資産家の不動産投資から何を学ぶ？長く持つ・現金を残す・買い急がない判断
更新日：6 日前
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「お金持ちはどうやって不動産を増やしているんやろ。自分にも同じことができるかな」。成功した人の投資方法を知りたくなることがありますよね。
でも、資産家と自分では持っている現金も借入も違います。誰かのやり方をそのまままねするより、家賃からお金を残せるか、困ったときも持ち続けられるかを確認しましょう。
① 資産家はみんな同じ方法というわけではない
資産が大きい人にも、賃貸物件を長く持つ人や別の投資を選ぶ人がいます。全員が同じ買い方で成功しているという説明はできません。
よく見かける成功談も、購入に使ったお金や借入、修繕費が書かれていなければ参考にしにくいものです。結果だけで判断しないようにしましょう。
参考になるのは、特別な資金がなくても守れる確認の順番です。買ってから困らないかを考えることが大切です。
② 長く持つなら家賃の手残りを見る
アパートを長く持てば家賃が入る期間は増える可能性があります。一方で空室や設備交換、税金も続きます。
家賃が月20万円でも管理などに5万円、銀行返済に10万円なら、普通の月の差額は5万円です。これをすべて生活費へ使えば、急な故障に備えにくくなります。
広告の利回りより、返済後に現金が残るか確認しましょう。修理が必要な年にも持ち続けられることが重要です。
③ 次の頭金へ預金を使い切らない
物件を増やせば家賃が増える可能性がありますが、修理や空室への対応も増えます。頭金を多く出すことだけが安全ではありません。
例えば預金200万円のうち150万円を次の頭金に使えば、残りは50万円です。屋根や配管の修理で100万円必要になれば不足する可能性があります。
まず持っている物件の修繕予定を調べましょう。次の購入を待つことも資産を守る判断になります。
物件を買い増す前に、今ある建物の修繕費を調べる方法があります。
④ 地域を分ける場合は危険と管理を比べる
離れた地域へ物件を持つことで、一つの災害や雇用の変化の影響を減らせる場合があります。でも、別の県だから必ず安全とは限りません。
遠方なら現地へ行く交通費や管理会社の対応、修理の手配を確認します。家賃の手残りが少ない物件では移動費も負担になります。
洪水や土砂災害の危険、賃貸需要を住所ごとに調べましょう。高い利回りで大きな危険を無視しないことが大切です。
違う地域の物件でも、災害の危険を住所ごとに確認しましょう。
⑤ 法人にすれば必ず節税できるわけではない
資産管理会社を作って物件を持つ方法もあります。でも会社を作れば自動的に税金が安くなるわけではありません。
設立登記や毎年の税務申告、法人住民税、役員報酬などを考える必要があります。利益や家族の状況によって結果は変わります。
個人と法人の両方で一年の税金と費用を比べましょう。会社を持つこと自体を成功の目標にしないようにします。
⑥ 最後に売るときの手残りを考える
長く持つつもりでも、家族の予定や建物の傷みで売却が必要になることがあります。買主が見つかりやすい土地か購入時から確かめましょう。
例えば1,000万円で売り、ローンが700万円、売却費用が80万円なら、税金などを除いて残るのは220万円です。売値が全部手元に残るわけではありません。
道路や再建築、建物の状態も売りやすさに関係します。今の家賃と最後の売却を分けて確認しましょう。
長く持つか売るか迷ったら、今の査定とローン残高を比べましょう。
⑦ 自分の投資に生かす四つの確認順
第一に、家族の生活と投資で達成したいことを決めます。誰かと同じ物件数を目指す必要はありません。
第二に家賃・税金・管理・修繕・返済を整理し、急な支出にも対応できる現金を残します。
第三に次の購入では災害・賃貸需要・管理体制と銀行返済を確かめ、買い急がないようにします。
第四に長期保有と売却を比べます。今日できることは、今年の家賃の手残りと修繕の予定を一枚に書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 資産家の投資をまねすれば成功しますか？
物件・資金・借入の条件が違うため、成功が保証されるわけではありません。
自分の資金で判断しましょう。
Q2. 物件の数を増やせば安全になりますか？
家賃が増えても、借入と修繕・管理の負担も増える場合があります。
全物件の収支を確認してください。
Q3. 長く持てば必ず利益が出ますか？
空室や設備の故障、最後の売値で結果は変わります。
毎年の手残りと出口を考えましょう。
⑨ まとめ
資産家のやり方から学べることはあっても、そのまままねするだけではうまくいくと限りません。自分の現金と管理できる範囲を基準にしましょう。
家賃から残るお金、修繕・災害・借入と売却を確認し、長く続けられる投資を選ぶことが大切です。
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