空き家は貸せる？修繕・家賃・管理・空室・売却出口の判断順｜MIRAIU
更新日：1 日前
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「誰も住んでない実家、家賃5万円でも入ったら助かるよな。でも、古い家やし、そのまま貸せるんかな……」
空き家のまま税金や草刈り代を払い続けるなら、誰かに住んでもらった方がいい。そう考えるのは自然なことです。でも、キッチンや給湯器が壊れていたら？ 入居する前に100万円も直すことになったら？
家賃が毎月入るのは魅力だけど、もらった家賃が全部そのまま手元に残るわけではありません。空室の月もあれば、突然修理が必要になることもあります。
だから、最初から『家賃はいくら取れる？』だけで決めなくて大丈夫。まずは『安心して住んでもらえる家か』『直すのにいくらかかるか』『その地域で借りたい人がいるか』を順番に見ていきましょう。
そして、数年後に家族が住みたい可能性があるなら、貸す前に知っておきたいこともあります。難しい計算は後回しでいいので、今日は家を貸すか判断する材料を一つずつそろえましょう。
▪️① 古い実家、このまま貸しても大丈夫？
見た目はまだきれいな実家でも、何年も人が住んでいないと設備が動かないことがあります。まず確認したいのは、誰かが毎日ここで暮らして困らないか、ということです。
例えば、給湯器が動かない、トイレの水が流れない、天井に雨染みがある。そんな状態なら、壁紙を新品にするより、先に故障や水が入る原因を調べたいところです。
一方、古いけれど安全に使えるキッチンや建具なら、必ず全部交換する必要があるとは限りません。『今すぐ直す場所』『入居前に確認したい場所』『見た目だけで後回しにできるかもしれない場所』を分けてみましょう。
長期間使っていない電気や水道を自己判断で無理に動かすのは避けてください。漏電、漏水、ガス機器の不具合などが心配なら、専門業者による安全確認を優先しましょう。
▪️② 家賃5万円。100万円の修繕費は何年で戻る？
『家賃5万円なら一年で60万円。100万円のリフォームもすぐ回収できそう』と思いませんか？ でも、その60万円は一年間ずっと入居してもらえた場合の家賃の合計です。
例えば家賃5万円で、一年のうち一か月空室なら家賃収入は55万円。そこから税金・保険・管理費・小修繕などで合計20万円かかったとすれば、残りは35万円です。100万円の工事代をこの金額から取り戻すには、単純計算で約3年かかります。すべて説明用の仮の数字です。
しかも、その間に給湯器やエアコンが壊れたり、入居者が退去したりする可能性もあります。もちろん、工事によって入居しやすくなる場合もありますが、『直した分だけ家賃が上がる』とは限りません。
だから見積もりを頼むときは、『貸すために絶対必要な修理はどれ？』『部分補修で済む場所はある？』と聞いてみましょう。全部新品にする工事と、必要なところだけ直す工事は分けて考えることが大切です。
修理だけで済む場合と設備を交換する場合で、工事に使うお金は変わります。必要な工事範囲を先に確認し、見積もりを比較してみましょう。
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▪️③ 家賃の前に『借りたい人が近くにいる？』を確かめる
きれいにリフォームすれば、借りたい人が必ず見つかるわけではありません。そもそも、その地域に戸建てを借りたい家族がいるかどうかが大切です。
例えば駐車場が1台しかない実家でも、近くでは2台駐車を希望する世帯が多いかもしれません。逆に、駅に近い家なら車がなくても暮らせる人がいるかもしれません。地域によって求められる条件は違います。
募集広告に家賃6万円と書いてある家があっても、実際にその金額で借り手が決まっているかは別の話。長く空いている家なら、家賃だけでなく駐車場や建物の状態が原因の可能性もあります。
まず近くの戸建て賃貸をいくつか見て、家賃・駐車台数・間取り・募集期間を確認してみましょう。地元の管理会社に『この場所で本当に借りたい人はいますか？』と聞くだけでも、工事する前の大きな判断材料になります。
▪️④ 入居後に給湯器が壊れたら、誰が対応する？
家賃が入ってきたら、あとは何もしなくていい。そう思って賃貸を始めると、あとから困ることがあります。家を貸したあとも、設備の故障や入居者からの連絡に対応する場面があるからです。
例えば、冬に『お湯が出ません』と連絡が来たらどうでしょう。実家まで車で2時間かかる人が、毎回すぐ現地に行くのは大変ですよね。急ぎの修理が必要な場合もあります。
自分で管理する方法もありますが、遠方なら管理会社に募集や入居者対応、修繕手配などを任せる選択肢もあります。ただし、管理会社へ頼んでも費用の承認や物件の方針など、所有者が考えることは残ります。
『管理料は月いくら？』だけでなく、『夜間の故障連絡は？』『退去したあとの確認は？』『修理の手配費用は？』まで聞いてみましょう。どこまで任せられるかが分かれば、遠方の実家でも続けられるか判断しやすくなります。
家から離れて住んでいるなら、入居者からの連絡にどこまで対応してもらえるか、管理会社の業務範囲を聞く方法があります。
▪️⑤ 家賃が入らない月と、突然の修理代も考えておく
家賃が月5万円と聞くと、毎月5万円が振り込まれる生活を想像しますよね。でも入居者が退去して、次の人が決まるまでの間は家賃が入らないことがあります。
例えば空室が三か月続けば、家賃5万円の家では15万円分の収入がありません。募集や原状回復に別の費用がかかる場合もあります。これは家賃だけの単純な計算例です。
さらに給湯器やエアコン、水回りなど、入居中に突然交換が必要になる設備もあります。家賃が入ったからといって全部使ってしまうと、いざというとき困るかもしれません。
『一年のうち一か月空いても大丈夫？』『まとまった修理代を払える？』と考えてみましょう。入居者がいない月も想定し、手元に残るお金を少し控えめに見積もることが大切です。
▪️⑥ 数年後に家族が住むなら、貸す前に確認したい
『とりあえず3年間だけ貸して、そのあと娘が住めばいい』と考える人もいるかもしれません。でも、家を貸す契約を始めたあと、貸主の都合だけで自由に退去してもらえるとは限りません。
普通借家契約と定期借家契約では、契約の終わり方や必要な手続きが異なります。定期借家でも、期間を決めれば何でも自由にできるわけではなく、法律上の説明や通知などの要件があります。契約前に不動産会社などへ相談しましょう。
また、入居者がいる家を売る場合は、空室の家とは買い手や売り方が違うこともあります。『今すぐ売ったらいくらぐらい？』『貸してから売るなら何が変わる？』と確認しておくと、あとから迷いにくくなります。
家族が使う予定がはっきりしていないなら、無理に今日結論を出す必要はありません。まず賃貸に必要な修繕費、家賃の見込み、家族の予定と、現状のまま売る場合の条件を並べてから考えましょう。
今の売却条件も調べておくと、貸すための工事にいくら使うか判断しやすくなります。売ると決める必要はありません。
▪️⑦ 今日やることは、たった3つ
① 実家の住所と、建物の状態が分かる写真を用意します。気になる水回りや雨染みがあれば、安全な範囲で撮っておきましょう。故障した設備を無理に動かす必要はありません。
② 近所で似た戸建ての募集家賃を調べ、駐車場や間取りも見てみます。家賃だけでなく、入居者を探している期間が長そうな家がないかも参考にしましょう。
③ 最後に家族へ『この実家、数年以内に誰か使う予定ある？』と聞いてみます。今後の予定がなければ、必要な修理と賃貸管理の条件を相談するところから始められます。
今日、リフォームの契約や賃貸募集を始める必要はありません。貸せる状態か、いくら残りそうか、家族が使う予定はあるか。この三つが分かるだけでも、次に何をするか見えてきます。
▪️⑧ Q&A
Q1. 古い実家でも、直さずそのまま貸せますか？
築年数だけでは決まりません。雨漏り、給排水、電気、給湯器、床など、安全に暮らせる状態かを先に確認する必要があります。
使える設備を全部新品にする必要はない場合もありますが、入居前に必要な修理や点検は適切な専門家へ相談しましょう。
Q2. 家賃5万円なら、100万円のリフォームは得ですか？
一年間ずっと入居しても家賃の合計は60万円です。そこから空室期間や税金、保険、管理費、修理代などがかかるため、簡単には決められません。
部分補修案と交換案を分け、周辺家賃と入居需要を確認してから、工事に使える予算を考えましょう。
Q3. 数年後に家族が使う予定でも貸していい？
契約内容によっては、貸主が希望する時期に自由に空室へ戻せない場合があります。普通借家と定期借家では要件も異なります。
家族の利用予定を確認し、不動産会社などと契約方法や条件を相談したうえで、賃貸と売却を比較することが大切です。
▪️⑨ まとめ
空き家を貸すと家賃が入ります。でも『家賃5万円だから安心』という話ではありません。安全に暮らせる状態へ直す費用、借りたい人がいるか、入居後に誰が管理するかを確認してから考えましょう。
まずは家の写真を用意し、近所の家賃と家族の利用予定を調べること。必要な修繕・管理の条件を相談し、売る場合とも比べてみれば、焦って大きな工事を契約せずに判断できます。
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今後の保有や管理・相続を考えるときは、売却する場合に実際いくら残るかも比較材料になります。
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