築50年以上の空き家でも売れる？壊す前に確認したい土地・家の状態・費用
更新日：7 日前
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「実家は築50年以上。こんな古い家、もう誰も買ってくれへんやろか」。親から引き継いだ家が古いと、売る前に全部直したり、解体したりしないといけない気がしますよね。
でも、家が50年以上たっていることだけで、売れないと決まるわけではありません。建物を直して使いたい人もいれば、土地の場所や広さを重視する人もいます。大きなお金を使う前に、何を調べればよいか整理しましょう。
① 築50年以上でも売れる場合がある
築年数が長い家でも、立地や道路の条件、建物の状態によっては買いたい人がいる場合があります。家の内装を自分好みに直したい人や、古家付き土地を探している人もいます。
一方で、家が古いほど修繕の負担が心配されることもあります。築年だけで値段が決まるのではなく、雨漏りや床の状態、車の出入り、近くの買物など、買主が実際に使う条件も重要です。
まず『こんな家では売れない』と決めず、今の状態の写真を用意して査定を受けましょう。査定で出た金額が必ず成約価格になるわけではないので、その点も確かめたいところです。
② 雨漏り・シロアリ・床の傷みを確認する
古い家で買主が気にするのは、建物を安全に使えるかということです。天井の染み、床の傾き、水道管の漏れ、シロアリの被害など、見つかっている問題を整理しましょう。
『今は住んでいないから何も問題がない』とは限りません。反対に、古いから必ず危険というわけでもありません。自分で分からない部分は不明のまま記録し、必要なら建物を調べる専門家へ相談します。
売るときは、知っている不具合を買主へ伝えることが大切です。『現況で売る』という言葉だけで、雨漏りなどの説明がすべて不要になるわけではありません。
③ 耐震性は建築された時期と工事の記録を見る
築50年以上の家なら、現在の建物と比べて地震への強さを気にする買主もいます。建てられた年や増改築した時期、耐震工事の有無を資料で確認しましょう。
ただし、築50年以上というだけで倒壊すると決めつけることはできません。古い住宅でも補強工事が行われている場合があり、実際の建物の状態は調査が必要です。
『今の耐震基準を満たしています』などの説明は、根拠となる資料があるときだけ行います。図面や過去の工事の記録がなければ、そのまま正直に伝えて調査方法を相談しましょう。
④ 道路と土地の条件を調べてから解体する
家が建っているからといって、壊したあとに新しい家を建てられるとは限りません。道路にどれだけ接しているかや、法律で決められた道路かどうかによって条件が変わることがあります。
もし新築できない土地だった場合、先に建物を壊すと、古い家を直して使いたい買主も検討できなくなる可能性があります。解体を決める前に自治体などへ道路と建築の条件を確認しましょう。
土地の境界や私道の通行、擁壁なども買主の判断に関係します。家の傷みだけでなく、土地がどのように使えるかが売却の大切なポイントです。
土地の取引価格や道路・防災など、売却へ関係する地域の情報を調べるときは公的な資料も確認できます。
⑤ 片付けとリフォームは必要な範囲だけ考える
古い実家には家具や家電、食器などがたくさん残っていることがあります。でも、査定を受ける前に全部片付ける必要があるとは限りません。まず通帳や写真など、大切な物を家族で確認しましょう。
内見してもらうときは、玄関や通路を安全に歩けるようにしておくと状態を見てもらいやすくなります。雨漏りなど危険がある場所は、無理にきれいに見せず状況を伝えます。
売値を上げるために高いリフォーム代を先に払っても、その分が必ず戻るわけではありません。直してから売る案と、今の状態で売る案を並べて比べることが大切です。
リフォームや片付けを全部終える前に、古い実家を今の状態で売る場合の価格を比較する方法があります。
⑥ 古家付き売却と解体売却の手残りを比べる
たとえば家を残したまま300万円で売る方法と、解体に150万円を使い、更地で400万円で売る方法を比べます。更地の売値は100万円高いですが、解体費を引けば250万円です。
これは税金や仲介費などを含まない仮の計算ですが、解体した方が売値が高くても、残るお金は少ない場合があります。家財処分や庭木の伐採、追加工事も必要なら費用は増えます。
解体後に土地の固定資産税の軽減が変わる場合もあります。すぐ買主が見つかる保証はないため、解体後の税金や草刈りも含めて、古家付きで売る方法と比べましょう。
解体を検討するなら、建物本体だけでなく家財・庭木・塀などを含めた工事範囲と費用を確認しましょう。
⑦ 築50年以上の空き家を売る四つの確認順
第一に、家の写真と築年、雨漏り・シロアリなど分かっている状態をまとめます。古いから売れないと決めつけないようにします。
第二に、建築や耐震工事の記録、道路・境界を確認します。新しく家を建てられるか分からない土地は、壊す前に自治体へ相談しましょう。
第三に、荷物と修繕に必要な費用を見積もり、今の状態で売る査定と更地の査定を比べます。売値よりも、費用を引いて残るお金を見ます。
第四に、家族が使う予定と、売れるまでに必要な管理費を考えます。今日できることは、実家の写真と固定資産税の通知書をそろえ、現況査定を相談することです。
⑧ よくある質問
Q1. 築50年以上の家は値段がゼロになりますか？
建物の評価が低くなる場合はありますが、土地の条件や家の状態によって売却価格は変わります。築年数だけで決まりません。
今の状態で査定を受けて確認しましょう。
Q2. 住宅を全部リフォームしてから売った方がよいですか？
高い工事費を掛けても同じ額だけ売値が上がるとは限りません。今の状態で買いたい人がいる場合もあります。
修理費と現況査定を先に比べましょう。
Q3. 古い家は解体すれば必ず売れやすくなりますか？
土地の道路条件や買主の需要で変わります。再建築が難しい土地は先に壊さない方がよい場合もあります。
自治体へ道路・建築の条件を確認してから判断してください。
⑨ まとめ
築50年以上の空き家でも、必ず売れないわけではありません。家の傷みや耐震の記録、道路・土地の条件を確認すれば、建物を残す方法と解体する方法を落ち着いて比較できます。
大切なのは、片付けや修理へ先にお金を掛けすぎないことです。古家付きの査定と必要な費用を調べ、家族の予定と売却後に残るお金で判断しましょう。
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