空室が出たら最初の7日で何をする？募集・原状回復・家賃・写真の確認順
更新日：22 時間前
退去連絡が入ったら、実際の退去日まで待ってから募集準備を始める必要はありません。早い段階で家賃、競合、募集写真、修繕候補を整理できます。
ただし7日以内に全部直すことが目的ではありません。原状回復と空室対策の追加投資を分け、募集を止めている原因から順番に確認します。
▪️① 退去連絡当日｜募集条件と退去日を確認する
退去日、内見可能日、現在家賃、敷金、契約条件を確認します。
現入居者がいる状態で募集できるか管理会社へ相談します。
次の募集開始日を決め、何もせず一週間過ぎる状態を避けます。
▪️② 1〜2日目｜競合と家賃を確認する
同じエリア・間取り・築年数・駐車条件の競合を確認します。
現在家賃が相場より高い・低い理由を管理会社へ聞きます。
退去したから自動的に値下げせず、まず比較材料を集めます。
▪️③ 2〜3日目｜原状回復と改善工事を分ける
通常損耗・経年変化と借主の故意・過失等による損傷を一律に扱いません。
国土交通省のガイドラインと契約内容を確認し、借主負担・貸主負担を整理します。
そのうえでアクセントクロス、設備追加など空室対策費を別予算にします。
▪️④ 3〜4日目｜募集写真・図面・設備表を準備する
退去前写真しかない場合は、退去後すぐ撮影できるよう段取りします。
駐車場、収納、日当たり、共用部など室内以外も掲載します。
設備が変わる場合は募集図面と現況の不一致をなくします。
▪️⑤ 5〜6日目｜管理会社と募集方法を決める
掲載媒体、他社客付け、AD、内見方法、鍵の管理を確認します。
家賃値下げ、フリーレント、AD、設備追加を同時に全部変えず優先順位を決めます。
問い合わせ数を追えるよう報告方法も決めます。
▪️⑥ 7日目｜募集開始と次の見直し日を決める
募集開始日だけでなく、7日後・14日後など次に見直す日を決めます。問い合わせゼロ、内見あり申込なしなど段階ごとに対策を変えます。
空室期間だけ見て焦って値下げしないよう判断ルールを作ります。退去前から次の募集準備を始めても、室内状態の確定は退去後に行います。
清掃・修繕が終わる日を管理会社と共有し、内見可能日を曖昧にしません。駐車場の位置や台数が地方物件では重要な募集条件になる場合があります。
初期費用も競合比較に入れ、家賃だけで高い・安いを決めません。問い合わせがあるのに内見へ進まない場合は写真・条件・日程を確認しておきたいところです。
内見はあるのに決まらない場合は室内・臭い・設備・価格の具体的なフィードバックを取ります。退去連絡を受けた時点で、現入居者の退去理由を管理会社から聞くと次の募集改善へ使える場合があります。
家賃以外に、駐車場、初期費用、インターネット、ペット条件など競合との差を一覧にします。原状回復工事が長引くと募集開始が遅れるため、工事内容を必須修繕と追加改善に分けて考えるのが基本です。
募集写真は明るさだけでなく、部屋の広さや収納が伝わる角度で撮影します。内見鍵の受渡しが面倒だと仲介会社から紹介されにくくなる場合があるため、内見方法も確認しておきたいところです。
ADを増やす場合は空室損と比較し、家賃値下げとどちらが年間収入へ効くか試算します。一週間で問い合わせゼロなら掲載状況や家賃を確認し、問い合わせあり内見ゼロなら条件・写真・日程を見ます。
最終的には、空室期間だけで焦らず『どの段階で止まっているか』を数値で追います。退去後の鍵交換・清掃・修繕の完了予定日を一覧にし、募集開始日とズレないようにします。
入居申込が入ったら審査条件を確認し、募集を止めるタイミングを管理会社と決めます。複数戸空いている物件では、部屋ごとに家賃・写真・設備を変えて反応を比較できます。
最終的には、一週間の早さより『募集開始までに何を止めているか』を明確にすることが重要です。募集図面の設備表記が古いと問い合わせ後の失望につながるため、工事後に更新します。
申込みがない時点で家賃だけ変えず、反響数・内見数・断り理由を管理会社から集めます。退去理由が騒音・駐車場・設備故障なら、次の入居者募集前に再発防止を検討します。
最終的には、空室対策を一回の工事ではなく募集開始から成約までの工程管理として考えます。退去から募集開始までの日数を毎回記録すると、管理会社・工事業者のボトルネックを把握しやすくなります。
募集開始後の一週間で反響が少ない場合は、写真や掲載順位だけでなく初期費用・保証条件も確認しておきたいところです。内見キャンセルが多い場合は、鍵受渡しや日程調整のしやすさも客付けへ影響していないか確認します。
最終的には、空室対策を家賃値下げではなく退去連絡から成約までの工程改善として管理します。
空室が出た直後は、すぐ家賃を下げるのではなく、原状回復の完了日、募集写真、掲載条件、問い合わせ状況を同じ時系列で確認します。最初の一週間で原因を分けると、不要な値下げや工事を減らしやすくなります。
■ 空き家を貸す判断
比較先を使う場合は、募集・管理・修繕まで対応範囲を確認します。
▪️⑦ 空室初動の判断順
判断は、①現状確認、②原因整理、③費用・家賃、④需要・反響、⑤管理、⑥将来予定、⑦最終判断の順です。
最初に、現在の空室や修繕の原因を分けて確認します。
次に、費用を掛けた場合と条件を変えた場合の年間手残りを比較します。
最後に、賃貸継続だけでなく売却や管理変更へ戻れる出口を確認して決めます。
▪️⑧ Q&A
Q. 退去する前から募集してもいいですか？
管理会社・契約状況を確認し、内見可能日や現況が分かる形で募集準備を進められる場合があります。
Q. 空室が出たらまず家賃を下げるべきですか？
競合・反響・室内状態を確認してから判断します。値下げ以外の原因もあります。
Q. 原状回復費は全部大家負担ですか？
経年変化・通常損耗と借主の故意・過失等を契約・国交省ガイドラインで確認します。
▪️⑨ まとめ
空室対策の最初の7日は、値下げより先に募集条件・原状回復・写真・客付けを整えます。
募集開始後も問い合わせ・内見・申込のどこで止まるかを記録し、次の改善を決めます。
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