自己資金300万円で不動産投資を始める？頭金・修理・予備費と増やし方の順番
更新日：6 日前
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「貯金が300万円ある。不動産投資を始めるには十分かな」。まとまったお金ができると、安い中古戸建てを買って家賃をもらいたくなるかもしれません。
でも、自己資金300万円があれば誰でも増やせるという話ではありません。物件を買うお金だけでなく、修理と空室のための現金も必要です。買った後に困らないよう、300万円をどう分けるかから考えましょう。
① 300万円は頭金だけに使わない
不動産投資を始めるには、買う家の代金のほかに仲介手数料、登記や保険などの費用が掛かります。古い家なら水回りや屋根の修理が必要かもしれません。
例えば手元の300万円から、購入時の費用60万円、最初の修理に90万円、急な支払いに備える預金90万円を確保すると、頭金へ使えるのは残り60万円です。数字は予算の分け方を示す仮の例です。
頭金が60万円で融資を受けられるという意味ではありません。金融機関や物件によって必要な自己資金は違うので、購入前に相談しましょう。
② 安い家でも修理費を足すと大きな金額になる
300万円の中古戸建てなら、貯金300万円で買えそうに感じますよね。でも、給排水や屋根を直す必要があれば、物件価格と同じくらいのお金が掛かる場合もあります。
例えば物件300万円、購入時の費用40万円、修理150万円なら、必要な総額は490万円です。買値だけを見ていたときより190万円多く必要になります。
雨漏りや床下の傷みが分からない家は、壁紙のきれいさだけで決めないことが大切です。修理の見積もりができてから、購入してよい金額を考えましょう。
最初の修理代が分からない場合は、買う前に工事の範囲と費用を確認する方法があります。
③ 家賃が入っても自由に使えるお金は少ない場合
毎月6万円の家賃が入ったとしても、管理料、固定資産税、保険、設備の修理などが必要です。銀行から借りているなら毎月の返済もあります。
仮に家賃6万円、管理や税金などに月1万円、返済3万円なら、通常の月に残るのは2万円です。空室や大きな修理がある月はさらに少なくなります。
増えた家賃をすぐ次の頭金へ回すより、まずは建物を持ち続けるための現金を残すことが重要です。家計のお金と物件の修理用の預金を分けましょう。
④ 次の物件へ進む前に一年の入出金を見直す
一軒目で家賃が入ったからといって、すぐ二軒目を買う必要はありません。購入後の一年間に空室があったか、修理代がいくら掛かったかを確かめます。
家賃から毎年24万円残っても、屋根の工事に100万円掛かれば、その年に残った現金では足りません。残るお金と、将来必要になる工事は別に考えます。
毎月の振込記録、税金や保険、銀行返済と修理の領収書をまとめましょう。数字を知っていれば、増やしてよい時期と待つべき時期を考えやすくなります。
⑤ 『自己資金利回りが高い』だけでは増えない
自分が出したお金が少ないと、そこに対する利益の割合が大きく見える場合があります。ただし銀行から借りている金額が多ければ、家賃が減ったときの支払いは続きます。
例えば頭金が少なくても、毎月の家賃から返済と管理費を引いて現金がほとんど残らなければ、急な給湯器の交換に困ります。数字の割合だけで安心しないようにしましょう。
『借入を使えばお金が何倍にもなる』という成功談をそのまま自分に当てはめず、家賃が入らない場合も支払えるかを先に考えてください。
⑥ 300万円を守ることも資産形成の一部
持っている預金をすべて購入に回せば、見かけ上は大きな物件を買えるかもしれません。でも、現金が残らなければ家族の生活や次の修理で困る場合があります。
借りたい人が少ない場所や大きな災害の危険がある土地を、安さだけで買うことも避けたいところです。高い利回りでも安全や売却の問題を消すことはできません。
一軒目を無理に買わずに現金を貯める、価格の低い別の物件を探す、管理体制を整える。こうした選択も長く資産を増やすための大切な判断です。
安い物件を見つけたときも、洪水や土砂災害などの危険は所在地ごとに確認しましょう。
物件を増やす前に今持っている物件を整理するなら、売却価格と残債も比較できます。
⑦ 300万円の資金計画を考える四つの順番
第一に300万円を頭金・購入時の費用・最初の修理・急な出費のための預金に分けます。全部を頭金にしないことです。
第二に物件の屋根・水道・床下と道路の条件を調べ、入居までに必要な総額を出します。
第三に家賃から税金・管理・銀行返済を引き、空室や大きな修理がある年でもお金が足りるか考えましょう。
第四に一軒目が安定してから次の物件を考えます。今日できることは手元の300万円を四つの用途に分けて紙へ書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 自己資金300万円なら必ず不動産投資を始められますか？
物件の価格や修理の必要性、銀行の融資条件によって変わります。金額だけで必ず買えるとは限りません。
諸費用と修理・予備費を含めて確認しましょう。
Q2. 安い戸建てを現金で買えば借入の心配はなくなりますか？
銀行返済は不要になりますが、税金や保険、空室中の管理と修理代は必要です。
購入後に十分な預金が残るか確認してください。
Q3. 家賃を次の物件の頭金へ使えば早く増やせますか？
買い増すと家賃が増える可能性がある一方、修理や借入の負担も増えます。
一軒目の支出と修繕予備費を整えてから考えましょう。
⑨ まとめ
自己資金300万円で投資を考えるなら、頭金だけでなく購入の手数料、最初の修理と急な支払いに備える預金を分けることが大切です。300万円が必ず増えるという保証はありません。
一軒目で実際にいくら家賃が残るかを確認し、建物を安全に持ち続けられるようにしましょう。早く増やすことより、現金を使い切らず無理なく続けることを優先してください。
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