アパート2棟持ったら3棟目を買う？1棟売る？CF・残債・現金で判断
更新日：9月30日
アパートを2棟まで増やすと、次は3棟目を追加するか、1棟を売って入れ替えるかという判断が出てきます。ここで物件数だけを増やすと、家賃収入は増えても借入、修繕、空室、税金が同時に重くなることがあります。
判断軸は「何棟持っているか」ではなく、2棟合計のキャッシュフロー、手元現金、売却時残債、今後の修繕、次の融資余力です。追加購入と入替えの両方を同じ数字で比較します。
▪️1 まず2棟合計の実力を確認する
最初に2棟の年間家賃、運営費、ローン返済、税金、修繕を合算し、実際にいくら現金が残っているか確認します。満室想定ではなく直近12か月の実績を使うと、現在の経営状態を把握しやすくなります。
一方の物件が高CFでも、もう一方で修繕や空室が続けば全体の余力は小さくなります。物件単体と2棟合計の両方を見ることが重要です。
3棟目を買う前に、既存2棟だけで税金・修繕・返済を回しながら現金を積み上げられているかを確認します。
▪️2 3棟目追加は購入後の現金残高で判断する
3棟目の頭金や諸費用を払った後、空室や修繕へ対応できる現金が残るかを見ます。購入前の預金額ではなく、購入直後の残高が重要です。
購入後すぐに満室になるとは限らないため、募集期間や初期修繕も資金計画へ入れます。現金を使い切って物件数だけ増やすと、想定外の支出へ弱くなります。
自己資金を多く入れて返済額を抑える案と、現金を厚めに残す案を比較し、自分の修繕耐性と次の投資計画に合う形を選びます。
▪️3 1棟売却は「いくら戻るか」で比較する
売却候補の物件は、売却価格だけでなくローン残債、仲介手数料、税金などを差し引いた最終手取りで見ます。高く売れても残債が多ければ、再投資へ回せる現金は小さくなります。
一方、修繕負担が重い物件や今後の家賃下落が懸念される物件を売れば、現金回収だけでなく将来支出を減らせる場合があります。
売却手取りと、保有を続けた場合の5年程度の累計CF・残債減少を比較すると、入替えの意味を判断しやすくなります。
▪️4 売る物件は利回りだけで決めない
表面利回りが低い物件でも、土地値が高い、修繕が少ない、融資条件が良いなど保有価値がある場合があります。反対に高利回りでも修繕・空室が重い物件は現金を消耗することがあります。
築年数、立地、今後の修繕、残債、売却需要を並べて、どの物件を残すとポートフォリオが安定するかを考えます。
売却候補を決めるときは、過去にいくら利益が出たかより、これから保有した場合の収支と出口を優先します。
▪️5 次の融資は固定の与信枠で決めつけない
金融機関ごとに審査方針は異なり、2棟保有ならあと何千万円借りられるという共通ルールはありません。申込者の財務、既存借入、物件収支、担保などを含めて判断されます。
金融庁も事業性融資では、事業の実態や将来性、将来キャッシュフローと不確実性を踏まえて返済可能性を評価する考え方を示しています。
3棟目の物件を探す前に金融機関へ現状を説明し、現在の条件でどの程度の案件を相談できるか確認します。
▪️6 「増やす」より「強くする」選択肢もある
3棟目を買わず、既存2棟の空室改善や修繕へ資金を使う方が、結果として手残りや資産価値が高まる場合があります。
物件数が増えるほど管理、帳簿、修繕、借入管理も複雑になります。現在の2棟を安定させる期間を置くことも投資戦略です。
追加購入・売却入替え・現状維持の3案を同じ期間で比較し、最も現金と純資産が残る方法を選びます。
金利上昇を想定する場合は、既存2棟と新規借入の返済額を同時に上げて試算します。一件ずつなら耐えられても全体では余力が小さくなることがあります。
売却益が出る場合は税金の支払時期も資金繰りへ入れます。売却代金を全額次の頭金へ使わないようにします。
既存2棟の入居率が安定しているかも確認します。直近だけ満室でも退去予定が多い場合は次の購入時期を調整します。
最終判断では5年後の純資産も比較します。CFだけでなく残債減少と売却可能性を合わせて見ます。
2棟のどちらかに近い将来大規模修繕がある場合は、その費用を3棟目の頭金より先に確保します。外壁、屋根、防水、給排水など高額工事が重なると、購入直後の現金余力が急に小さくなります。
空室率も2棟合算だけでなく物件ごとに見ます。一方が満室でももう一方で退去が重なると、全体CFが安定して見えても実態は偏っていることがあります。
借入返済は元金と利息に分け、5年後の残債推移も確認します。毎月CFが多くても残債が減りにくい条件なら、売却時の手取りが伸びにくいことがあります。
3棟目候補のエリアが既存2棟と同じなら、賃貸需要や災害、雇用の地域リスクも集中します。地域分散が必要かを検討します。
売却候補を決める際は、含み益だけでなく売却後に失う年間CFも確認します。現金回収額が大きくても、優良CF物件を手放すことで全体収入が弱くなる場合があります。
売却後に借入総額が減れば、次の融資相談で説明しやすくなる可能性がありますが、融資可否を保証するものではありません。金融機関ごとの判断を確認します。
逆に売却せず3棟目を追加する場合は、法人全体または個人全体の年間返済額を合計します。新規物件単体が黒字でも全体返済負担が重すぎないかを見ます。
固定金利・変動金利が混在している場合は、金利上昇時の全体返済額も試算します。複数借入が同時に影響を受けるケースを想定します。
保険料や固定資産税も物件数とともに増えます。物件取得時の初期費用だけでなく、保有後の固定費増加を年間CFへ入れます。
3棟目へ進むか迷う場合は、半年から1年現金を積み上げる案も比較します。買わない期間にも財務を強くする意味があります。
▪️7 確認する順番
確認は、①2棟合計CF、②手元現金、③今後の修繕、④各物件の残債、⑤売却手取り、⑥3棟目購入後の現金残高、⑦次の融資と出口、の順で進めます。物件数を増やすこと自体を目標にしないことが重要です。
まず2棟の実績収支を整理します。満室想定ではなく直近12か月の家賃・修繕・返済を使います。
次に追加購入と1棟売却を同じ表で比べます。購入後現金と売却後現金を並べると判断しやすくなります。
最後に何もしない案も残します。既存物件の改善が最も効くなら、3棟目を急がないことも合理的です。
▪️⑧ Q&A
Q. 2棟黒字なら3棟目を買っても大丈夫ですか？
黒字だけでは判断できません。購入後に残る現金、既存残債、修繕予定、空室耐性まで確認します。
Q. 1棟売ってから買い替えた方が融資に有利ですか？
金融機関ごとに判断は異なります。売却で現金や借入がどう変わるかを整理し、相談先へ確認します。
Q. どの物件から売ればいいですか？
利回りだけでなく、今後の修繕、残債、売却手取り、土地値、賃貸需要を比較します。
▪️⑨ まとめ
2棟から3棟へ進む場面では、追加購入だけでなく売却入替えと現状維持も比較します。
CF、現金、残債、修繕、売却手取りを同じ表にし、物件数ではなく経営全体が強くなる選択をします。
