不動産投資は別の地域にも買うべき？エリア分散の利点と管理の負担
更新日：6 日前
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「今は三重県で戸建てを貸しているけど、次は別の県で買った方がええんかな」。物件を増やすとき、同じ地域に集中してよいか迷うことがあります。
離れた地域に物件を持つと、一つの地域で問題が起きたときに影響を分けられる場合があります。でも移動や管理の負担も増えます。最初から無理に地域を分けず、自分が管理できるかを考えることが大切です。
① 最初は知っている地域に絞る方法もある
初めての物件なら、家賃相場や道路の様子を知っている地域で探す方が判断しやすいことがあります。修理業者や管理会社を知っていれば、故障のときも相談先を探しやすくなります。
同じ市内で二軒目を買うなら、家賃や駐車場の条件を比べやすくなる場合もあります。仕事帰りに建物の様子を確認できる人もいるでしょう。
ただし地元だから安全とは限りません。空室が続く場所や、大きな災害の危険がある土地は、安くても見送る判断が必要です。
② 同じ地域へ集中する場合の危険もある
同じ地域で家を何軒も持っていると、大きな水害などで複数の建物が同時に被害を受ける場合があります。近い場所ほど同じ問題が重なる可能性を考えましょう。
大きな工場など一つの雇用先に家賃の需要が集まっている地域では、事業の縮小によって空室が増える可能性もあります。家賃の入る理由を物件ごとに確認したいところです。
同じ市内でも川沿いと高台では危険が違います。市の名前だけではなく、物件の住所ごとに洪水や土砂災害の想定を確認しましょう。
③ 離れた地域で買えば必ず安全になるわけではない
別の県に物件を持てば、一つの地域の災害や雇用の変化による影響を減らせる場合があります。地域を分けることには、こうした利点があります。
一方、知らない町では周りの家賃や借りたい人の暮らしを最初から調べる必要があります。安い売値だけを見て遠方で買うと、空室の原因をつかみにくくなるかもしれません。
遠くの物件でも、誰が管理するのか、入居者が困ったときどう対応するのかを確認しましょう。分散すれば全部の物件が安全になる、というわけではありません。
④ 遠方の管理費と交通費まで計算する
離れた地域のアパートや戸建てを持つなら、管理会社への手数料に加え、現地へ行く交通費と時間も考える必要があります。大きな故障が起きれば修理の確認を頼むこともあるでしょう。
例えば現地への往復に2万円掛かり、年4回行くなら交通費だけで年8万円です。家賃から年20万円しか残らない物件なら、無視できない金額です。数字は分かりやすくするための例です。
管理会社の対応範囲と、修理の写真報告、夜間の連絡方法も確かめます。遠くに買うほど手元に残るお金が増えるとは限らないので、支出を先に考えましょう。
遠方の物件で修理が必要な場合、内容と金額を写真や見積もりで確認しましょう。
⑤ 地域だけではなく洪水と仕事の違いも見る
二つの物件が別の県にあっても、両方とも川沿いにあって浸水の危険が大きければ、それぞれで備えが必要です。県が違うという理由だけで安心しないようにします。
買う前には洪水・土砂災害などのハザードマップを確認し、建物の状態、避難する道、保険の条件も調べましょう。対応できない危険があるなら購入を見送ることが大切です。
家賃を払う人の勤務先や買い物の場所も確認します。違う地域を選んでも、同じ一つの工場だけに入居需要が頼っている場合には注意が必要です。
別の県に物件を買う場合も、住所ごとの洪水や土砂災害の想定を公的な地図で調べましょう。
⑥ お金に余裕ができてから地域を広げてもよい
一軒目の修理に備える預金が十分でないなら、別の県へ買い増すより、今の建物を安定して持ち続けることが先かもしれません。物件を増やせば修理する場所も増えます。
例えば毎年30万円残る物件でも、屋根や給排水の工事に100万円掛かれば、手元のお金を使うことになります。次の頭金へ全部回していたら困りますよね。
買い増す前には、全部の物件の家賃・税金・返済・修理費を一つの表にします。どの地域へ買うかより、持ち続けられるかを確認しましょう。
物件の地域が偏っている場合は、現況査定と残債から一部を売る選択も考えられます。
⑦ エリアを広げる前の四つの確認順
第一に、今持っている物件の家賃・空室・修理・銀行返済を並べます。次の購入に使える現金が本当にあるか確認しましょう。
第二に、今の物件が同じ水害や雇用の変化に集中していないか、住所ごとの地図と借りたい人の暮らしから考えます。
第三に、別の地域の募集家賃・駐車場・道路と管理会社を調べます。現地へ行く費用も必ず計算してください。
第四に、安くても買わない条件と購入上限額を決めます。今日できることは、今の物件の住所を地図で確認し、災害の想定が重なっていないか調べることです。
⑧ よくある質問
Q1. 初めから別の県へ物件を分けるべきですか？
最初から無理に広げる必要はありません。管理できる範囲と資金の余裕で判断が変わります。
まず今の物件の収支と管理体制を確認しましょう。
Q2. 別の県へ買えば災害の危険は減りますか？
同じ災害の影響を分けられる場合はありますが、どの県でも所在地ごとに災害の危険があります。
ハザードマップを物件別に確認してください。
Q3. 遠方で利回りが高いなら買った方がよいですか？
交通費・管理費・空室と修理代を引くと、手残りが少ない場合もあります。
現地管理の方法と将来の売却まで考えましょう。
⑨ まとめ
不動産投資で地域を分けることは、一つの地域に物件が集中する危険を減らす方法の一つです。しかし遠くの物件を持つほど管理の手間や支出が増えることもあります。
最初は管理しやすい地域から始め、物件数と預金に余裕が出てから別の地域を考える方法もあります。どこで買う場合も、家賃が入る理由と安全、最後に売れるかを確認しましょう。
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