築古収益物件を買う前に何を見る？修繕履歴・設備・総投資額の確認順
更新日：9月19日
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築古の賃貸物件を買うとき、築年数だけで『古すぎる』『まだ大丈夫』と判断すると、購入後に修繕費が重なることがあります。見るべきなのは、今まで何を直してきたかと、次にどこへ費用が出そうかです。
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現地では管理状態・水回り・窓建具・共用部・修繕履歴を確認し、最後に購入価格へ購入後工事を足した総投資額で判断します。
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▪️結論｜築年数ではなく「総投資額」と「次の修繕」を見る
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築30年でも主要設備や外壁が更新されている物件と、築20年でも大きな修繕が残っている物件では、購入後の資金負担が違います。
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購入価格だけで利回りを計算せず、取得諸費用、購入直後の修繕、空室募集に必要な工事まで含めて比較します。
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▪️確認①｜共用部で日常管理の履歴を見る
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廊下、階段、照明、郵便受け、ゴミ置場、駐輪場などは、日常管理が続いているか確認しやすい場所です。
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汚れがあること自体より、照明切れや放置物が長く残っていないか、補修が止まっていないかを見ます。
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▪️確認②｜水回りと給湯設備は年式・漏れ跡・更新履歴を確認する
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キッチン、浴室、トイレ、洗面、給湯器では、現在使えるかだけでなく、交換時期や過去の漏水履歴を確認します。
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複数室で同じ年代の設備が残っている場合は、一室の故障ではなく数年内に複数交換が重なる可能性も予算へ入れます。
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▪️確認③｜窓・建具・結露跡は実際に動かして見る
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サッシ、玄関ドア、室内建具は開閉し、鍵、すき間、結露跡、カビ跡を確認します。見た目がきれいでも動作不良が残っていることがあります。
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入居付けに直結する箇所と、購入後すぐ直す必要がある安全・機能面を分けて見積もります。
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▪️購入判断に迷うなら｜利回りだけでなく融資・修繕・出口を一緒に整理する
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築古物件は、購入価格が安く見えても融資条件や修繕負担、将来の売却方法で手残りが変わります。自分の計算だけで判断が割れるときは、契約前に第三者へ投資条件を整理してもらう方法があります。
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▪️確認④｜購入後工事は「必須」「募集改善」「将来」で分ける
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漏水、安全設備、故障などすぐ対応する工事と、内装や設備グレードなど募集改善の工事、数年後でもよい工事を分けます。
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最初に全部新品へすると資金を使い切りやすいため、家賃と回収年数を見て予算配分します。
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▪️工事費の幅が大きいなら｜購入前に概算を比較しておく
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水回りや内装を直す前提の物件では、購入後に初めて見積もると想定総額が大きく変わることがあります。工事内容が決めきれない場合は、複数案を比較して『最低限』『標準』『全面』の費用差を先に把握すると判断しやすくなります。
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▪️収支を2ケース作る｜現況と退去後の家賃で比べる
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入居中の家賃が周辺相場より高い場合、その家賃が退去後も続くとは限りません。現在の賃料で運用するケースと、再募集時の現実的な家賃へ下がるケースを分けて収支を作ります。
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複数戸の物件なら一室空室、戸建なら数か月空室など、購入後に起こり得る空室も入れます。満室想定だけで返済が成立する物件は、購入価格の余裕が小さい可能性があります。
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この2ケースに修繕費と返済を入れても手元資金が残るかを見ると、築年数より購入上限を判断しやすくなります。
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▪️まとめ｜築古投資は「安く買えた」より購入後に残る資金を見る
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管理状態、水回り、窓建具、共用部、修繕履歴を確認し、購入価格と購入後工事を合わせた総投資額で比較します。
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利回り・融資・修繕・出口まで一つの数字にすると、築年数だけに引っ張られにくくなります。
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