不動産投資は資産性と収益性どちらを優先？家賃の手残りと10年後の出口を比較
更新日：7 日前
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「この物件、利回りは低いけど土地は良さそうやな。逆に安い築古は家賃がよく残るかもしれへん」。不動産を探すとき、毎月の家賃と将来の売却価値のどちらを重視するかで迷うことがあります。
資産性と収益性は競争する言葉ではありません。家賃が多くても建物を手放せない場合があり、土地の評価が高くてもローン返済で預金が減る場合があります。どちらか一つを正解とせず、二つの数字を同じ時間軸で考えてみましょう。
① 収益性は実際の家賃から残る現金で測る
収益性を見るとき、広告にある満室想定家賃をそのまま利益と考えないようにします。空室や管理費・保険・固定資産税・修繕を引き、さらにローン返済があるなら口座へ残る額を計算します。
例えば年家賃180万円、空室損18万円、運営費・修繕準備60万円、返済額72万円なら、年間の差額は30万円です。広告利回りとは異なり、実際の家賃が動くと差額も変わります。
借入元金の返済と減価償却は会計と現金で扱いが異なります。税務上の利益と銀行口座の増減を分け、家計に使う前の予備費まで考えることが大切です。
② 資産性は査定額より売れる条件を確認する
資産性は土地の評価額や建物価格だけで測れません。買主が見つかるか、土地へ道路から入れるか、建替えや利用が可能か、銀行の融資を受けられるかが将来の売却に影響します。
査定で高い価格が提示されても、その価格でいつ売れるかは別です。土地の境界・接道・建物状態が不明なら、購入前に必要な資料を調べましょう。
人口や雇用が減少する地域でも生活圏ごとに需要は異なります。『地方だから資産性ゼロ』『都会なら必ず値下がりしない』といった決めつけは避けたいところです。
③ 同じ利回りでも総投資額と修繕費で違いが出る
築古戸建てを500万円で買い、諸費用50万円と修繕150万円が必要なら総投資額は700万円です。年家賃84万円の場合、買値だけで算出する利回りは16.8％でも総額に対する家賃比率は12％です。
一方、価格1,000万円で大きな初期工事が少ない物件は広告利回りが低く見えても、借入期間や空室・修繕の条件によって返済後CFが多い場合があります。数字は物件ごとに試算しましょう。
工事費を掛けたから資産価値が同額増えるとは限りません。必要な安全修繕と、家賃や売値の増加を期待する工事を分けることが重要です。
築古物件の取得総額を計算するため、屋根や配管の必要修繕の範囲と見積もり条件を比べられます。
④ 資産性を追い過ぎると現金が不足することもある
土地の需要がある場所を高い借入額で購入すると、売却先が比較的多くても月々の返済が重くなり得ます。『土地が良いから大丈夫』という理由で現金予備費を削るのは危険です。
今の入居者の家賃が維持できない場合や管理費が増える場合を想定し、空室時の返済後CFを確認しましょう。高い査定額が毎月の税や設備修理を代わりに払うわけではありません。
買い増す予定があるなら、既存物件の修繕と新しい頭金を分けて資金を管理します。資産価値と現金の余裕の両方が必要になります。
⑤ 収益性だけを追うと出口が狭くなる場合がある
表面利回り20％でも、接道や再建築の制約がある土地、災害の危険が大きい立地では、将来の買主が限定されることがあります。入居中の家賃と売却の難しさは別に確認しましょう。
再建築できると思い込んで解体すれば、使い方を狭める可能性もあります。洪水や土砂のハザードも確認し、対応できない危険を高い利回りだけで正当化しないことが大切です。
買ったときに安い理由が、建物の修繕や近隣需要の弱さかもしれません。購入時点で売却できる条件を調べ、将来の修繕と残債を比較しましょう。
⑥ 10年後の出口と家賃収入を合算して比較する
保有中に家賃から年40万円の返済後CFが残れば、単純には10年間で400万円です。ただし数年目に屋根や配管の大きな工事があれば現金が減り、家賃も一定とは限りません。
最後に売る場合は売値から残債・売却諸費用と税を控除します。例えば売値700万円、残債450万円、売却費60万円なら税を除く現金は190万円です。
この190万円と保有中に実際残った現金を合わせて比較します。売却価格を一つに固定せず、低い価格でも資金計画に耐えられるか検討しましょう。
資産性を考えるときは、所在地の実際の取引価格や防災条件を公的な情報でも確認できます。
売却の出口を見直す場合は、残債と売却費用を含めて現況査定を比較する方法があります。
⑦ 資産性と収益性を比べる四つの確認順
第一に購入総額、現況家賃と募集相場を確認し、管理・税・修繕と返済後にいくら現金が残るか計算します。
第二に土地の接道・境界・再建築、災害想定と建物の更新費を調べ、将来売れる条件を整理しましょう。
第三に空室と修繕が重なる場合の預金残高と、売却した場合の売値・残債・費用をそれぞれ試算します。
第四に自分が何年間持つかを決め、資産価値と収益の両面で購入額を判断します。今日できることは『年間CF』と『売却後の現金』を別の欄へ記入することです。
⑧ よくある質問
Q1. 資産性の高い物件なら利回りが低くても買うべきですか？
土地や売却需要があっても、返済後の現金が不足すれば保有が難しくなる場合があります。
売却可能性と毎月の資金繰りを同じ表で比べましょう。
Q2. 高利回りの地方物件は資産性がないですか？
必ずしもそうではありません。道路・土地の利用条件や買主需要・建物状態で将来の売却価格は変わります。
購入前に所在地と出口の査定条件を確認してください。
Q3. 資産性と収益性はどちらを先に確認しますか？
接道や災害のように修復しにくい条件を先に確認し、そのうえで運営収支を比較すると判断しやすくなります。
買付前に年間CFと売却後の手残りを計算しましょう。
⑨ まとめ
不動産投資で資産性と収益性のどちらを優先するかは、購入者の資金と保有期間、物件の土地・建物条件で変わります。資産価値が高くても現金が残らず、高利回りでも出口が狭い物件があります。
総投資額、家賃の返済後CFと10年後の売却手残りを分けて試算し、重大な災害・法律上の制約も確認しましょう。片方の数字だけで買付を決めないことが大切です。
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