新築アパートは個人と法人どちらで買う？税金・融資・設立費をやさしく比較
更新日：6 日前
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「新築アパートを買うなら、最初から会社を作った方が得なんかな」。家賃収入が大きくなりそうだと、個人で買うか法人で買うか迷いますよね。
結論から言うと、法人なら必ず節税できるわけではありません。家賃から残るお金、会社を続ける費用、銀行から借りる条件、最後に売るときの税金まで比べて決めましょう。
① 個人で買えば会社を作る費用は不要
自分の名前でアパートを買えば、法人設立の登記費用や会社を運営する手間は必要ありません。家賃や修繕費を把握して申告することは必要ですが、資金の流れは比較的分かりやすくなります。
一方、個人の不動産収入から計算した所得には、給与などほかの所得との関係で税金が決まる部分があります。家賃の額だけで『税率は何％』と断定できるわけではありません。
初めて一棟を買うなら、まず個人で購入した場合の一年の家賃・経費・税額を試算しましょう。会社を作らないことにも、管理の分かりやすさという利点があります。
② 法人で買うと何が変わるのか
法人で買えば、アパートの持ち主は個人ではなく会社になります。家賃も会社へ入り、銀行への返済や修繕費などを会社で管理する形になります。
会社の利益には法人税などが関係します。ただし、会社に残ったお金を自分の生活費として受け取るときは、役員報酬などの別の税金や手続きも考える必要があります。
『会社の税率が低そうだから得』と単純には決められません。会社と自分を別々のお財布として考え、最終的に自由に使えるお金で比べましょう。
③ 会社を作った後の維持費を忘れない
会社を設立すると、登記や税理士への依頼、毎年の申告・帳簿作成などに費用や時間が掛かる場合があります。事務を自分で行う場合も、仕事がなくなるわけではありません。
法人住民税の均等割など、利益が少ない年でも発生し得る負担があります。役員報酬や社会保険の扱いも、会社と働く人の状況に応じて確認が必要です。
例えば法人の維持に毎年20万円余計に掛かるとすれば、税金を10万円減らせる試算でも、全体としては負担が増えます。数字は例です。設立前に年間の費用を見積もりましょう。
個人と法人で税金の制度や申告がどう違うかは、国税庁の公式案内で確認できます。
④ 銀行の融資は名義を変えるだけでは決まらない
個人で買うか法人で買うかによって、使える融資や銀行が求める資料が変わる場合があります。設立したばかりの会社なら、実績や借り手本人の収入・資産を詳しく確認されることもあります。
法人で借りれば社長本人の保証が絶対に不要になる、というわけではありません。保証の有無は契約や銀行の判断で異なります。
物件の家賃収入と修繕費、借入額、金利、返済期間をそろえ、同じアパートを個人で買った場合と法人で買った場合を相談しましょう。借りられる額より無理なく返せる額が大切です。
長く所有する場合は、将来の屋根・設備の修繕費も資金計画へ含めておきましょう。
⑤ 買った後で会社へ名義変更するのは簡単ではない
『最初は個人で買って、あとで無料で会社へ移せばいい』と考えるのは危険です。土地や建物の所有者を変えるには、売買などの手続きと税金・登記費用が関係することがあります。
ローンが残っているなら銀行の了解や借換えが必要になる場合もあります。個人から法人への移転が必ず有利になるとは限りません。
初めての購入でも、将来どのくらい物件を増やしたいか考えておきましょう。ただし何棟買うかが決まっていない段階で、会社設立を急ぐ必要もありません。
⑥ 売るとき・家族へ残すときまで比べる
アパートを売った場合、個人と法人では売却益への税の扱いが異なることがあります。『法人なら売却しても税金が少ない』とは限らないため、売却まで含めて試算することが大切です。
家族へ引き継ぐときも、個人で不動産を持つのか、会社の株式を持つのかで考えることが違います。建物の借入や管理の引継ぎも確認しましょう。
家賃が長く入ることだけでなく、10年後のローン残高と売却額を比べます。税金の制度は個別条件に左右されるので、税理士や金融機関への相談が役立ちます。
物件を法人へ移すか売却するか迷うなら、現況査定と残債・費用を比較することもできます。
⑦ 個人か法人か決める四つの順番
第一に、新築アパートの家賃から経費・修繕・返済を引き、年間いくら残りそうか計算します。満室だけを前提にしないようにしましょう。
第二に個人と法人それぞれの税金を試算し、法人の設立費と毎年の維持費も足して比べます。
第三に銀行へ両方の融資条件を確認し、個人保証や必要な頭金、返済期間に違いがないかを調べます。
第四に売却や相続の予定も含めて相談します。今日できることは『個人で買う場合』『法人で買う場合』の年間費用を二列に分けて書くことです。
⑧ よくある質問
Q1. 新築アパートは法人で買った方が必ず節税になりますか？
利益、会社の維持費、役員報酬などで結果が変わります。法人だから必ず税金が安くなるわけではありません。
個人・法人の一年の税金と費用を両方試算しましょう。
Q2. 法人で借りれば個人保証は不要ですか？
融資の契約によって違います。会社名義でも代表者の保証などが求められる場合があります。
金融機関へ保証と返済条件を確認してください。
Q3. 個人で買ってから法人へ移せばいいですか？
登記・税金・融資の手続きや費用が発生する可能性があります。自由に無料で移せるわけではありません。
購入前に今後の保有・売却方針も相談しましょう。
⑨ まとめ
新築アパートは法人で買えば必ず得、とはいえません。個人で始める分かりやすさと、法人の経理・税・維持費の負担を同じ数字で比べることが重要です。
銀行の融資と保証、売るときの税金まで考えましょう。最初に会社を作るかどうかは、家賃の額だけでなく今後の投資規模と家族の予定に合わせて決めてください。
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