アパート3棟持つと空室・修繕にどこまで耐えられる？年間CF276万円をストレステスト
更新日：10月1日
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アパート3棟で年間CF276万円。数字だけ見ると余裕がありそうですが、空室と修繕が同時に来たらどうなる？ ここで使うのがストレステストです。
276万円は全国共通の安全ラインではなく、この例の基準値。そこから空室・修繕・金利・家賃下落を一つずつ重ね、どこまで手残りが減るかを見ていきます。
▪️1 まず「通常時のCF276万円」の中身を確認する
最初に、276万円が何を引いた後の数字かをそろえます。
家賃収入から管理費、固定資産税、保険、通常修繕、ローン返済を引いた後なのか。大規模修繕や空室損をどこまで入れているかで意味が変わります。
ストレスをかける前に、基準CFの定義を固定。
▪️2 空室は「1戸・2戸・長期化」で分ける
空室ストレスは戸数だけでなく、空く期間で変わります。
たとえば家賃5万円の部屋が1年間空けば、単純な家賃減少は60万円。2戸なら120万円です。
実際は募集費や原状回復も加わるため、空室損と募集費を別に置く。
▪️3 修繕は年間平均ではなく「同時発生」を見る
通常CFに年平均修繕費を入れていても、給湯器・外壁・屋根・設備更新が同じ年に重なることがあります。
100万円、200万円、300万円の臨時修繕が出た場合、276万円のCFだけで吸収できるかを確認します。
CFで足りない分を現金で補うなら、運転資金の残高まで見る必要がある。
▪️4 金利上昇は残債へ掛けて見る
変動金利や借り換え時の金利上昇は、残債が大きいほど影響も大きくなります。
単純化すれば、残債5,000万円で金利が1％上がると年間利息負担は約50万円増える計算です。実際の返済額は返済方式や残存期間で変わります。
金利上昇幅だけでなく、どの借入へ効くかを分けて見る。
▪️5 家賃下落は全棟一律ではなく物件別に見る
3棟すべて同じように家賃が下がるとは限りません。
競合が増えた棟、築年が進んだ棟、駐車場条件が弱い棟など、下落しやすい物件から5％・10％のケースを置きます。
家賃下落と空室を同時に入れると、弱い棟がどこか見えやすくなる。
▪️6 最後は複合ショックで現金残高を見る
本当に確認したいのは、空室だけ、修繕だけの単独ケースではありません。
空室2戸＋修繕200万円＋金利上昇、といった複合ケースで年間CFが赤字になるかを確認します。
赤字になっても現金で何か月耐えられるか。3棟持ちではCFと同時に現金余力を見ることが重要です。
▪️7 確認する順番
①通常時CF276万円の定義、②空室1戸・2戸・長期化、③臨時修繕100万・200万・300万円、④金利上昇、⑤家賃下落、⑥複合ショック、⑦現金残高と売却余地の順で確認します。276万円という数字だけで安全と判断しないことが基本です。
最初は通常時CFの中身をそろえる。何を引いた後の276万円なのかが分からないと比較できません。
次に単独ショックを入れ、弱い物件を確認。空室・修繕・金利を一つずつ動かすと影響源が見えます。
最後に複合ショックと現金残高を重ねる。赤字になったとき何か月耐えられるかまで確認します。
▪️⑧ Q&A
Q. 年間CF276万円あれば3棟でも安全？
A. 一律には言えません。空室・修繕・金利・家賃下落を重ねたときのCFと現金残高で判断します。
Q. ストレステストは何％でやる？
A. 一つの固定率ではなく、物件ごとに空室期間、家賃下落、修繕額、金利上昇幅を置く方が実務的です。
Q. CFが一時赤字になったら失敗？
A. 単年赤字だけで決まりません。現金余力、修繕の一時性、売却余地、翌年以降の回復可能性まで確認します。
▪️⑨ まとめ
アパート3棟の年間CF276万円は、ストレステストの出発点として使います。
空室・修繕・金利・家賃下落を重ね、複合ショック時のCFと現金残高まで確認。3棟のどこが弱いかを見える化しましょう。
