アパート3棟のうちどれから売る？CF・残債・修繕・売却手残りで優先順位を決める方法
更新日：9月29日
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アパートを3棟持っていると、どれか1棟を売って借入を減らしたり、次の投資資金を作ったりする場面があります。
そのとき「一番古い物件」「一番利回りが低い物件」だけで決めると、売却後の全体キャッシュフローが悪化することがあります。
この記事では、CF・残債・修繕・売却手残りを同じ基準で並べ、売却順を決める方法を整理します。
▪️1 3棟を同じ項目で一覧にする
各物件の家賃、返済、固定費、空室、年間手残り、残債、次の修繕予定を一覧にします。
物件ごとに見る数字を変えず、同じ基準で比較します。
▪️2 一番CFが弱い物件が売却候補とは限らない
CFが弱くても残債が多く、売却しても現金が残らない場合があります。
反対にCFが強い物件でも高く売れて大きな現金を作れる場合があります。
▪️3 残債と現在査定から売却手残りを出す
査定価格から残債と売却費用を差し引き、売却後にいくら残るかを確認します。
売値ではなく手残りを比較します。
▪️4 近い将来の修繕費を入れる
外壁、屋根、給湯器、共用部など、大きな修繕が近い物件は保有継続コストが増えます。
今売る場合と、修繕して持つ場合の現金差を確認します。
▪️5 売却後の全体CFがどう変わるか確認する
1棟売却すれば家賃収入も減ります。返済が減る効果と家賃を失う影響を合計します。
残る2棟だけで空室・修繕に耐えられるかも確認します。
▪️6 売却資金の使い道まで決めてから売る
売却資金を借入返済、現金積立、次の購入のどれへ回すかで意味が変わります。
売った後の資金用途を決めず、価格だけで売却順を決めません。
複数物件の売却順を決める場合は、現在査定・残債・CFを一覧にして比較すると判断しやすくなります。
▪️7 3棟の売却順は7つの数字で決める
①年間CF、②残債、③現在査定、④売却手残り、⑤修繕予定、⑥売却後CF、⑦資金用途、この順で確認します。
①〜③では、運営中の強さと現在価値を同じ表にします。一つの数字だけで順位を決めません。
④〜⑥では、売った場合に現金がいくら残り、残る物件のCFがどう変わるかを見ます。
最後に⑦で、売却資金を何へ使うか決めます。売る物件より売った後の全体経営を重視します。
▪️⑧ Q&A
Q. 一番古いアパートから売るべきですか？
A. 一律ではありません。CF、残債、修繕、売却手残りを比較します。
Q. 一番利回りが低い物件を売ればいいですか？
A. 利回りだけでなく、売却後に残る現金と全体CFを確認します。
Q. 売却資金は次の物件に使うべきですか？
A. 借入返済・現金積立・再投資を比較して判断します。
▪️⑨ まとめ
アパート3棟の売却順は、古さや利回りだけで決めず、CF・残債・修繕・売却手残りを同じ表で比較します。
売却後に全体CFがどう変わり、現金を何へ使うかまで決めてから優先順位を付けましょう。
