地役権（送電線・水路）のある土地は売れる？建築制限と3つの解決策
- MIRAIU
- 3月19日
- 読了時間: 6分
更新日：4月15日
「その土地、“他人が自由に使う権利”ついてませんか？」
「地役権がある土地は、不動産として致命的な欠陥になることがあります。」
■結論：地役権のある土地は売れますが、建築制限の厳しさによって価格は3割〜5割下落します
自分の土地であっても、電力会社の送電線が通っていたり、他人のための水路や通路が設定されていたりする「地役権（ちえきけん）」付きの土地は、所有者の自由が大きく制限されます。結論から言えば売却は可能ですが、一般の買主は「自分の土地なのに自由に建物が建てられない」ことを極端に嫌うため、相場よりも大幅に安く取引されるのが現実です。
特に三重、奈良、岐阜といった電力の基幹路線が通るエリアや、古い農業用水路が入り組んだ滋賀、和歌山の地域では、登記簿を見て初めて「地役権」の存在に気づき、売却計画が白紙に戻るケースが後を絶ちません。
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■地役権の呪縛が「売却の難所」になる3つの正体
1. 高圧ガスや送電線による「建築高さ」の絶対制限
高圧線が空を通っている土地（送電線路敷地）の場合、電気事業法に基づき、電線から一定の距離（離隔距離）を保たなければなりません。これにより「2階建てが建てられない」「平屋しか認められない」といった致命的な制限がかかります。三重や岐阜の広い土地でも、一番良い場所に電線が通っているせいで、理想の家が建てられない。この「活用範囲の狭さ」が、買主が逃げていく最大の原因です。
2. 他人のための「水路」や「通路」という法的負担
敷地の中に他人の田んぼへ水を送るための水路が通っていたり、奥の家の人が通るための通路（通行地役権）が設定されていたりする場合、そこには一切の建物を建てることができません。また、水路の掃除や補修のために他人が敷地に立ち入る権利を認めなければならず、プライバシーを重視する現代の買主にとっては、耐え難いデメリットとなります。
3. 登記簿に刻まれた「永久的な負担」
地役権は一度設定されると、基本的にはそのインフラが存続する限り消えません。電力会社から毎年「線下料」として数千円から数万円の協力金が振り込まれることもありますが、それは土地の自由を奪われた代償としてはあまりに少額です。この「一度設定されたら逃れられない」という法的な重みが、土地の流動性を著しく下げています。
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■資産価値が落ちる理由：銀行・建築・心理的嫌悪の三重苦
地役権がある土地が、周辺相場から大きく引き離されて買い叩かれるのには、以下の3つの実務的な壁があるからです。
・銀行融資の担保評価が極めて低い：
銀行は「制約のある土地」を厳しく評価します。もし住宅ローンを借りる買主が現れても、地役権があることで担保価値が削られ、希望額の融資が受けられないケースが多発します。融資がつきにくい土地は、一般市場では「選ばれない土地」となります。
・建築プランの崩壊と追加費用の発生：
送電線下の場合、落雷対策としての「避雷設備」の設置や、電波障害への対応など、通常の建築では不要なコストが発生することがあります。また、水路がある場合はその補強工事が必要になることもあります。これらの「目に見えないコスト」を買主は嫌い、その分を土地価格から差し引くよう強く要求してきます。
・健康不安や騒音といった「心理的瑕疵」に近い拒絶：
高圧電線の近くには「電磁波の影響」を心配する声や、風が強い日の「風切り音（ヒュー音）」を気にする買主が一定数います。科学的な根拠の有無にかかわらず、こうした心理的な嫌悪感を持たれる物件は、どれだけ価格を下げても「家族のためには買いたくない」と一蹴されてしまいます。
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■インフラの鎖を断ち切り、土地を清算するための3つの解決策
1. 電力会社への「補償内容」の再確認と交渉
まずは電力会社（中部電力、関西電力など）に対し、現在どのような契約（地役権設定契約）になっているか、線下料は適正か、建築時の制限は具体的にどの程度かを再確認します。売却にあたって、電力会社側で支障物件の移設や対策が取れないか相談することも一つの手です。ただし、個人での交渉には限界があるため、専門の不動産会社を介するのが賢明です。
2. 「制限を気にしない買主」をターゲットに絞る
日当たりや眺望を重視せず、広さや安さを優先する「資材置き場」「駐車場」「太陽光発電パネル設置」などを検討している層をターゲットにします。三重や和歌山の郊外であれば、住宅用としては売れなくても、事業用としてなら相場に近い価格で売却できるチャンスがあります。
3. 権利制限ごと現状で買い取る「専門業者」へ相談する
「制限が複雑すぎて説明ができない」「早くこの土地から解放されたい」という場合、地役権付き土地の扱いに慣れた専門業者へ直接売却するのが最短ルートです。プロは建築制限を織り込んだ上での活用ノウハウを持っており、電力会社との面倒な協議もすべて引き受けます。地主様は、将来の制限に怯えることなく、現状のまま即座に現金化し、管理責任をプロに渡すことができます。
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■まとめ：地役権のある土地の売却判断
・登記簿謄本を取り、どのような「地役権」が設定されているか即確認する
・電力会社からの「通知書」を確認し、年間の受取額と制限区域を把握する
・一般の個人への売却が難しい（3ヶ月以上反応がない）なら、専門業者への売却に切り替える
地役権は、国や地域のインフラを支える尊いものですが、地主個人にとっては資産の「死」を意味することもあります。放置していても制限が消えることはありません。今の代でこの「目に見えない鎖」を清算し、プロに土地を託すことが、あなたとご家族の資産を守るための最善の判断となります。
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■よくある質問（FAQ）
Q. 送電線の下でも、3階建ての家は建てられますか？
A. 非常に難しいです。電線との距離（離隔距離）を保つ必要があるため、多くの場合、2階建てが限界、あるいは平屋しか認められないケースがほとんどです。事前に電力会社への「建築照会」が必要です。
Q. 地役権を自分から解約することはできますか？
A. 事実上、不可能です。地役権は電力会社や水道局などの「要役地」のために設定されており、インフラ設備が撤去されない限り、地主側から一方的に解消することはできません。
Q. 送電線が通っている土地でも固定資産税は安くなりますか？
A. 自治体によっては、地役権による建築制限を考慮して「評価額の減額」が行われている場合があります。ただし、自動的に安くなっているとは限らないため、市役所の資産税課で確認することをお勧めします。
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地役権や送電線、再建築不可など、通常の市場では解決が難しい土地問題は、三重・奈良・滋賀・和歌山・岐阜の地域事情に詳しい専門家へ早めに相談することで、納得のいく解決策が見つかるはずです。
売れない土地には、さまざまな原因があります。
再建築不可、境界問題、私道トラブル、崖条例など、土地によって事情は大きく異なります。
実際の不動産現場でよく見かける「売れない土地の原因」をシリーズとして整理しています。
他のケースも知りたい方は、こちらにまとめています。
売れない土地でも、原因によっては活用できる可能性があります。
土地の条件によっては、
・トランクルーム
・駐車場
・資材置き場
・太陽光
・賃貸住宅
など、売却以外の方法が見つかることもあります。
土地の条件に合わせた活用方法をまとめています。
