不動産を売るとき売主は何をする？契約前から引渡し後までの準備一覧
更新日：7 日前
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「買いたい人が見つかった！でも、ここから何を準備したらええんやろ」。家を売り出している間は不動産会社に任せることが多くても、買主が決まると売主自身がすることも増えます。
慌てないためには、『契約前』『契約後』『引渡し前』『引渡し後』で仕事を分けるのが一番です。全部を今日やる必要はありません。売主が確認することを、時期ごとに分かりやすく整理しましょう。
① 購入申込みが来たら条件をメモする
買主から購入の申込みがあったら、希望価格だけでなく、いつ契約したいか、いつ引き渡したいか、住宅ローンを使う予定かを確認します。申込みが来た段階で売却が必ず成立するわけではありません。
たとえば買主が早い引渡しを希望していても、売主が遠方に住み、家財を片付けるのに時間が必要なら日程の調整が必要です。後で困らないよう、不動産会社へ実際にできる日を伝えましょう。
価格を下げる相談を受けた場合も、税金や仲介費などを引いて最後にいくら残るかを考えます。申込みの金額だけで返事を急がないことが大切です。
② 契約前に名義と必要書類を確認する
登記上の持ち主が誰なのか、土地と建物に住宅ローンの担保が付いているかを確認します。相続した実家なら、亡くなった人の名義のままになっていないかにも注意しましょう。
不動産会社や司法書士へ確認したいのは、本人確認の書類、登記に関係する書類、印鑑や印鑑登録証明書などの必要なものです。実際に必要な書類は取引内容によって違います。
家の図面や過去の修理記録、固定資産税の通知書があれば用意しておくと説明に役立ちます。なくした書類があっても勝手に諦めず、代わりの手続きがあるか相談しましょう。
③ 売買契約の前に不具合と残す物を整理する
雨漏りや床の傾き、壊れている設備など、売主が知っていることを書き出します。『古い家だから全部分かってもらえる』と思わず、買主へ伝える内容と契約書の記載をそろえましょう。
家具や家電、庭木や物置を残すのか、売主が片付けるのかも決めます。残置物とは、家の中や敷地に残る荷物のことです。誰が費用を払うのかを決めておけば後で困りにくくなります。
境界が分かりにくい土地や、隣の家へ枝が伸びている場所も、分かっている範囲で不動産会社へ伝えます。分からないことは分からないまま記録し、必要なら調査します。
片付けに大きな費用を掛ける前に、荷物の残る状態での売却条件を確かめて査定を比較する方法があります。
④ 契約後は住宅ローンと引っ越しを進める
家に住宅ローンが残っている場合は、金融機関へ売却の予定を伝え、残りの借入をどう返すか相談します。決済日に返済を終え、担保の権利を消す手続きが必要になることがあります。
住んでいる家なら引っ越しの日を、空き家なら荷物を片付ける日を決めます。電気・水道・ガスの停止や変更も、買主への引渡しに支障がないように日程をそろえましょう。
契約書に書かれた引渡し日までに作業が終わらないと困ります。片付け・修理・測量など約束した仕事があるなら、先に担当者と締切を確認してください。
⑤ 決済前に鍵と費用をまとめて確認する
決済とは、買主から残りの売買代金を受け取り、売主が家や土地を引き渡すための大切な手続きです。約束した日に問題なく進められるよう、鍵や書類を前もって用意しましょう。
玄関だけでなく勝手口、物置、駐車場のリモコンなど、引き渡す必要がある物を確認します。家財を処分した後の写真を残しておくと、引渡しの状態を説明しやすくなります。
固定資産税の精算や仲介手数料、住宅ローン完済に必要なお金も確認します。『売値がそのまま口座に残る』わけではないので、決済の明細を担当者へ頼みましょう。
建物の傷みや土地の制限が理由で売りにくい場合は、現況買取の対象になるか相談できます。
⑥ 引渡し後も税金と書類の整理を忘れない
売買が終わったら、契約書や決済の明細、仲介手数料の領収書などを保管しましょう。売却した年の税金について申告が必要になる場合もあります。
空き家の売却では使える税の特例がある場合もありますが、期限や要件が決まっています。『古家を売れば必ず税金がかからない』という説明は正確ではありません。
税理士や税務署へ相談するためにも、取得時の資料や修繕費の領収書などを残しておくと役立ちます。買主へ渡した書類の控えも確認しましょう。
売却したときの所得税や申告・特例の条件は、国税庁と税務署の案内で確認できます。
⑦ 売主の準備を進める四つの順番
第一に、申込みが来たら価格・契約日・引渡し日と買主のローン利用を確認します。売主ができる日程を具体的に伝えましょう。
第二に、登記名義・住宅ローン・必要書類と、知っている不具合を確認します。家財や設備をどう引き渡すかも決めます。
第三に、契約後は引っ越し・片付け・ローン完済の準備を進め、決済に必要な鍵・書類・費用をまとめます。
第四に、引渡し後の契約書・領収書を保管して税金の確認をします。今日できることは、不動産会社へ『私が次に用意する物は何ですか』と聞くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 売主が用意する書類は全国どこでも同じですか？
売る建物や土地、ローンの有無、相続や共有の事情で変わります。
不動産会社と司法書士へ取引ごとの一覧を確認しましょう。
Q2. 家の中の荷物は必ず契約前に全部捨てる必要がありますか？
引渡しまでに片付ける契約もあれば、買主と合意した物を残す契約もあります。
何を残し誰が処分するか先に決めましょう。
Q3. 売れたら税金の手続きはもう何もありませんか？
不動産を売った年には申告が必要になる場合があります。使える特例があっても条件を確認しなければなりません。
契約書と費用の領収書を保管して税務署等へ確認しましょう。
⑨ まとめ
不動産を売る人がすることは、買主が決まった日に全部始める必要はありません。申込み後に条件を確認し、契約前に名義や不具合を整理し、契約後に片付けとローン完済を進めれば準備しやすくなります。
引渡し前に鍵と必要書類をまとめ、売却後は契約書と領収書を保管しましょう。このページは売主の『やることリスト』です。契約条項や決済当日の細かな流れは関連記事で確認できます。
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