ㅤ
初期投資をどこまでかけるべきかは、トランクルーム投資でも重要です。
ㅤ
ㅤ
▪️「一度きれいにしてから考える」が高くつく場合もある
ㅤ
土地を長く放置していると、
「とにかく一回全部きれいにしよう」
と思いやすくなります。
気持ちとしては自然ですが、土地活用では順番が大切です。
ㅤ
例えば、
草刈り10万円。
抜根30万円。
砕石40万円。
フェンスや看板。
さらにコンテナ設置。
と費用を積み上げてから需要調査をしても、すでに戻せない支出が発生しています。
※上記金額は説明用の例であり、各務原市の相場を示すものではありません。
ㅤ
そこで、
最低限のリセット → 法的確認 → 需要確認 → 収支確認 → 本整備
の順番にします。
ㅤ
これなら、途中で
「売却した方がいい」
「駐車場の方が合う」
「しばらく管理だけでいい」
となっても、大きな先行投資を抑えやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️管理看板は最後｜看板だけで不法投棄を防げるとは限らない
ㅤ
旧記事では、管理看板を設置すれば不法投棄防止や近隣への安心感につながると説明していました。
看板が管理地であることを示す材料になることはあります。
ただし、
看板を設置すれば不法投棄を防止できる
とまでは断定できません。
ㅤ
必要であれば、
管理者の連絡先表示。
チェーンや車止め。
定期確認。
照明。
周囲からの見通し。
など、土地の状況に応じて対策を考えます。
ㅤ
看板は土地再生の「4番目の必須工程」ではなく、実際の管理方法に応じて最後に判断する設備と考える方が自然です。
ㅤ
ㅤ
▪️トランクルームに向かなければ「失敗」ではない
ㅤ
調べた結果、
用途地域が合わない。
市街化調整区域で計画が難しい。
農地転用の問題がある。
競合が多い。
初期投資を回収しにくい。
という結論になることもあります。
ㅤ
それは土地再生に失敗したわけではありません。
大きなお金を使う前に「この活用方法は違う」と分かったこと自体が重要です。
ㅤ
その場合は、
駐車場。
土地貸し。
売却。
必要最低限の管理継続。
など、別の選択肢を比較します。
ㅤ
土地活用は「何か建てること」ではありません。
その土地に合う使い方が見つからなければ、無理に収益化しないという判断もあります。
ㅤ
ㅤ
▪️各務原市の荒れた土地を再始動させる5ステップ
ㅤ
ここまでを実際の順番にまとめます。
①最低限の草刈りをする
土地へ入り、境界や地面を確認できる状態まで戻します。
ㅤ
②土地条件を確認する
地目、接道、用途地域、市街化区域・市街化調整区域、地区計画などを確認します。
ㅤ
③予定している活用が可能か確認する
農地転用や建築確認など、必要な行政手続きを先に確認します。
ㅤ
④周辺需要と収支を確認する
トランクルーム、駐車場などを想定するなら、競合と初期投資を調べます。
ㅤ
⑤必要な整備だけ行う
活用方法が決まってから、抜根、排水、整地、砕石、防草、舗装など必要な工事を選びます。
ㅤ
この順番なら、
「とりあえず全部きれいにしたのに使い道がない」
という状態を避けやすくなります。
ㅤ
土地活用の候補を専門家へまとめて相談したい場合はこちら。
ㅤ
ㅤ
▪️まとめ｜各務原市の土地再生は「整地」より先に使い道を確認する
ㅤ
各務原市で荒れた土地を再び使える状態へ戻すとき、
草を刈る。
平らにする。
防草シートを敷く。
砕石を入れる。
コンテナを置く。
と工事だけを順番に考えないことが重要です。
ㅤ
先に確認するのは、その土地の条件です。
各務原市では空き地の雑草について条例に基づく指導が行われています。(各務原市公式サイト)
一方で土地活用では、用途地域、市街化調整区域、農地転用など別の制度確認が必要です。(各務原市公式サイト)
トランクルームとしてコンテナを継続利用するなら、建築基準法上の建築物に該当する可能性も先に確認します。(国土交通省)
ㅤ
だから、
土地をきれいにしてから使い道を考える
ではなく、
確認できる程度まで土地を戻し、使い道を決めてから必要な整備をする。
この順番です。
ㅤ
各務原市の土地だからトランクルームが向いているとも、向いていないとも一律には言えません。
法的に使えるか。
需要があるか。
投資額を回収できるか。
他の出口より合理的か。
ここまで確認して初めて、本格的な土地再生へ進みます。
ㅤ
草刈りは土地再生のゴールではありません。
土地の状態をもう一度把握し、次の判断ができる状態へ戻すための最初の作業。
そう考えると、不要な整備費を抑えながら、その土地に合った次の一手を選びやすくなります。
ㅤ
ㅤ
▪️関連記事
ㅤ
各務原市で草刈りを後回しにする人ほど注意が必要な理由
ㅤ
岐阜県の草刈り・空き地管理で困ったときの考え方まとめ
ㅤ
草刈り後に困ったときの考え方まとめ
ㅤ
土地活用で迷ったときの判断完全ガイド
ㅤ
トランクルームに向いている土地とは？
ㅤ
使っていない土地をトランクルームで活用する方法
ㅤ
トランクルーム投資の初期費用はいくら？
ㅤ
トランクルーム投資の出口戦略とは？
ㅤ
駐車場とトランクルームはどちらが向いている？
ㅤ
トランクルーム投資のリスクとは？
ㅤ
売れない土地は売却と活用どちらを選ぶ？
ㅤ
売れない土地はどうする？買取・活用の判断ガイド
